מס על שכירות מהשקל הראשון? הצחקתם אותי

עד 5 מיליארד שקל בשנה, זה הסכום שרשות המסים מעריכה שאפשר לגבות אם ההכנסות משכר דירה ימוסו מהשקל הראשון. חובת דיווח בלבד, בלי לשנות את שיעורי המס, אמורה להכניס כ-2 מיליארד שקל. המספרים האלה מונחים על השולחן של משרד האוצר כבר שנים, ועכשיו הם חוזרים בהצעה שמכוונת לחוק ההסדרים של 2027: מאגר ארצי של כל הדירות המושכרות, ביטול תקרת הפטור, ולצד זה רעיון חדש, הפחתה במס הרכישה למשקיעים כפיצוי. בואו נעשה סדר - שכר דירה ממוסה רק מעל רף מסוים וגם אז הוא ממוסה בעדינות יתרה. זו בשעה שעל שכר עבודה יש מיסוי של עד 50%, ועל רווחי בורסה מיסוי של 25%. יש כאן איפה ואיפה, ומאוד לא הוגן שעובד שכיר ישלם מסים בשעה שבעל דירה שנייה יהיה פטור מרווח. זה מעודד רכישת דירות, זה פוגע בעבודה, זה מסית כספים לנדל"ן ומייצר מצב שעשירים בעלי דירות פטורים ממס ועובדים שכירים משלמים מס גבוה. 

הבעיה שבסוף הפוליטיקאים הם אלו שקובעים. כל שלושה-ארבעה שבועות יש כותרות בעיתונים כלכליים מתחרים על ביטול הפטור, וכל פעם מחדש צריך לצנן את הכותרות האלו. כבר עשור של נסיונות של הדרג המקצועי ורשות המסים להטיל מסים וזה לא עבד. למה שיצליח כעת? עכשיו זו נקודת הזמן הכי לא רלבנטית לחקיקה הזו - האם יעלה על הדעת בפלונטר הפוליטי שנוצר שניתן להעביר חוק כזה? אין שר אוצר, אין וועדת כספים, מחכים לפתרון - אחדות ממשלת מיעוט, בחירות חוזרות, אבל הסיכוי שמשהו יזוז מאוד נמוך. נכון, הגורם הדומיננטי נגד הפחתת הפטור, היתה ועדת הכספים בראשותו של משה גפני והוא יצא מהתמונה, אבל יהיו אחרים ולא בטוח שהאינטרס שלהם לבטל את הפטור. נזכיר שלחלק מאוד גדול מהשרים וחברי הכנסת יש מספר דירות.  

אז אפשר לקוות שהמס הצודק הזה יעלה, אבל אנחנו סקפטיים.מי שעוקב אחרי הנושא מכיר את התסריט. משה אשר, ערן יעקב ושי אהרונוביץ', שלושה מנהלי רשות המסים בעשור האחרון, ניסו כל אחד בתורו לקדם מהלך דומה. כולם הגיעו עם תחזיות הכנסה מפורטות ועם תמיכה של אנשי המקצוע באוצר, ואהרונוביץ' אף קרא בגלוי לבטל את הפטור. להרחבה: שי אהרונוביץ': "לבטל את הפטור ממס על הכנסות משכירות". בכל הפעמים היוזמה נבלמה ברגע שעברה מהדרג המקצועי לשרים ולחברי הכנסת. בעלי הדירות להשקעה הם קהל גדול, מאורגן ופעיל בקלפי, ואף ממשלה לא בחרה להתעמת איתו.

זה חבל, כי ברמה העניינית קשה להתווכח עם ההצעה. כיום משכיר דירת מגורים שגובה פחות מ-5,654 שקל בחודש פטור גם ממס וגם מדיווח, והתקרה הוקפאה עד 2027. ההקפאה עושה חלק מהעבודה בשקט: כל עדכון של שכר הדירה כלפי מעלה מעביר עוד משכירים אל מעל הרף, בלי תיקון חקיקה ובלי דיון בוועדה. מעל התקרה עומדות בפני המשכיר שתי אפשרויות עיקריות, מס קבוע של 10% מההכנסה ברוטו בלי ניכוי הוצאות, או מס לפי מדרגות המס השוליות של המשכיר אחרי קיזוז הוצאות כמו פחת וריבית על המשכנתא. יש גם הקלה למי שמשכיר דירה אחת ושוכר בעצמו דירה אחרת. מבחינה כספית ההבדלים בין המסלולים גדולים, כפי שעולה מהחישוב שמראה מתי מסלול הפטור הופך ליקר ביותר.

הבעיה היא שחלק גדול מהשוק פועל מתחת לרדאר. למדינה אין נתון מדויק על מספר הדירות המושכרות, על המחירים ועל זהות המרוויחים. הפער בין 2 מיליארד ל-5 מיליארד שקל מלמד שחלק לא קטן מהכסף הוא הכנסה שכבר חייבת במס ופשוט לא מדווחת. חקירות שנחשפו בשנים האחרונות, כמו פרשת 9 הדירות בירושלים ו-3.4 מיליון השקלים שלא דווחו, ממחישות עד כמה קל להסתיר הכנסה כזו.

ייתכן שדווקא המאגר היה התרומה הגדולה של הרפורמה, אפילו יותר מהמס עצמו. נתונים אמיתיים על דמי השכירות, על אורך החוזים ועל היקף ההחזקה בדירות להשקעה היו נותנים לשוכרים בסיס להשוואה מול מחירי השכונה, ולממשלה כלי לתכנון מדיניות דיור על סמך עובדות.

כאן נכנס הצד הפוליטי. רשות המסים ואגף התקציבים יכולים לנסח תוכניות, להציג אותן בכנסים ובוועדות ולהעביר אותן לתקשורת, אבל המחיר הציבורי נופל על שר האוצר. כל עוד אין שר שמוכן לאמץ את המס כמהלך שלו ולהוביל אותו בכנסת, ההצעה תישאר על הנייר. בתקופה של מעבר שלטוני, כשתקציב המשכי נראה כאפשרות סבירה, הסיכוי להחלטה כזו נמוך עוד יותר.

גם העסקה שעלתה בדיונים, הורדת מס הרכישה למשקיעים בתמורה למס על השכירות, נראית בעיקר כדרך לפתוח את הנושא מכיוון אחר. הוראת השעה הנוכחית קובעת מס רכישה של 8% על דירה נוספת עד כ-6 מיליון שקל ו-10% מעל הסכום הזה, והיא פוקעת בפברואר. הממשלה הבאה תצטרך להחליט מה לעשות איתה בכל מקרה, עם או בלי מס על השכירות. להרחבה: מס רכישה 2026: מדרגות דירה יחידה מול דירה נוספת, ומה ההפרש בפועל.

נקודה נוספת שקשה להתעלם ממנה היא מי ישלם בסוף. בשוק שבו הביקוש לדירות להשכרה גבוה מההיצע, משכירים יוכלו לגלגל חלק מהמס החדש אל השוכרים דרך העלאת המחיר. משקיעים שמכרו דירה בהפסד בשנים האחרונות יזכירו גם שמס הרכישה הגבוה כבר פגע ברווחיות ההשקעה, ולכן הקשר בין שני המסים עשוי להפוך לקלף מיקוח בידיהם.

• שתי קרנות השתלמות וסל פטור של כמעט מיליון שקל: מי יכול להכפיל את הטבות המס
• גנבו לכם קריפטו ומס הכנסה גם דורש מיסוי

בינתיים הכללים הקיימים נשארים בתוקף, והתקרה הקפואה ממשיכה להכניס עוד משכירים לרשת המס. להרחבה: שאלות ותשובות על מס שכירות: התקרה הקפואה, הפטור שנשחק ושתי דירות. ההצעה הבאה של רשות המסים כנראה תגיע בעוד כמה חודשים, ושוב תיבחן מול אותה שאלה: האם יש שר אוצר שמוכן לשלם עליה מחיר פוליטי.