הפטור על דירה מירושה נבחן דווקא אצל המוריש - וכשהוא נופל, המס נספר רק מ-2014

דירה שנקנתה ב-1995 ב-400 אלף שקל נמכרת היום ב-3 מיליון שקל. על הנייר, רווח של 2.6 מיליון שקל שמזמין מס שבח. כשהדירה הזו הגיעה למוכר בירושה, השאלה אם ישולם מס - וכמה - תלויה כמעט לחלוטין במי שהוריש אותה: כמה דירות היו לו, מה הקשר המשפחתי בינו לבין היורש, ומה היה קורה אילו מכר את הדירה בעצמו.

הירושה עצמה עוברת בלי מס

"הורשה איננה מכירה" - כך, בארבע מילים, קובע סעיף 4 לחוק מיסוי מקרקעין. קבלת הדירה, הוצאת צו ירושה ורישום הזכויות על שם היורשים בטאבו עוברים בלי מס שבח ובלי מס רכישה. אירוע המס נדחה ליום שבו היורש מוכר את הדירה לצד שלישי, ואז נכנס לתמונה עיקרון הרציפות: היורש נכנס לנעלי המוריש, ויום הרכישה ושווי הרכישה שלו הם אלה המקוריים. מי שירש את הדירה מ-1995 נחשב, לצורך חישוב המס, כמי שקנה אותה בעצמו ב-1995 ב-400 אלף שקל.

שלושה תנאים, כולם אצל המוריש

סעיף 49ב(5) מעניק ליורש פטור מלא ממס שבח במכירה, בשלושה תנאים מצטברים. הראשון: המוכר הוא בן זוג של המוריש, צאצא שלו - ילד או נכד - או בן זוג של צאצא. הורה שירש דירה מבנו ואח שירש את אחיו נשארים בחוץ. השני: ערב הפטירה החזיק המוריש דירת מגורים אחת בלבד. בפסיקה נקבע שגם חלק קטן מדירה נוספת שולל את הפטור - מוריש שהחזיק 10% מדירה אחרת הפיל את הפטור של יורשיו כולו. השלישי: אילו המוריש היה עדיין בחיים ומוכר את הדירה, הוא עצמו היה זכאי לפטור של דירה יחידה.

הפטור תקף עד שווי מכירה של 5,008,000 שקל, סכום שנקבע לשנים 2024 עד 2027. דירת ירושה שנמכרת ב-6.5 מיליון שקל תזכה בפטור על 5,008,000 והיתרה תחויב במס. כשהמוריש היה תושב חוץ, רשות המסים דורשת גם מסמכים המוכיחים שבמדינת התושבות שלו לא הייתה לו דירה נוספת. יתרון שרבים מפספסים: פטור הירושה עומד בפני עצמו. הוא ניתן גם ליורש שמחזיק כמה דירות משלו, גם למי שניצל פטור אחר בעבר, והשימוש בו שומר את הפטור העתידי על דירתו הפרטית של היורש. הפירוט המלא של התנאים והמסמכים מרוכז במדריך הפטור במכירת דירה שהתקבלה בירושה.

כמה יורשים - מבחן נפרד לכל אחד

כשכמה יורשים מוכרים יחד, שני התנאים שנוגעים למוריש משותפים לכולם, אבל מבחן הקרבה הוא אישי. בתו של המוריש תמכור את חלקה בפטור, ואחיין שירש לצדה ישלם מס על חלקו באותה עסקה עצמה. ההצהרה למיסוי מקרקעין מוגשת לכל מוכר בנפרד, וכל יורש רשאי לבחור לעצמו מסלול - פטור למי שזכאי, חישוב מס למי שלא. סכסוכים בין אחים על דירה שהתקבלה בירושה נולדים לא פעם בדיוק במרווח הזה, כשהפטור של האחד תלוי בשיתוף הפעולה של האחר במכירה.

המסלול החייב: 25%, אבל רק מ-2014

כשאחד התנאים נשבר, מחליף את הפטור החישוב הליניארי המוטב. מס השבח על דירות מגורים הוא 25% מהרווח הריאלי - הרווח אחרי הצמדת מחיר הרכישה למדד וניכוי הוצאות מוכרות כמו שיפוץ, תיווך ושכר טרחה - אבל רק על החלק היחסי שנצבר מינואר 2014 ואילך. הרווח מחולק שווה בשווה על פני שנות ההחזקה, מיום הרכישה של המוריש ועד המכירה, וכל מה שלפני 2014 פטור. שיטת החישוב, ההוצאות המוכרות ויתר הפטורים מפורטים במדריך מס השבח.

ובחזרה לדירה מ-1995: מחיר רכישה של 400 אלף שקל שווה אחרי הצמדה למדד כ-800 אלף שקל של היום, מול מכירה ב-3 מיליון - שבח ריאלי של כ-2.2 מיליון שקל. מתוך 31 שנות החזקה, כ-12.5 שנים חלפו מינואר 2014, כלומר כ-40% מהתקופה. החלק החייב: 880 אלף שקל. המס: 220 אלף שקל, כ-7% ממחיר הדירה. במסלול הפטור אותה מכירה עוברת באפס.

מתי משתלם לוותר על הפטור

הבחירה נעשית מעניינת כשפטור הירושה סגור, למשל כי למוריש היו שתי דירות, וליורש יש גם דירה פרטית. פטור של דירה יחידה מנוצל על מכירה אחת, והשאלה איזו דירה שווה אותו יותר. יורש שקנה את דירתו הפרטית ב-2018 ב-2 מיליון שקל ורואה אותה היום ב-3.2 מיליון צבר רווח שכולו אחרי 2014, עם מס פוטנציאלי בסביבות 300 אלף שקל. על דירת הירושה מ-1995 המס הליניארי הוא 220 אלף. תשלום המס על הירושה ושמירת הפטור לדירה הפרטית מסתכמים בחיסכון של כ-80 אלף שקל, והפער גדל ככל שהדירה הפרטית חדשה יותר והירושה ותיקה יותר.

לדירת ירושה יש הקלה גם בצד השני של המתרס, אצל היורש כרוכש: מי שמחזיק חצי או פחות מדירה שקיבל בירושה עדיין נחשב בעל דירה יחידה כשהוא רוכש דירה לעצמו, וייהנה ממדרגות המס הנמוכות. בדירה רגילה הרף נמוך יותר - שליש בלבד.

• מתי צוואה לא מספיקה? כך עובד הקדש פרטי, ומה מחיר השליטה
• הסכם ממון הוא לא צוואה - אבל הוא קובע מה ייכנס לעיזבון

את ההצהרה על המכירה מגישים למיסוי מקרקעין בצירוף צו ירושה או צו קיום צוואה, ואת המס - למי שחייב בו - משלמים בתוך 60 יום מחתימת החוזה.