רק 5% מהתוכניות יתממשו? מינהל התכנון מחפש פתרון להתחדשות העירונית
התוכניות שהחליפו את תמ"א 38 כבר אושרו בחלק מהרשויות, אבל הדרישה לחזור שוב לוועדות התכנון מעכבת את מימושן; מינהל התכנון מקדם מסלול שיאפשר לאדריכלים מורשים להוציא היתרי בנייה לאחר השלמת ההחלטות התכנוניות; בכירה במינהל הזהירה כי במצב הנוכחי רק כ-5% מהתוכניות
יתממשו - האם הפעם יצליחו לקצר את הבירוקרטיה?
אחת הבעיות המרכזיות של שוק הדיור בישראל היא הפער בין אישור תוכניות בנייה לבין היכולת להוציא אותן לפועל. גם כאשר תוכנית להתחדשות עירונית כבר מאושרת, היזמים ובעלי הדירות עשויים להמתין זמן ממושך עד לקבלת היתר הבנייה, בשל דרישות נוספות והצורך לחזור לוועדות התכנון. כעת מינהל התכנון מנסה לטפל באחד החסמים האלה באמצעות מסלול רגולטורי חדש, שאמור לאפשר הוצאת היתרים מהירה יותר בפרויקטים של התחדשות בניינית.
לפי פרסום במרכז הנדל"ן, מינהל התכנון מקדם עבודת מטה למסלול שיאפשר להוציא היתרי בנייה באמצעות אדריכל מורשה להיתר, גם במסגרת תוכניות התחדשות בניינית שכבר אושרו. המהלך עשוי להיות משמעותי עבור יזמים ובעלי דירות בבניינים ישנים, משום שהוא נועד לצמצם את ההליכים החוזרים מול ועדות התכנון ולקצר את הדרך שבין אישור התוכנית לתחילת הבנייה.
מדובר בעיקר בתוכניות עירוניות שנועדו להחליף את תמ"א 38, אשר שימשה במשך שנים מסלול מרכזי לחיזוק ולהריסה ובנייה מחדש של בניינים בודדים. במהלך ארבע השנים האחרונות קידמו מינהל התכנון והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית שורה של תוכניות כאלה. חלקן כבר אושרו, בין היתר בגבעתיים, בראשון לציון, ברמלה וברעננה, ואחרות הופקדו בערים כמו רמת גן וחיפה.
אלא שכאן נוצרה בעיה. בניגוד למנגנון של תמ"א 38, חלק מהתוכניות החדשות משאירות לוועדה המקומית שיקול דעת בנושאים מסוימים גם לאחר אישור התוכנית. המשמעות היא שיזם שמבקש היתר בנייה עדיין נדרש לקבל החלטות נוספות של מוסדות התכנון, ולעיתים גם לבצע הליכי פרסום נוספים.
כך נוצר מצב שבו התוכנית אמנם מאושרת, אבל עדיין אינה מאפשרת הוצאת היתר במסלול ישיר. מבחינת היזמים מדובר בעוד שלב של אי-ודאות, שעלול להאריך את תקופת ההמתנה, להגדיל את עלויות המימון ולדחות את מועד תחילת העבודות.
הבעיה חמורה במיוחד בפרויקטים של התחדשות בניינית, שבהם הכדאיות הכלכלית רגישה יחסית לשינויים בעלויות הבנייה, בריבית ובמחירי הדירות. ככל שההליך מתארך, כך גדל הסיכון שהפרויקט שתוכנן בתנאים כלכליים מסוימים כבר לא יהיה כדאי כאשר יגיע לביצוע.
איך המסלול החדש אמור לעבוד?
הפתרון שמינהל התכנון בוחן מבוסס על הפרדה בין שני שלבים שכרגע שלובים זה בזה: קבלת ההחלטות התכנוניות והוצאת היתר הבנייה עצמו.
בשלב הראשון, מוסד התכנון הרלוונטי ישלים את כל ההכרעות שנותרו פתוחות במסגרת התוכנית המאושרת. אם נדרש פרסום נוסף או אישור של הוועדה המקומית, ההליך יתבצע בשלב הזה, על בסיס המידע הנחוץ לקבלת ההחלטה, וללא צורך בהכנת כל המסמכים הנדרשים לבקשה מלאה להיתר.
רק לאחר השלמת ההכרעות האלה יעבור הפרויקט לשלב השני, שבו אדריכל המוסמך לפעול כ"מורשה להיתר" יוכל לקדם את הליך הרישוי ולהוציא את היתר הבנייה בהתאם לדין ולתנאי המסלול. בדרך זו לא יהיה צורך לחזור לוועדה כדי להכריע מחדש בסוגיות שכבר הוסדרו, כל עוד לא השתנו הנתונים שעליהם התבססו ההחלטות.
כיום, מסלול מורשה להיתר מאפשר לאדריכלים העומדים בתנאים הקבועים בחוק לבצע חלק מפעולות רשות הרישוי, במקום שהבקשה תטופל במסלול הרגיל בוועדה המקומית. הרפורמה נכנסה לתוקף באופן ארצי בנובמבר 2024, אך אחת המגבלות המרכזיות שלה היא שלא ניתן להשתמש בה כאשר התוכנית מחייבת אישורים תכנוניים נוספים שאינם מתאימים למסלול.
לכן המהלך הנוכחי אינו מבטל את סמכויות הוועדות המקומיות ואינו מעניק ליזמים פטור מהוראות התכנון. הוא נועד לאפשר לוועדות לקבל את ההחלטות שנמצאות בסמכותן בשלב מוקדם וממוקד, ולאחר מכן להעביר את הטיפול בהיתר עצמו לאדריכל המורשה.
מנכ"ל מינהל התכנון, רפי אלמליח, התייחס למהלך ואמר כי המשימה של המינהל אינה מסתיימת באישור תוכניות, אלא גם בהבטחת האפשרות לממש אותן. לדבריו, קיימות כיום תוכניות מאושרות שאפשר היה לקדם באמצעות רישוי עצמי, אלמלא הצורך בהכרעות נוספות שנותרו פתוחות.
הצורך בשינוי עלה גם בשבוע שעבר בכנס פסגת ההתחדשות העירונית של מרכז הנדל"ן. סמנכ"לית הרגולציה במינהל התכנון, ימית כהן, מתחה ביקורת על אופן אישור תוכניות ההתחדשות הבניינית והעריכה כי במתכונת הנוכחית לא יותר מ-5% מהן יתממשו.
מדובר בהערכה חריפה, שממחישה את הפער בין קידום תוכניות על הנייר לבין האפשרות להוציא מכוחן היתרים בפועל.
- דירה ב-2.5 מיליון ב-20/80: ביום המסירה עלולים להידרש עוד 250 אלף שקל
- שכר הדירה בירושלים עלה ב-9.1% בשנה, פי 2.7 מהממוצע הארצי
4,400 דירות כבר נמצאות במסלול הרישוי העצמי
לפי נתוני מינהל התכנון, שנתיים לאחר שהוחל השימוש הארצי ברישוי עצמי, מקודמות במסלול 286 בקשות להיתרי בנייה הכוללות כ-4,400 יחידות דיור. מתוכן כ-3,200 דירות נמצאות בפרויקטים של בנייה רוויה בבניינים בני יותר מחמש קומות.
בנוסף קיימות כ-1,700 יחידות דיור נוספות בתיקי מידע מאושרים, כך שהפוטנציאל הכולל של הבקשות הנמצאות כיום בשלבים שונים של המסלול עולה על 6,000 דירות. מספר האדריכלים הרשומים כמורשים להיתר עומד על כ-430.
חשוב להדגיש כי מדובר בנתוני מסלול הרישוי העצמי הקיים בכללותו, ולא במספר הדירות שיתווספו בהכרח בעקבות הרפורמה החדשה. מינהל התכנון עדיין לא פרסם הערכה כמותית של מספר הפרויקטים שיוכלו להיכנס למסלול המורחב.
מבחינת חברות ההתחדשות העירונית, המשמעות האפשרית היא קיצור הזמן שבין אישור התוכנית לתחילת הפרויקט. זמן הוא מרכיב כלכלי משמעותי בענף: יזם שמחזיק בפרויקט במשך שנים עד קבלת היתר נושא בעלויות תכנון, ייעוץ ומימון, לעיתים עוד לפני שהחל למכור דירות או להפיק הכנסות.
קיצור של שלבי הרישוי עשוי להפחית חלק מהעלויות האלה, לשפר את הוודאות בנוגע למועד תחילת הבנייה ולאפשר ליזמים לקדם מספר גדול יותר של פרויקטים במקביל. הוא עשוי גם לסייע לבעלי דירות בבניינים ישנים, שממתינים לעיתים שנים להתקדמות המיזם לאחר שכבר חתמו על הסכמים עם היזם.
עם זאת, לא כל פרויקט שמתעכב יוכל ליהנות מהמסלול. בעיות כמו היעדר כדאיות כלכלית, מחלוקות בין בעלי דירות, קשיי מימון או היעדר זכויות בנייה מספקות אינן נפתרות באמצעות שינוי בהליך הרישוי. בנוסף, הרפורמה עצמה עדיין נמצאת בעבודת מטה, וטרם פורסמו תנאי הזכאות הסופיים או לוח הזמנים לכניסתה לתוקף.
מבחינת שוק הדיור, השאלה המרכזית תהיה האם המסלול החדש יצליח להפוך תוכניות שכבר אושרו להיתרי בנייה בפועל. אחרי שנים שבהן המדינה הגדילה את מלאי יחידות הדיור המתוכננות, האתגר אינו מסתכם עוד באישור תוכניות חדשות, אלא גם בקיצור הדרך שבין התכנון לבין הבנייה בשטח.
