דירה בירושה עמדה ריקה 30 שנה - ואז הגיעה הפתעת מס השבח

נכס יכול להיות רשום בטאבו כדירה, ועדיין להיחשב אחרת לגמרי כשמגיעים למס. פסק דין חדש של ועדת הערר למיסוי מקרקעין בחיפה ממחיש בדיוק את הפער הזה: שתי דירות שהיו חלק מעיזבון עמדו ריקות יותר מ-30 שנה, הידרדרו למצב פיזי קשה, ואף קיבלו מהעירייה פטור מארנונה כנכסים הרוסים וריקים. כשהגיע שלב המכירה ביקש מנהל העיזבון להחיל את החישוב הליניארי המוטב של מס שבח, אבל רשות המסים סירבה, וועדת הערר גיבתה אותה.

ברקע עומדת צוואה לא שגרתית. בעלת הדירות, חנה יעקובי, הורתה שהן ישמשו לנופש לנשים מרובות ילדים, שבוע לכל אחת. במרוצת השנים התברר שהפעלת הדירות לפי ההוראה הזו דורשת השקעה כבדה, ולכן פנה מנהל העיזבון לבית המשפט לענייני משפחה, קיבל היתר למכור אותן, ולהפנות את הכסף למטרה שנקבעה בצוואה.

המכירה היא שהציתה את מחלוקת המס. מנהל העיזבון ביקש להחיל את החישוב הליניארי המוטב, מנגנון שמסוגל להפחית מאוד את מס השבח בדירות ותיקות. בדירה שנרכשה לפני 2014, השבח שנצבר עד תחילת 2014 זוכה בחישוב הזה בשיעור מס אפס, ורק החלק שנצבר מאז חייב בדרך כלל ב-25%. כשמדובר בדירות שנקנו לפני עשורים, הפער במס יכול להיות עצום.

כך עובד מס שבח במכירת דירה ואילו פטורים והקלות קיימים.

אבל הכניסה למסלול הזה מותנית בכך שהנכס עונה קודם כול להגדרת דירת מגורים שבחוק, וכאן צצו שתי בעיות. הראשונה נגעה לבעלות: הוועדה קבעה שהוראת הצוואה יצרה למעשה הקדש למטרה ציבורית. הנשים שאמורות היו ליהנות מהדירות לא הוגדרו בשמות, הן התחלפו לאורך השנים, ולא קיבלו בעלות בדירות או בכספי המכירה. מאחר שאחת הדרישות להגדרת דירת מגורים היא בעלות או חכירה של יחיד, הוועדה מצאה שהתנאי הזה פשוט לא מתקיים.

הבעיה השנייה מעניינת אף יותר עבור בעלי דירות. הוועדה בדקה את מצבן הפיזי של הדירות ביום המכירה ומצאה שהן כבר אינן נכס המיועד למגורים לפי טיבו. הן עמדו ריקות יותר משלושים שנה, חוות הדעת השמאיות שהזמין מנהל העיזבון עצמו תיארו אותן כבלתי ראויות למגורים, וההשקעה שנדרשה כדי להשיב אותן לשימוש הגיעה לכמחצית משוויין המוערך.

גם הפטור מארנונה חזר כאן כבומרנג. במשך שנים הוצגו הדירות לעיריית חיפה כנכסים הרוסים ובלתי ראויים לשימוש, וכך זכו בפטור מארנונה. אלא שכשהגיע שלב מס השבח, אותה טענה עצמה שימשה ראיה לכך שהנכסים התרחקו מהגדרת דירות מגורים.

דירה יכולה להפסיק להיות דירה לצורכי מס

זו המשמעות הרחבה של פסק הדין: נכס יכול להיראות כדירה ברישום, אבל המבחן לצורכי מס בודק גם את המצב בפועל ביום המכירה. דירה שעומדת ריקה שנים רבות, שניזוקה קשות או שדורשת שיקום בהיקף גדול, עלולה לקבל סיווג שונה, וסיווג כזה משפיע ישירות על גובה המס.

המקרה גם ממחיש כמה תכנון צוואה משפיע על המיסוי בהמשך. בישראל עצם קבלת הירושה פטורה ממס, אבל מכירת הנכס אחר כך עשויה לייצר מס שבח. במכירת דירה שהתקבלה בירושה קיימים פטורים והקלות משמעותיים, אבל התנאים נבחנים בקפידה.

• מכרו קרקע ב-39 מיליון שקל - והמס חושב לפי 51 מיליון
• ההורים עברו לבית אבות: הפטור על השכרת הדירה ששווה מחצית מהתשלום למוסד

ועדת הערר דחתה את הערר וחייבה את מנהל העיזבון בהוצאות של 25 אלף שקל. במקביל נקבע שרשות המסים תצטרך לתקן רכיב אחר בשומה, הקשור לפחת: אם הנכסים יצאו מהגדרת דירת מגורים, גם חישוב הפחת שבוצע דורש התאמה.

הלקח המעשי מתחיל עוד לפני המכירה. בדירה ישנה מאוד, נטושה או הרוסה, השאלות כמה עולה השיפוץ ומה נעשה בנכס לאורך השנים יכולות להיות שוות הרבה כסף במס. לא פעם דווקא שיפוץ לפני המכירה, או שינוי בסדר הפעולות, משפיעים על הסיווג ועל גובה מס השבח יותר משבעלי הנכס מעריכים מראש.