הבת של ג'י סיטי באירופה מדווחת: ה-EBITDA עלה ב-25%, ההכנסות משכירות עלו ב-7.5%
ג'י סיטי אירופה, שמרכזת את הפעילות בפולין, מציגה עלייה של 7.5% בהכנסות משכירות נטו בנכסים זהים ושיפור של 25.4% ב-EBITDA, לצד תפוסה של 97.3%. מנגד, מספר חוזי השכירות החדשים ירד ביותר ממחצית. התוצאות מגיעות בזמן שקבוצת האם מתמודדת עם חוב גדול ומשיקה תוכנית
מימושים נרחבת בו בזמן שעדיין מחפשת אחר משקיע חדש בנורסטאר
נקודת אור לג'י סיטי ג'י סיטי -1.12% של חיים כצמן מנתונים חיוביים שמדווחת הבת על הפעילות בפולין. ג'י סיטי אירופה, החברה הבת של ג'י סיטי, לשעבר אטריום, מפרסמת את תוצאות הפעילות לתשעת החודשים הראשונים של 2026 (מצגת עם עיקרי התוצאות לבורסה) ומציגה צמיחה בהכנסות משכירות ושיפור משמעותי ברווחיות התפעולית. אלא שבמקרה של ג'י סיטי, השאלה שמעסיקה את המשקיעים כבר אינה רק כמה הנכסים מרוויחים, אלא גם כמה מזומנים יהיה אפשר להפיק מהם, אם ובאיזה מחיר יהיה אפשר לממש אותם וגם - הכי חשוב - כמה מהר תצליח הקבוצה להקטין את החוב.
ההכנסות משכירות נטו (NRI) בנכסים זהים הסתכמו בתשעת החודשים הראשונים של השנה ב-27.8 מיליון אירו, לעומת 25.9 מיליון אירו בתקופה המקבילה אשתקד, צמיחה של 7.5%. ה-EBITDA בנכסים זהים גדל ב-25.4% ל-22.9 מיליון אירו, לעומת 18.3 מיליון אירו בתקופה המקבילה. חלק מהשיפור ברווחיות נובע מצמצום בהוצאות ההנהלה והכלליות נטו, שירדו ב-36.2% מ-7.9 מיליון אירו ל-5 מיליון אירו. כלומר, לצד השיפור בהכנסות מהנכסים עצמם, החברה מצליחה לצמצם הוצאות, והשילוב בין השניים מתבטא בגידול חד יותר ב-EBITDA.
גם כשמבודדים את הרבעון השלישי מקבלים תמונה דומה. ההכנסות משכירות נטו בנכסים זהים עלו ב-6.2% ל-9.3 מיליון אירו, לעומת 8.8 מיליון אירו ברבעון המקביל, ואילו ה-EBITDA בנכסים זהים צמח ב-29.5% ל-7.9 מיליון אירו, לעומת 6.1 מיליון אירו. הוצאות ההנהלה והכלליות נטו ירדו ברבעון ב-45.1% ל-1.5 מיליון אירו בלבד, לעומת 2.8 מיליון אירו אשתקד.
התפוסה עולה, אבל מספר חוזי השכירות יורד
ג'י סיטי אירופה מחזיקה בשישה נכסים מסחריים מניבים בפולין, בשטח כולל להשכרה של כ-168 אלף מ"ר, לצד שלושה נכסי מגורים להשכרה בשטח של יותר מ-35 אלף מ"ר. שווי הנכסים המניבים של החברה עומד על כ-1.1 מיליארד אירו, ועיקר פעילותה מתרכז במרכזים מסחריים במיקומים עירוניים, בדגש על ורשה. שיעור התפוסה בנכסים המסחריים עלה ל-97.3% בסוף ספטמבר, לעומת 95.8% בסוף 2025. גם הפדיונות של השוכרים בנכסים זהים ממשיכים לצמוח, עם עלייה של 2.4% בתשעת החודשים הראשונים, אם כי ברבעון השלישי לבדו נרשמה עלייה מתונה יותר של 0.8%.
עם זאת, לא כל המדדים מצביעים על האצה בפעילות. בתשעת החודשים הראשונים חתמה החברה על 89 חוזי שכירות, לעומת 189 בתקופה המקבילה אשתקד, ירידה של כ-53%. ברבעון השלישי נחתמו 24 חוזים בלבד, לעומת 64 ברבעון המקביל. גם מרווח השכירות (Leasing Spread), המשקף את השינוי בדמי השכירות בחוזים שנחתמו, נותר חיובי אך התמתן ל-14.8% לעומת 16.1% בתקופה המקבילה, וברבעון השלישי עמד על 12.7% לעומת 21.7% אשתקד. הירידה במספר החוזים אינה מעידה בהכרח על היחלשות בביקוש, אך לצד ההתמתנות בעליית הפדיונות ובמרווחי השכירות היא מספקת תמונה מעט פחות חד-משמעית מזו שמציג הגידול ב-EBITDA.
החברה מציינת כי שווי תיק הנכסים המניבים נותר יציב במהלך הרבעון השלישי. מדד השווי הנכסי המתואם למניה לפי EPRA NRV עלה ל-3.54 אירו בסוף ספטמבר, לעומת 3.40 אירו בסוף 2025.
השיפור בפולין מגיע בזמן שקבוצת האם מחפשת מזומנים
התוצאות של ג'י סיטי אירופה מגיעות בנקודת זמן רגישה עבור קבוצת האם. ג'י סיטי נמצאת כבר כמה שנים במהלך של צמצום מינוף, לאחר שהתרחבה בשווקים שונים בעולם באמצעות רכישת נכסים במימון חוב. מסוף 2022 מימשה הקבוצה נכסים בהיקף של כ-7.2 מיליארד שקל, אולם נכון לסוף יוני 2026 עדיין נותר לה חוב פיננסי של כ-20 מיליארד שקל לבנקים, למחזיקי האג"ח ולמוסדות פיננסיים. יחס החוב נטו למאזן עמד על 66.3%, מעל היעד שהציבה החברה לרדת מתחת ל-60%.
כפי שכתבנו השבוע על המלכוד הברזילאי של ג'י סיטי, הקבוצה מתכננת מימושים נוספים בהיקף של כ-6.1 מיליארד שקל עד סוף 2027, ובראשם מכירת מלוא פעילותה בברזיל, הכוללת שבעה מרכזים מסחריים בשווי ספרים של כ-1.8 מיליארד שקל. אלא שהטלטלה האחרונה בשוק הברזילאי והיחלשות הריאל עלולות להקשות על מכירת הנכסים במחירים הרצויים. גם באירופה, שבה מבקשת הקבוצה לממש חלק מנכסיה במדינות שונות, תנאי המימון ועלויות החוב מציבים אתגרים בפני עסקאות גדולות.
לכך מצטרפת גם אי-הוודאות ברמת נורסטאר, בעלת השליטה בג'י סיטי. עסקת מכירת 26% ממניות ג'י סיטי לארי נדל"ן של צחי אבו ולישפרו, תמורת 661 מיליון שקל, בוטלה בתחילת אוגוסט. העסקה הייתה אמורה לספק לנורסטאר מקור מזומנים משמעותי, ובמקביל לסלול את הדרך לגיוס הון של כמיליארד שקל בג'י סיטי. כעת נורסטאר מחפשת משקיע חלופי, כאשר לפניה פירעונות של כחצי מיליארד שקל בשנים 2027 ו-2028, ולג'י סיטי עצמה פירעונות של כ-8.6 מיליארד שקל בשנים 2027-2029, לפי סוף יוני.
