העלויות הנלוות שמפילות תקציבים: כמה באמת עולה לקנות דירה

המחיר שסוכם הוא לא הסכום שיוצא מהחשבון

רוב הרוכשים בונים תקציב סביב מספר יחיד: מחיר הדירה. מולו הם מציבים את ההון העצמי ואת המשכנתה שאושרה, והחשבון נראה סגור. בפועל נפתחת שכבה שלמה של תשלומים מיום החתימה ועד השבוע הראשון בדירה, והיא מסתכמת בין 4% ל-9% ממחיר הדירה.

המרחק בין 4% ל-9% נקבע לפי שלושה דברים: אם יש מתווך, איזה מס רכישה חל עליכם, ובאיזה מצב מתקבלת הדירה. הפירוט כאן עובר סעיף אחר סעיף עם טווחים ל-2026, ומסתיים בטבלה של דירה במחיר קונקרטי. חישוב ההון העצמי וההחזר החודשי.

עורך דין: ביד שנייה ומול קבלן

עסקת יד שנייה. השיעור המקובל לשכר טרחת עורך דין מקרקעין נע בין 0.5% ל-1% ממחיר הדירה בתוספת מע״מ, ורוב המשרדים גובים גם סכום מינימום של כמה אלפי שקלים. בדירה של 2.6 מיליון שקל מדובר בטווח של 13 עד 26 אלף שקל לפני מע״מ. עסקה מורכבת, למשל דירה בירושה, נכס שאינו רשום על שם המוכר או מכירה במקביל לרכישה, מייקרת את שכר הטרחה.

רכישה מקבלן. כאן יש שני תשלומים נפרדים. הראשון הוא ההשתתפות בשכר טרחת עורך הדין של הקבלן, והחוק מגביל אותה: תקנות המכר קובעות שהמוכר רשאי לדרוש מהקונה את הנמוך מבין 0.5% מהתמורה או סכום קבוע שעומד ב-2026 על 5,915 שקל, בתוספת מע״מ. מעל תמורה של 4,642,750 שקל ההגבלה אינה חלה. עורך הדין הזה מייצג את הקבלן, ולכן רוכשים רבים משלמים תשלום שני לעורך דין מטעמם שיבדוק את החוזה, כמה אלפי שקלים.

דמי תיווך: השיעור, המע״מ ומי משלם

אין תעריף שקבוע בחוק. השיעור המקובל הוא 2% ממחיר העסקה בתוספת מע״מ בשיעור 18%, כלומר 2.36% בפועל, והוא נתון למשא ומתן. בעסקאות רבות נסגרים דמי התיווך על 1% עד 1.5%, ובשוק איטי הנכונות של מתווכים להתגמש גדלה. מרחב המיקוח בשוק של 2026 נסקר בכתבה על ירידת המחירים והכוח שעבר לרוכשים.

המתווך גובה משני הצדדים בנפרד: הקונה משלם עבור עצמו והמוכר עבור עצמו. התשלום נדרש בדרך כלל במועד חתימת החוזה ולא במסירה, מועד מוקדם שמפתיע רוכשים שתכננו לשלם מהכסף שיישאר בסוף. חוק המתווכים מחייב הסכם תיווך חתום בכתב לפני תחילת העבודה, ובלעדיו זכאות המתווך לעמלה מוטלת בספק. ברכישה מקבלן משרד המכירות מייצג את החברה ואין דמי תיווך.

שמאי: זה שהבנק דורש וזה שאתם מזמינים

שמאות לבנק. הבנק מזמין הערכת שווי לפני אישור המשכנתה, לרוב משמאי מרשימה מאושרת, והעלות מגולגלת עליכם: 350 עד 950 שקל. זו הערכת שווי ואינה בדיקה של מצב הדירה, והיא משמעותית משום שהבנק מממן לפי הנמוך מבין מחיר העסקה להערכת השמאי.

שמאות פרטית. רוכש שרוצה חוות דעת עצמאית, למשל כשהמחיר גבוה ביחס לסביבה או כשיש חריגות בנייה, מזמין שמאות מלאה משלו. העלות נעה בין 1,500 ל-3,500 שקל לדירה סטנדרטית.

מס רכישה: ההוצאה הגדולה מכולן

לרוכשי דירה יחידה נכון ל-2026 אין מס על חלק השווי שעד 1,978,745 שקל. מעליו חלים 3.5% עד 2,347,040 שקל, 5% עד 6,055,070 שקל, 8% עד כ-20 מיליון שקל ו-10% מעבר לכך. מי שכבר מחזיק דירה משלם 8% מהשקל הראשון עד 6,055,070 שקל ו-10% מעבר לכך, בלי מדרגת פטור, והפער הזה מייקר מאוד את אותה דירה עצמה.

• איזו דירה אתם באמת יכולים לקנות: הון עצמי, החזר חודשי ויחס ההחזר
• עימות בין גדי דנקנר לבין איילון וקפיטל פלטינום בפרויקט פינוי-בינוי ברמת גן

המדרגות הוקפאו ואינן מתעדכנות לפי המדד עד ינואר 2028, כך שעליית מחירים שוחקת את שווי הפטור. ההצהרה לרשות המסים מוגשת בתוך 30 ימים מהחתימה, והמס משולם בשלב מוקדם של העסקה ואינו נפרס לתשלומים. המדרגות מס רכישה 2026 והמקומות שבהם מסתתרות ההקלות.

אגרות, רישום, פתיחת תיק והביטוחים שהבנק דורש

אגרות ורישום. נסח טאבו מקוון עולה כ-18 שקל, אגרת רישום עסקה בלשכת רישום המקרקעין עומדת על כ-44 שקל, ורישום המשכון של הבנק ברשם המשכונות מתחיל ב-38 שקל לשנה ומגיע לכ-190 שקל לחמש שנים. נוספים אישורי עירייה ומיסים, והסעיף כולו מסתכם בכמה מאות שקלים.

פתיחת תיק משכנתה. הבנק גובה 0.25% מסכום ההלוואה ועד תקרה של 360 שקל. חלק מהבנקים מוותרים עליה במשא ומתן.

ביטוח מבנה וביטוח חיים. הבנק מתנה את המשכנתה בשני ביטוחים. ביטוח מבנה מכסה את הנכס ועולה כ-50 עד 100 שקל בחודש, וביטוח חיים מכסה את יתרת ההלוואה ועולה כ-150 עד 300 שקל בחודש לזוג, לפי גיל, סכום ומצב בריאותי. אפשר לרכוש את שניהם מכל חברת ביטוח ולא דרך הבנק, והפער בין הצעות מגיע לעשרות אחוזים. ההוצאה נמשכת כל חיי המשכנתה.

בדק בית, שיפוץ, ריהוט ומעבר

בדק בית. מהנדס שבודק את הדירה לפני המסירה מאתר ליקויים שאפשר לדרוש את תיקונם מהקבלן או לתמחר מול מוכר. דירת שלושה עד ארבעה חדרים נבדקת ב-1,500 עד 2,500 שקל, דירת חמישה חדרים ב-2,000 עד 3,500 שקל. בפרויקט חדש נהוג להתאגד עם שכנים ולהוזיל את הבדיקה.

• 50 מיליון שקל עבור שדרת מסחר בשכונת גלי ים בנתניה
• כמעט 10,000 דירות במקום שיכונים וצמודי קרקע: התוכנית שתשנה את מרכז באר יעקב

שיפוץ והתאמות. הטווח כאן רחב מכל סעיף אחר. ריענון של צבע, חשמל ואיטום נע בין 15 ל-30 אלף שקל, החלפת מטבח 25 עד 60 אלף שקל, חדר רחצה 20 עד 40 אלף שקל, ושיפוץ יסודי של דירה ותיקה חוצה בקלות 150 אלף שקל.

ריהוט ומוצרי חשמל. ריהוט מלא נע בין 30 ל-80 אלף שקל. חלק אפשר לפרוס על פני שנה, ואת ארונות הקיר ומוצרי החשמל הבסיסיים קשה לדחות.

מעבר דירה. הובלה של דירת ארבעה חדרים עולה 2,500 עד 6,000 שקל, ואריזה, פירוק והרכבה ומנוף מייקרים את החשבון.

ועד בית ומיסים מיום המסירה. מרגע קבלת המפתח מתחילים לרוץ ארנונה, חשמל, מים וגז, ודמי ועד בית של 150 עד 500 שקל בחודש, ויותר בבניין עם מעלית וחניון תת קרקעי. בבניין חדש נוספים חיבורי תשתיות ואגרות.

דירה מקבלן: הצמדה למדד ושדרוגים מעבר למפרט

הצמדה למדד תשומות הבנייה. חוזי קבלן צמודים למדד שמודד את עלות חומרי הגלם והעבודה בענף, וההצמדה חלה על יתרת התשלומים, ממועד החתימה ועד כל תשלום בפועל. המדד עלה ב-3.7% ב-12 החודשים שהסתיימו ביוני 2026, ועיקר העלייה מגיע משכר העבודה.

המשמעות בכסף: אם 1.8 מיליון שקל מהתמורה משולמים לאורך שנתיים והמדד ממשיך בקצב דומה, התוספת המצטברת נעה סביב 70 אלף שקל. זהו סכום שאינו מופיע בשלט המחיר, הבנק אינו מממן אותו, והוא נדרש במזומן לצד כל תשלום. הקדמת תשלומים מצמצמת אותו.

שדרוגים מעבר למפרט. מפרט המכר מגדיר את הסטנדרט הבסיסי, וכל שינוי בריצוף, במטבח או בחשמל מתומחר בנפרד על ידי הקבלן. חבילת שדרוגים טיפוסית נעה בין 30 ל-100 אלף שקל, והתשלום עליה מוקדם ומלא. נהוג להשוות מול קבלן חיצוני שיבצע אחרי המסירה, ולזכור שעבודות תשתית קשה לבצע בדיעבד.

הדוגמה המלאה: דירה ב-2.6 מיליון שקל

זוג רוכש דירת יד שנייה ראשונה ב-2,600,000 שקל באמצעות מתווך, עם משכנתה של 75%. כך נראית הרשימה בשקלים.

הבנק מממן 75% משווי הדירה, כלומר 1,950,000 שקל, וההון העצמי הנדרש למחיר עצמו הוא 650,000 שקל. אף שקל מ-108 אלף השקלים של סגירת העסקה אינו ממומן במשכנתה, משום שתקרת המימון מחושבת על שווי הנכס ולא על סך ההוצאה של הרוכש. זוג שהגיע עם 650 אלף שקל בדיוק יגלה שהוא זקוק ל-758 אלף שקל כדי להגיע למסירה, ולכ-862 אלף שקל כדי להיכנס לדירה משופצת ומרוהטת.

אותה דירה מקבלן נראית אחרת: אין דמי תיווך וזה חיסכון של כ-61 אלף שקל, וההשתתפות בשכר טרחת עורך הדין של החברה מוגבלת לכ-6,980 שקל כולל מע״מ. מנגד נוספים הצמדה למדד ושדרוגים, ושניהם יחד עשויים להחזיר את ההפרש ולעבור אותו. המספרים הם המחשה, כל עסקה מתומחרת לפי הנתונים שלה, וכדאי לבדוק אותה מול עורך דין מקרקעין ויועץ משכנתאות.

שאלות ותשובות

אפשר לממן את מס הרכישה בהלוואה?

הבנק אינו מגדיל את המשכנתה מעבר לתקרת המימון בגלל המס. אפשר לקחת הלוואה כללית, אבל ההחזר שלה נכנס ליחס ההחזר ומקטין את המשכנתה, והריבית עליה גבוהה יותר.

מתי משלמים כל אחת מההוצאות?

דמי התיווך ושכר הטרחה נדרשים סמוך לחתימה, מס הרכישה בשלב מוקדם, השמאות ופתיחת התיק במהלך הליך המשכנתה, הביטוחים מהמשיכה הראשונה, והשיפוץ והמעבר אחרי המסירה.

אפשר להתמקח על דמי התיווך?

כן. השיעור של 2% הוא נוהג ואינו תעריף מחייב, והסכמות על 1% עד 1.5% נפוצות. מקובל לסגור את השיעור בכתב לפני שמתחילים לראות דירות.

הקבלן דורש 10,000 שקל עבור עורך הדין שלו, זה חוקי?

בדירה שתמורתה מתחת ל-4,642,750 שקל התקרה ב-2026 היא 5,915 שקל בתוספת מע״מ, או 0.5% מהתמורה אם הסכום נמוך יותר. דרישה גבוהה מכך ראויה לבירור מול עורך דין מטעמכם.

שווה לעשות בדק בית בדירת יד שנייה?

בדירה ותיקה הבדיקה חושפת רטיבות, בעיות אינסטלציה וסדקים לפני החתימה, והממצאים משמשים במשא ומתן על המחיר. העלות נמוכה ביחס לתיקון שמתגלה אחרי הכניסה.

הבנק מחייב לקנות ממנו את הביטוחים?

הבנק דורש קיום שני הביטוחים עם שעבוד לטובתו, ואפשר לרכוש אותם מכל חברה. השוואה חוסכת מאות שקלים בשנה.

עדכונים

2026 - מדרגות מס הרכישה קפואות ואינן מתעדכנות לפי המדד עד ינואר 2028, והפטור לדירה יחידה נשאר על 1,978,745 שקל. מע״מ עומד על 18% ומשפיע ישירות על שכר הטרחה ועל דמי התיווך. תקרת ההשתתפות בשכר טרחת עורך הדין ברכישה מקבלן עודכנה ל-5,915 שקל לפני מע״מ, והיא חלה עד תמורה של 4,642,750 שקל. מדד תשומות הבנייה למגורים עלה ב-3.7% ב-12 החודשים שהסתיימו ביוני 2026, ועיקר העלייה נובע משכר העבודה. עמלת פתיחת תיק משכנתה נותרה מוגבלת ל-360 שקל.