תבעו מגינדי 437 אלף שקל על ליקויים, ויקבלו 45 אלף

זוג בעלי קרקע בהוד השרון, שקיבל שתי דירות בפרויקט של קבוצת גינדי במסגרת עסקת קומבינציה, תבע מהיזמית כ-437 אלף שקל על ליקויי בנייה ועל זכויות בנייה שלטענתו נלקחו ממנו. בית משפט השלום בתל אביב-יפו פסק לזוג 44,781 שקל. השופט ליאור גלברד קיבל 22 מתוך כ-100 ליקויים שנטענו, דחה את התביעה על זכויות הבנייה בגלל התיישנות, וחייב את התובעים בהוצאות של כ-25 אלף שקל, ובנוסף בעלות חוות הדעת של מומחה בית המשפט בנושא הזכויות.

אריה וליאה שניידר היו בעלי זכויות במשותף עם אחרים במגרשים בעיר. ב-2010 הם חתמו עם קבוצת גינדי חן ואיתי גינדי על הסכם קומבינציה: הבעלים מעבירים ליזם את הקרקע, ובתמורה מקבלים דירות בפרויקט שנבנה עליה. הפרויקט, "גינדי ארט הוד השרון", כולל חמישה בניינים ברחוב אפרים קציר. הזוג קיבל שתי דירות, בקומה החמישית ובקומה השביעית, שנמסרו בדצמבר 2014. התביעה הוגשה באוקטובר 2021, כמעט שבע שנים אחרי המסירה.

כמה עולה לתקן 100 ליקויים לפי מומחה התובעים?

לפי חוות הדעת של המהנדס ד"ר אברהם בן עזרא, שהגישו התובעים, תיקון הליקויים בדירה אחת עולה 154,582 שקל ובשנייה 175,071 שקל. הזוג ביקש גם 8,000 שקל על ירידת ערך בגלל ליקויים שאי אפשר לתקן, 20 אלף שקל על מגורים חלופיים בזמן התיקונים ו-20 אלף שקל על עוגמת נפש.

גינדי ביקשה לדחות את התביעה בגלל שיהוי. לטענתה, המומחה מטעם התובעים ביקר בדירות רק 6 שנים ו-10 חודשים אחרי המסירה, ובכך "התובעים גרמו לנזק ראייתי כבד לנתבעת". הליקויים, נטען, לא צוינו בפרוטוקול המסירה ולא דווחו בתקופת הבדק שקובע חוק המכר (דירות). היזמית הוסיפה שרבים מהליקויים אינם קיימים, או "נובעים מהיעדר תחזוקה ובלאי טבעי שאינם באחריותה", ושבתקופת הבדק תיקנה את מה שהתבקשה לתקן. עוד טענה שאם יימצאו ליקויים, היא זכאית לתקן אותם בעצמה.

להרחבה: המעקה שנהפך לסיוט: קבלנים ישלמו 77 אלף שקל על ליקויי בנייה בפנטהאוז

מה נשאר מ-100 ליקויים?

בהסכמת הצדדים מינה בית המשפט את המהנדס והשמאי דן ברלינר כמומחה מטעמו. ניסיונות לצמצם את המחלוקות על בסיס חוות דעתו לא הצליחו. לפי פסק הדין, התובעים עמדו על בירור מלא של כמעט כל הטענות, גם במקומות שבהם המומחה לא אימץ את עמדת המומחה שלהם. השופט בחן כל ליקוי בטבלה שצורפה לפסק הדין, וקבע שהתובעים זכאים ל-22,066 שקל על דירה אחת ול-22,715 שקל על השנייה, כולל תוספת פיקוח של 10% ומע"מ.

את הדרישה לפיצוי על עוגמת נפש דחה השופט: "לפסיקת פיצוי בגין נזק לא ממוני שדרשו התובעים כתוצאה מליקויי הבנייה אין כל הצדקה". הוא ציין שהדירות מושכרות לשוכרים, ושטיב הליקויים והיקפם אינו מצדיק פיצוי כזה. השופט הוסיף שתביעת הליקויים הוגשה "כפסע מחלוף תקופת ההתיישנות". הסכום יוצמד למדד מספטמבר 2022, מועד חוות הדעת של המומחה.

מה עלה בגורל הבניין החמישי?

החלק השני של התביעה עסק בבניין החמישי בפרויקט. לטענת הזוג, גינדי ניצלה בבניין הזה כ-400 מ"ר מעבר לשטחים שנלקחו בחשבון בחלוקת הזכויות בין הבעלים, ושחלק מהדירות בו הן בנות שישה חדרים, לעומת חמישה בשאר הבניינים. החלוקה נעשתה ב-2011 לפי שומה של השמאית עדינה גרינברג, שהניחה שהבניין החמישי יהיה דומה לבניינים האחרים ויכלול 48 דירות. התובעים טענו שהשימוש בזכויותיהם "ללא שניתנה לכך רשות או שקיבלו על כך תמורה" הוא התעשרות שלא כדין, ודרשו כ-60 אלף שקל.

השמאי אלי סידאווי, מטעם התובעים, חישב שבבניין החמישי נבנו 433 מ"ר עודפים, ושחלקם של בני הזוג שווה 57,343 שקל. השמאי של גינדי, יהודה זיסר, קבע שלא הייתה חריגה של ממש. מומחה בית המשפט מצא תחילה חריגה של 348 מ"ר והעריך את הפיצוי ב-28,400 שקל, אבל בחוות דעת משלימה, אחרי שבדק את נתוני רישום הבית המשותף, הקטין את החריגה ל-179 מ"ר ואת הפיצוי ל-14,640 שקל.

• 4 שנות ליקויים בבניין בחיפה: הקבלן איבד את זכות התיקון
• הקבלן אשם? השופטת קבעה שהשכנים מלמעלה יתקנו

מתי היה צריך לבדוק את ההיתר?

גינדי טענה שהתביעה התיישנה, כי היתר הבנייה לבניין החמישי ניתן במאי 2012. היא נשענה על תביעה זהה של בעל זכויות אחר באותה קרקע, שנדחתה בגלל התיישנות, והערעור עליה נדחה. התובעים השיבו שמדובר בהתיישנות שלא מדעת: אין להם רקע מקצועי, והם גילו את החריגה רק אחרי שקיבלו את חוות הדעת של השמאי.

השופט גלברד קיבל את עמדת היזמית. הוא ציין שהתובע כתב בתצהירו כי נודע לזוג ש"הנתבעת הפרה את ההסכם הפרה יסודית", ורק בעקבות זאת הוזמנה חוות הדעת. "אין הוא מציין מתי ובאיזה אופן נודע לו אודותיה", כתב השופט, ותהה אם זה קרה בעת הגשת הבקשה להיתר, בעת מתן ההיתר או מאוחר יותר. "התצהיר שותק בעניינים אלה".

לדברי השופט, גם אילו הוכיחו בני הזוג שלא ידעו, היה עליהם להראות שלא יכלו לגלות את העובדות בזהירות סבירה. הם היו מיוצגים בהליך פירוק השיתוף, והשומה עצמה התייחסה במפורש לבניין החמישי. "לא מדובר בנטל כבד במיוחד", כתב, "כל שנדרש מצד התובעים היה לעקוב אחר עיתוי הגשת הבקשה להיתר בנייה של בניין מס' 5". התביעה הוגשה יותר משבע שנים אחרי מתן ההיתר. השופט הזכיר שגם תביעה של בעלי זכויות נוספים בפרויקט נדחתה מאותה סיבה באוגוסט האחרון.

מי משלם על תביעה ש"ירתה לכל הכיוונים"?

בפרק ההוצאות פירט השופט את הפער: הפיצוי שנדרש בחוות הדעת של התובעים על שתי הדירות התקרב ל-350 אלף שקל, ובפועל נפסקו פחות מ-15% מהסכום. מבחינת מספר הטענות התקבלו כ-20% מהליקויים. הרושם מהנתונים, כתב, "כמו גם טיב הטענות, אופי הליקויים ועיתוי הגשת התביעה, הוא שהתביעה 'ירתה לכל הכיוונים' והעתירה טענות 'מכל הבא ליד'".

השופט הוסיף שהתובעים התעקשו לברר את כל הטענות עד הסוף, אף שבית המשפט הציע להתבסס על חוות דעת המומחה ולהתמקד בטענות ספציפיות. "המחיר הוא נשיאה בהוצאות משפט הולמות לנתבעת שנאלצה להתמודד עם תביעה שהתבררה ברובה המכריע כבלתי מוצדקת", כתב.

• ביקשו 5% מס רכישה על בית בבנייה בקיסריה, ונדחו
• הבעל דרש את הבית תמורת 900 אלף למרות שהוערך ב-4.15 מיליון - מה קבעה השופטת

להרחבה: רטיבות מתחת לריצוף במשך תשע שנים - כמה ישלם היזם?

התובעים יישאו ב-30% מעלות חוות הדעת של המומחה מטעם גינדי בנושא הליקויים, 7,319 שקל, ובשכר טרחה מופחת של 5,000 שקל. על תביעת הזכויות, שנדחתה במלואה, הם ישלמו את מלוא עלות חוות הדעת של מומחה בית המשפט בנושא ושכר טרחה של 12,500 שקל. גינדי תחזיר להם את אגרת בית המשפט באופן יחסי לפיצוי, ורשאית לקזז את ההוצאות מהסכום שנפסק.

מתוך כ-437 אלף שקל שנתבעו, יישארו בידי הזוג אחרי הקיזוז כ-20 אלף שקל, לפני החזר האגרה ולפני עלות חוות הדעת של מומחה בית המשפט בנושא הזכויות.