רווחיות של 19%: עתירת אאורה נגד היטל ההשבחה נמחקה
עתירה של אאורה השקעות נגד הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ועיריית רמת השרון נמחקה על הסף, והחברה תשלם 40 אלף שקל הוצאות. במרכז המחלוקת עומד פטור מהיטל השבחה בשלב הראשון של פרויקט פינוי-בינוי ברמת השרון. הרשות קבעה ששיעור הרווחיות הצפוי בפרויקט עומד על כ-19%, ולכן אין מקום להמליץ לשרים על פטור. השופט קובי ורדי מבית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב לא הכריע אם החישוב נכון. הוא קבע שהעתירה הוגשה לכתובת הלא נכונה, ובשלב מוקדם מדי.
היטל השבחה הוא תשלום שהוועדה המקומית גובה כשתוכנית מעלה את שווי המקרקעין, ושיעורו הרגיל הוא מחצית מעליית השווי. בפרויקטים של התחדשות עירונית החוק מאפשר לשר הפנים ולשר הבינוי והשיכון להעניק פטור או הפחתה, בהסכמת הרשות המקומית. מי שבוחנת את הבקשות ומגישה לשרים המלצה היא הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, שסיכמה לאחרונה את פעילותה בשנה החולפת. אחד השיקולים המרכזיים הוא הכלכליות של הפרויקט: כשהרווח היזמי גבוה, הנחת המוצא היא שהיזם יכול לשאת בהיטל בעצמו. הרקע המלא מופיע בכתבה מי חייב בהיטל השבחה ואיך מקבלים פטור.
איך הגיעה המחלוקת לסיבוב שני?
הסכסוך בין אאורה לרמת השרון הגיע לבית המשפט כבר ב-2022. הוועדה המקומית שלחה לחברה דרישת תשלום של היטל השבחה על בסיס שומה שהכינה שמאית מטעמה, והמועד הקובע לחיוב נקבע לאוגוסט 2018. בעתירה הקודמת פסקה השופטת ירדנה סרוסי שההכרעה בבקשת הפטור צריכה להתקבל בתהליך המסודר מול הרשות להתחדשות. "למותר לציין כי הרשות להתחדשות תחליט כפי שתסבור לנכון, תוך שקילת כל השיקולים הראויים והתייחסות לרווח היזמי שעתיד להתקבל בפועל בפרויקט", כתבה אז.
הידעת?מה השיעור הרגיל של היטל השבחה?
הבדיקה החדשה הסתיימה ביוני 2025, והתוצאה לא הייתה זו שאאורה קיוותה לה. לפי מכתב הרשות, שיעור הרווחיות בשלב א' של הפרויקט עומד על כ-19%, ובנסיבות אלה אין מקום "להמליץ לשרי הפנים והשיכון על מתן פטור מהיטל השבחה בהיקף כלשהו". מכאן העתירה, שהוגשה בספטמבר של אותה שנה.
מה טענה אאורה?
לטענת אאורה, בבסיס ההחלטה עומדים נתונים שגויים בתכנית, טעויות של השמאי מטעם הרשות וטעויות בעובדות. החברה טענה שהרשות פעלה "באופן המעורר חשד כבד", ושההחלטה נגועה ביישור קו עם עמדת העירייה. היא ביקשה מבית המשפט לבטל את ההחלטה ולהורות לרשות להמליץ לשרים על פטור מלא מהיטל השבחה בשלב הראשון.
הרשות והעירייה ביקשו לסלק את העתירה בלי לדון בה לגופה, משתי סיבות. הראשונה היא סמכות: לפי החוק, החלטות של רשויות לפי חוק הרשות להתחדשות עירונית נדונות בבית המשפט לעניינים מנהליים, אבל החלטות של הממשלה או של שר אינן בסמכותו. השנייה היא העיתוי: לטענתן, מדובר בהמלצה בלבד, שלב ביניים מקצועי שאינו מחייב את השרים, וההחלטה הסופית עדיין לא התקבלה.
המלצה או החלטה?
השופט ורדי קיבל את שתי הטענות. "לאחר ששמעתי את הצדדים ועיינתי בכתובים החלטתי לקבל את בקשת המשיבות לסילוק העתירה על הסף ולמחוק את העתירה, הן מחמת העדר סמכות עניינית והן מחמת אי מיצוי הליכים והיותה עתירה מוקדמת", כתב. לדבריו, המקור לסמכות של בית המשפט לעניינים מנהליים במקרה כזה מחריג במפורש החלטות של שרים, ואם מדובר בהחלטה של השרים, הכתובת היא בג"ץ.
הידעת?מתי הוקמה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית?
אאורה עצמה, כך ציין השופט, כתבה בעתירה שהשרים הם אלה ש"נדרשים להפעיל את סמכותם ולקבוע האם להעניק פטור זה ואם לאו". השופט ראה בכך חיזוק לעמדת המדינה. "בסופו של יום המלצה כשמה וכלשונה הברורה והמקובלת זו המלצה ולא החלטה", הוסיף. הוא דחה את הטענה שהשרים רק מאשרים את מה שהרשות קובעת, וכתב שהם אינם "חותמת גומי", אלא בעלי סמכות ושיקול דעת.
השופט נשען גם על לשון חוק הרשות להתחדשות עירונית. לפי החוק, אחד מתפקידי הרשות הוא "מתן ייעוץ לממשלה ולשרי הממשלה ולמועצת מקרקעי ישראל בתחום ההתחדשות העירונית", ובסעיף נפרד נקבע ש"אין בתפקידיה ובסמכויותיה של הרשות לפי חוק זה כדי לפגוע בסמכויות הנתונות לאחר לפי כל דין". לדבריו, מכאן שגם כשהשרים נוטים לאמץ את עמדת הרשות, הסמכות להחליט על הפטור נשארת בידיהם.
השופט מתח ביקורת גם על הדרך שבה ניסתה החברה לנהל את ההליך. "העותרת מנסה להנות משני העולמות וליצור לעצמה מצב משפטי ומציאות משפטית שלפיהן מי שרשאי לקבל פטור מהיטל השבחה בשלב א' של הפרויקט יכול לנסות את מזלו פעמיים, בשיטת מצליח", כתב. לפי הפסק, תקיפה של ההמלצה בבית המשפט המנהלי ואחריה תקיפה של החלטת השרים בבג"ץ הייתה מובילה לכפל הליכים בשתי ערכאות.
הידעת?מי מוסמך להפחית היטל השבחה במתחמי פינוי-בינוי?
מה נשאר פתוח לחברה?
הדרך לפטור לא נחסמה. עורכת הדין איריס פרנקל כהן מהייעוץ המשפטי של הרשות הסבירה בדיון שכאשר הרשות אינה ממליצה על פטור, הפונים "מיודעים על כך והם יכולים לפנות לשרים". אאורה יכולה לטעון בפני שר הפנים ושר הבינוי והשיכון שנפלה טעות בהמלצה ובחוות הדעת שבבסיסה. השרים ישמעו את עמדת הרשות ויחליטו אם להעניק פטור, להחזיר את התיק לבדיקה מחודשת או לקבל החלטה אחרת.
השופט הדגיש שהוא אינו מביע עמדה על טענות החברה לגופן, כולל הטענות נגד חישוב הרווחיות והשמאות. טענות אלה, לדבריו, יתבררו במידת הצורך בהליך המשפטי המתאים. גם לטענות הקשות שהעלתה אאורה כלפי הרשות והעירייה הוא לא נדרש, בשל ההכרעה לסלק את העתירה על הסף. יזמים שרוצים להעריך מראש את גובה החיוב יכולים להיעזר במדריך לחישוב מוקדם של היטל השבחה.
בנוסף למחיקת העתירה חויבה אאורה לשלם לכל אחת מהמשיבות 20 אלף שקל הוצאות משפט. שיעור הרווחיות של 19% נשאר בינתיים הנתון הקובע בתיק, עד שהשרים יחליטו אם לאמץ אותו.
