שאלות ותשובות על דירה מירושה: הורה שירש, 10% מדירה נוספת ומכירה מעל התקרה
הורה שירש דירה מבנו נשאר מחוץ לפטור, 10% מדירה נוספת אצל המוריש מפילים אותו כולו, ומעל שווי מכירה של 5,008,000 שקל העסקה מתפצלת לחלק פטור ולחלק חייב
דירה שנקנתה ב-1995 ב-400 אלף שקל ונמכרת היום ב-3 מיליון היא התרחיש שמביא יורשים לשאול על מס שבח. הפטור במכירת דירת ירושה נבחן אצל המוריש, והשאלות המעשיות צצות בדיוק בנקודות שהכלל הזה משאיר פתוחות: קרבה משפחתית, דירה נוספת, כמה יורשים ותקרת השווי.
את שלושת התנאים, החישוב הליניארי והדוגמאות המלאות פורש מדריך המס על דירה שהתקבלה בירושה. התשובות כאן נכנסות למקרים שקורים למשפחות אמיתיות: הורה שירש מבנו, אחיין שמוכר לצד בת, יורש עם שלוש דירות משלו ותושב חוץ שהוריש דירה בישראל.
הורה שירש דירה מבנו - זכאי לפטור ממס שבח במכירה?
מבחן הקרבה מכיר בשלוש קבוצות בלבד: בן זוג של המוריש, צאצא שלו - ילד או נכד - ובן זוג של צאצא. הורה שירש מבנו ואח שירש את אחיו נשארים בחוץ, וימכרו במסלול החייב: 25% על הרווח הריאלי, על החלק שנצבר מינואר 2014 ואילך.
למוריש היו 10% מדירה נוספת - מה זה עושה לפטור?
מפיל אותו כולו. בפסיקה נקבע שגם חלק קטן מדירה נוספת שולל את תנאי "דירה אחת בלבד ערב הפטירה", ומוריש שהחזיק 10% מדירה אחרת סגר את הפטור לכל יורשיו. הבדיקה נעשית אצל המוריש, ולכן דירות שבבעלות היורש עצמו משאירות את הפטור בחיים.
הדירה נמכרת ב-6.5 מיליון שקל - מה קורה מעל התקרה?
הפטור חל עד שווי מכירה של 5,008,000 שקל, סכום שנקבע לשנים 2024 עד 2027, והיתרה מחויבת במס. במכירה ב-6.5 מיליון: 5,008,000 שקל עוברים בפטור וכ-1.5 מיליון נכנסים לחישוב החייב. ההצהרה מוגשת למיסוי מקרקעין בצירוף צו ירושה או צו קיום צוואה.
ליורש שלוש דירות משלו - פטור הירושה עדיין עובד?
פטור הירושה עומד בפני עצמו: הוא ניתן גם ליורש שמחזיק כמה דירות משלו וגם למי שניצל פטור אחר בעבר. יתרון נוסף חבוי בו - השימוש בו משאיר את פטור הדירה היחידה העתידי על דירתו הפרטית של היורש. שני הפטורים חיים במקביל, כל אחד על הנכס שלו.
בת ואחיין ירשו יחד - מה קורה במכירה משותפת?
מבחן הקרבה הוא אישי, ולכן באותה עסקה עצמה הבת מוכרת את חלקה בפטור והאחיין משלם מס על חלקו. לפני מכירה כזו כדאי לדעת איך מתחלקים בעיזבון עם שתי דירות בלי אירוע מס. שני התנאים שנבחנים אצל המוריש משותפים לכל היורשים, וההצהרה למיסוי מקרקעין מוגשת לכל מוכר בנפרד, עם בחירת מסלול נפרדת: פטור לזכאים, חישוב חייב לשאר.
אילו הוצאות מקטינות את המס במסלול החייב?
שיפוץ, תיווך ושכר טרחה הם הוצאות מוכרות שמנוכות מהרווח, ומחיר הרכישה מוצמד למדד לפני החישוב. בדוגמה מהמדריך: רכישה ב-400 אלף שקל ב-1995 שווה אחרי הצמדה כ-800 אלף שקל של היום, מול מכירה ב-3 מיליון - שבח ריאלי של כ-2.2 מיליון שקל.
מתי משתלם לשלם מס על דירת הירושה ולשמור את הפטור לדירה הפרטית?
כשהרווח על הדירה הפרטית נצבר כולו אחרי 2014. בדוגמה מהמדריך: דירה פרטית שנקנתה ב-2018 ב-2 מיליון שקל ושווה היום 3.2 מיליון גוררת מס פוטנציאלי בסביבות 300 אלף שקל, מול 220 אלף על דירת הירושה מ-1995. תשלום על הירושה ושמירת הפטור לדירה הפרטית חוסכים כ-80 אלף שקל.
המוריש היה תושב חוץ - מה רשות המסים דורשת?
מסמכים שמוכיחים שבמדינת התושבות של המוריש הייתה בבעלותו דירת מגורים אחת לכל היותר - זו שבישראל. הדרישה מצטרפת לשלושת התנאים הרגילים של סעיף 49ב(5), שנבחנים כולם אצל המוריש עצמו, ובהיעדר מסמכים כאלה עוברת המכירה למסלול החייב: 25% על הרווח הריאלי שנצבר מ-2014.
ירשתי חצי דירה - אני עדיין רוכש "דירה יחידה" בקנייה חדשה?
מי שמחזיק חצי או פחות מדירה שהתקבלה בירושה נחשב בעל דירה יחידה כשהוא רוכש דירה לעצמו, וייהנה ממדרגות מס הרכישה הנמוכות. בדירה רגילה הרף מחמיר יותר ועומד על שליש בלבד. ההקלה פועלת אצל היורש כרוכש, במנותק משאלת הפטור ממס שבח במכירה.
תוך כמה זמן מגישים הצהרה ומשלמים אחרי המכירה?
את ההצהרה מגישים למיסוי מקרקעין בצירוף צו ירושה או צו קיום צוואה, וכל יורש מגיש בנפרד ובוחר מסלול לעצמו. מי שמוכר בפטור מגיש הצהרה גם הוא, וההגשה נעשית בנפרד גם כשכל היורשים מוכרים באותה עסקה עצמה. המועד לתשלום המס, למי שחייב בו: 60 יום מחתימת החוזה.
