דירה בירושה 2026: מי פטור ממס שבח, מה קורה מעל תקרת 5,008,000 שקל וכמה משלמים בלי פטור

דירה שנקנתה ב-1995 ב-400 אלף שקל ונמכרת היום ב-3 מיליון שקל היא התרחיש שמביא יורשים לשאול על מס שבח. הפטור במכירת דירה שהתקבלה בירושה נבחן אצל המוריש ולא אצל היורש, והשאלות המעשיות צצות בדיוק בנקודות שהכלל הזה משאיר פתוחות: קרבה משפחתית, דירה נוספת, כמה יורשים ותקרת השווי.

את שלושת התנאים, החישוב הליניארי והדוגמאות המלאות פורש מדריך המס על דירה שהתקבלה בירושה. התשובות כאן נכנסות למקרים שקורים למשפחות: הורה שירש מבנו, אחיין שמוכר לצד בת, יורש עם שלוש דירות משלו ותושב חוץ שהוריש דירה בישראל.

פטור ממס שבח על דירה בירושה 2026: התנאים והמספרים

הורה שירש דירה מבנו - זכאי לפטור ממס שבח במכירה?

לא בפטור הזה. מבחן הקרבה מכיר בשלוש קבוצות בלבד: בן זוג של המוריש, צאצא שלו, ילד או נכד, ובן זוג של צאצא. כלה שירשה מסבתו של בעלה נכנסת לרשימה, ואילו הורה שירש מבנו ואח שירש את אחיו נשארים בחוץ. הם יכולים לבדוק פטור אחר, למשל פטור דירה יחידה אם זו דירת המגורים היחידה שלהם, ואם אין כזה, המכירה עוברת למסלול החייב: 25% על השבח הריאלי, רק על החלק שנצבר מינואר 2014 ואילך. רווח שנצבר עד סוף 2013 נשאר פטור, והמס חל על החלק היחסי של תקופת ההחזקה מ-2014.

למוריש היו 10% מדירה נוספת - מה זה עושה לפטור?

מפיל אותו כולו. בפסיקה נקבע שגם חלק מדירה נוספת שולל את התנאי של "דירת מגורים אחת בלבד" ערב הפטירה, ומוריש שהחזיק 10% מדירה אחרת סגר את הפטור לכל יורשיו. הבדיקה נעשית אצל המוריש, ולכן דירות שבבעלות היורש עצמו לא פוגעות בפטור.

מה בודקים במבחן "אילו המוריש היה מוכר בחייו"?

את התנאים של פטור דירה יחידה, כאילו המוריש עצמו מוכר ערב פטירתו. הדירה צריכה להיות דירת מגורים מזכה שהייתה בבעלותו 18 חודשים לפחות, וכשנקנתה לפני שהייתה מוכנה למגורים, 18 החודשים נספרים מיום אישור האכלוס. במקביל, לא הייתה בבעלותו יותר מדירה אחת. דירה שהמוריש קנה על הנייר וקיבל רק חצי שנה לפני הפטירה עלולה ליפול במבחן הזה, גם כשהיורש עומד בכל שאר התנאים. היורש לא נדרש לחכות 18 חודשים משלו: מה שנבדק הוא מצבו של המוריש.

הדירה עמדה ריקה או הושכרה - זה משנה?

הפטור מדבר על דירת מגורים מזכה, דירה שמשמשת למגורים או שמיועדת לכך ולא מלאי עסקי. דירה שהמוריש השכיר למגורים או שעמדה ריקה אחרי שעבר לדיור מוגן עדיין יכולה להיחשב דירת מגורים. מה שמכריע הוא הייעוד והשימוש בפועל, ולא העובדה שבעל הדירה גר בה ביום הפטירה. בתקופה שבין הפטירה למכירה היורשים רשאים להשכיר את הדירה, אבל כל מי שקיבל חלק מדמי השכירות מדווח עליהם במס הכנסה לפי המסלול שבחר.

הדירה נמכרת ב-6.5 מיליון שקל - מה קורה מעל התקרה?

הפטור חל עד שווי מכירה של 5,008,000 שקל, סכום שנקבע לשנים 2024 עד 2027. במכירה ב-6.5 מיליון שקל, כ-1.5 מיליון שקל נמצאים מעל התקרה, והחלק היחסי של השבח שמתאים להם, כ-23% מהשבח, נכנס לחישוב החייב. שאר העסקה עוברת בפטור. ההצהרה מוגשת למיסוי מקרקעין בצירוף צו ירושה או צו קיום צוואה.

ליורש שלוש דירות משלו - פטור הירושה עדיין עובד?

כן. פטור הירושה עומד בפני עצמו: הוא ניתן גם ליורש שמחזיק כמה דירות משלו וגם למי שניצל פטור אחר בעבר. השימוש בו גם לא פוגע בזכות של היורש לנצל בעתיד פטורים אחרים, למשל פטור דירה יחידה על הדירה הפרטית שלו. שני הפטורים חיים במקביל, כל אחד על הנכס שלו.

בת ואחיין ירשו יחד - מה קורה במכירה משותפת?

מבחן הקרבה אישי, ולכן באותה עסקה הבת מוכרת את חלקה בפטור והאחיין משלם מס על חלקו, אלא אם יש לו פטור אחר. התנאים שנבחנים אצל המוריש משותפים לכל היורשים, אבל כל מוכר מגיש הצהרה נפרדת ובוחר מסלול לעצמו. לפני מכירה כזו כדאי לבדוק איך מתחלקים בעיזבון עם שתי דירות בלי אירוע מס, כי הסכם בין היורשים יכול לשנות מי מקבל איזה נכס.

• דירה בירושה עמדה ריקה 30 שנה - ואז הגיעה הפתעת מס השבח
• מכרו קרקע ב-39 מיליון שקל - והמס חושב לפי 51 מיליון

כמה מס משלמים במסלול החייב? דוגמה מחושבת

היורש נכנס לנעלי המוריש: מחיר הרכישה ויום הרכישה של המוריש הם הבסיס לחישוב. דירה שנקנתה בינואר 1995 ב-400 אלף שקל שווה אחרי הצמדה למדד כ-890 אלף שקל של היום. מול מכירה ב-3 מיליון שקל, השבח הריאלי עומד על כ-2.1 מיליון שקל. מהתקופה של כמעט 32 שנות החזקה, כ-40% נצברו מ-2014 ואילך, ולכן החלק החייב הוא כ-850 אלף שקל, והמס, 25% ממנו, יוצא כ-210 אלף שקל. הוצאות מוכרות כמו שיפוץ, תיווך ושכר טרחה, שגם הן מוצמדות למדד, מורידות את השבח ואת המס.

המוריש היה תושב חוץ - מה רשות המסים דורשת?

מסמכים שמוכיחים שבמדינת התושבות של המוריש לא הייתה לו דירת מגורים נוספת מלבד זו שבישראל. הדרישה חלה גם כשהיורש עצמו תושב ישראל, והיא מצטרפת לתנאים הרגילים. בהיעדר מסמכים כאלה, המכירה עוברת למסלול החייב או לפטור אחר שהיורש זכאי לו.

ירשתי חצי דירה - אני עדיין רוכש "דירה יחידה" בקנייה חדשה?

כן. מי שמחזיק חצי או פחות מדירה שקיבל בירושה נחשב בעל דירה יחידה כשהוא רוכש דירה לעצמו, ונהנה ממדרגות מס הרכישה הנמוכות. בחלק מדירה רגילה הרף מחמיר יותר: שליש או פחות. ההקלה פועלת אצל היורש כרוכש, בנפרד משאלת הפטור ממס שבח במכירה.

תוך כמה זמן מגישים הצהרה ומשלמים אחרי המכירה?

את ההצהרה מגישים למיסוי מקרקעין בתוך 30 יום מיום העסקה, בצירוף צו ירושה או צו קיום צוואה, וכל יורש מגיש בנפרד. גם מי שמוכר בפטור מגיש הצהרה. המס, למי שחייב בו, משולם בתוך 60 יום מחתימת החוזה, ובעסקאות מסוימות אפשר לדחות את התשלום עד שהרוכש מקבל חזקה ומשלם את רוב התמורה. איחור בהגשת ההצהרה עלול לגרור קנס.

על שאר השלבים, מהצו ועד חשבון הבנק החסום, מרחיבות השאלות והתשובות על הליך הירושה.

• פיצויים על תאונת דרכים 2026: כך מחושב כאב וסבל, ומה נשאר לנפגע אחרי קיזוזים ושכר טרחה
• בעל המקצוע לקח מקדמה ונעלם: איך מקבלים את הכסף בחזרה?

שאלות ותשובות בקצרה

מה תקרת הפטור על דירה בירושה?
5,008,000 שקל שווי מכירה, לשנים 2024 עד 2027.

מי זכאי לפטור?
בן זוג של המוריש, ילד, נכד או בן זוג של צאצא. הורים ואחים לא.

למוריש היה חלק קטן מדירה נוספת. יש פטור?
לא. גם חלק מדירה נוספת שולל את הפטור.

יש לי כמה דירות. זה פוגע בפטור הירושה?
לא. מספר הדירות של היורש לא משנה, והשימוש בפטור לא פוגע בפטורים עתידיים.

כמה מס משלמים בלי פטור?
25% מהשבח הריאלי, רק על החלק היחסי שנצבר מ-2014.

מתי מגישים הצהרה ומשלמים?
הצהרה בתוך 30 יום מהעסקה, תשלום בתוך 60 יום.

ירשתי חצי דירה. אשלם מס רכישה כמו על דירה נוספת?
לא. חצי או פחות מדירה בירושה לא נחשב דירה נוספת ברכישה.