שאלות ותשובות על מס שכירות: התקרה הקפואה, הפטור שנשחק ושתי דירות

5,654 שקל בחודש - תקרת הפטור על הכנסות משכירות - היא המספר שסביבו סובבות רוב השאלות של משכירים. מעליה מתחיל פטור שנשחק שקל מול שקל, לצדה עומדים מסלול 10% והמסלול המדורג, והבחירה ביניהם קובעת גם את המס השוטף וגם את מס השבח ביום המכירה.

את שלושת המסלולים, הדוגמאות והמחשבון שמשווה ביניהם פורש מדריך המס על שכר דירה. התשובות כאן יורדות לתרחישים המספריים: פטור חלקי על דירה של 7,000 שקל, שתי דירות קטנות, משכיר שגר בשכירות בעצמו, והפחת שחוזר במכירה.

מהי תקרת הפטור, ולמה היא קפואה עד 2027?

5,654 שקל בחודש מכל דירות המגורים יחד, בתנאי שהדירה משמשת למגורים והשוכר הוא אדם פרטי. הסכום זהה לזה של השנים הקודמות כי ההצמדה למדד של סכומים בחוקי המס הוקפאה לשנים 2025 עד 2027, ותקרת הפטור על הכנסות משכירות נכללת בהקפאה.

שכר הדירה 7,000 שקל - איך עובד הפטור החלקי?

החריגה מעל התקרה היא 1,346 שקל, והמנגנון מוריד את הפטור באותו סכום בדיוק: הפטור נשחק ל-4,308 שקל והחלק החייב מגיע ל-2,692 שקל בחודש. על החלק הזה משלמים לפי מדרגות המס, ובמדרגה של 31% מדובר בכ-830 שקל בחודש, סדר גודל של 10,000 שקל בשנה.

מאיזה סכום הפטור נעלם לגמרי?

11,308 שקל בחודש, כפל התקרה. משם והלאה ההשוואה נערכת בין מסלול 10% למסלול המדורג בלבד. בדוגמה מהמדריך, דירה של 9,500 שקל עם מעט הוצאות יוצאת במסלול 10% על 11,400 שקל מס בשנה, וכמעט פי שלושה מזה במסלול הפטור החלקי, כי החריגה הגדולה מהתקרה מוחקת כמעט את כל הפטור.

עד מתי מדווחים על הבחירה במסלול 10%?

30 בינואר של השנה העוקבת הוא המועד, גם לדיווח לרשות המסים וגם לתשלום. במסלול המדורג הבחירה נעשית בדוח השנתי. את ההחלטה בוחנים מחדש בכל שנת מס, והיא נעשית לכל דירה בנפרד - ארבעה חישובים בשנה: פטור חלקי, 10%, מדורג, והשפעה על מס השבח.

משכיר דירה יחידה וגר בשכירות בעצמו - איך המס קטן?

המסלול שנוסף לסעיף 122 לפקודה מאפשר, בתנאים הרלוונטיים, להפחית את שכר הדירה ששולם על דירת המגורים עד תקרה של 90 אלף שקל בשנה, ולשלם 10% על היתרה בלבד. בדוגמה מהמדריך: הכנסה של 120 אלף שקל מול הוצאה של 84 אלף משאירה 36 אלף חייבים, ומס של 3,600 שקל בשנה במקום 12 אלף.

מכרתי דירה שהושכרה במסלול 10% - למה מס השבח גדל?

עמדת רשות המסים היא שהפחת שניתן היה לדרוש בשנות ההשכרה נחשב במכירה כאילו נוכה בפועל, וכך השבח גדל. בדוגמה מהמדריך: מרכיב בנייה של מיליון שקל, פחת של 2% בשנה למשך 15 שנה, מצטבר ל-300 אלף שקל, ובמס של 25% - תוספת של 75 אלף שקל. לגבי מסלול 10% העיקרון כתוב בפקודה עצמה.

שתי דירות של 5,000 ו-4,500 שקל - למה הפטור נשחק?

התקרה נמדדת מול סך שכר הדירה מכל הדירות יחד, ולכן 9,500 שקל בחודש נבחנים כמו דירה בודדת באותו סכום. שיבוץ הדירה השנייה במסלול 10% משאיר עליה מס של 10%, והדירה הראשונה ממשיכה להיבחן מול הסכום המשותף. הפטור המלא על דירה של 5,000 שקל נעלם ברגע שהשנייה מצטרפת.

• משנה מקום, משנה מזל? מעבר דירה לא נגמר בהובלה - ויכול לעלות עשרות אלפי שקלים
• חתמו על חוזה שכירות, ביטלו אחרי 4 ימים - ולא ישלמו

ההכנסות של בן הזוג והילדים נספרות בתקרה?

התקרה נבחנת מול ההכנסה מכל דירות המגורים של המשכיר, של בן הזוג שגר איתו ושל ילדיו עד גיל 18. משפחה עם שתי דירות מושכרות מגיעה לתקרה כיחידה אחת, גם כשהנכסים רשומים על שמות שונים בתוך התא המשפחתי. גיל 18 של הילדים הוא קו הגבול.

בני 60 פלוס - מה משתנה במסלול המדורג?

מדרגת המס הראשונה על הכנסות שכירות עומדת בדרך כלל על 31%, ומי שמלאו לו 60 מתחיל ממדרגות נמוכות בהרבה לפי כלל הכנסותיו, לעיתים 10% בלבד. אצל בן 65 עם הכנסות נמוכות התמונה יכולה להתהפך לטובת המסלול המדורג, ולכן מריצים את המספרים האישיים לפני הבחירה.

שומרים חשבוניות גם במסלול הפטור ובמסלול 10%?

חשבוניות של שיפוץ, עורך דין, מימון והוצאות אחרות נשמרות גם במסלולים שמוותרים על ניכוי שוטף, כמו עסק קטן. מדריך נפרד מחשב כמה המשכיר באמת מרוויח בנטו אחרי כל ההוצאות האלה. ההוצאות יכולות לשמש במכירה עצמה ובשנים שבהן המסלול המדורג ישתלם, למשל שנה עם שיפוץ גדול. ההזדמנות לעבור מסלול חוזרת בכל שנת מס.