IBI: מניית ריט 1 בנקודת כניסה מצוינת, אפסייד של 31%

ריט 1 ריט 1 0.75% פרסמה הבוקר את דוחות הרבעון השלישי, ובבית ההשקעות IBI רואים בהם חיזוק לתזה החיובית על המניה. זיו עין אלי, אנליסט הנדל"ן של IBI, שומר על המלצת תשואת יתר ועל מחיר יעד של 28 שקל למניה, כ-31% מעל השער הנוכחי. "אנו מעריכים שמניית החברה נמצאת בנקודת כניסה מצוינת לשנה הקרובה", הוא כותב בתגובה לדוחות.

המניה נסחרת סביב 21.4 שקל ועלתה במסחר של היום בכ-0.8%. מתחילת החודש היא מוסיפה כ-8%, אבל מתחילת השנה היא איבדה כמעט 20% מערכה, ובשנה האחרונה ירדה בכ-17%. מחיר היעד של IBI קרוב לשער הגבוה ביותר שבו נסחרה המניה בשנה האחרונה, כ-28.2 שקל. שווי השוק של החברה עומד על כ-4.3 מיליארד שקל, נמוך מההון העצמי שלה, כ-4.8 מיליארד שקל.

ה-NOI עלה, התפוסה השתפרה

ה-NOI, ההכנסה מהנכסים בניכוי הוצאות התפעול שלהם, הסתכם ברבעון בכ-142 מיליון שקל, עלייה של 4.2% לעומת הרבעון המקביל ושל 5.2% לעומת הרבעון הקודם. בתשעת החודשים הראשונים של השנה הגיע ה-NOI לכ-405 מיליון שקל, עלייה של 3.4%. לפי IBI, את העלייה הובילו ההכנסות המלאות מהנכס בבית שמש ושני נכסים שנרכשו במרץ ובאוגוסט. הנתונים המרכזיים מהדוח של ריט 1 פורסמו כבר הבוקר.

בנכסים הזהים התמונה מתונה יותר. ה-NOI מהם עלה ברבעון ב-1.8% לכ-138 מיליון שקל, אבל בתשעה חודשים הוא ירד במעט, ב-0.1%, לכ-380 מיליון שקל. הירידה נבעה בעיקר מהשבחת נכסים קיימים, מירידה בהכנסות החניונים בזמן המלחמה מול איראן ומפיצוי חד-פעמי ששילם שוכר גדול על פינוי מוקדם בשנה שעברה. בנטרול ההשפעות האלה, לפי IBI, ה-NOI מנכסים זהים היה עולה ב-1.9% בתשעה חודשים וב-1.4% ברבעון.

ה-FFO, הרווח מהפעילות השוטפת בלי שערוכים, הגיע ברבעון ל-99 מיליון שקל, עלייה של 4.8% לעומת הרבעון המקביל ושל 6.2% לעומת הרבעון הקודם. בתשעה חודשים הוא הסתכם בכ-280 מיליון שקל, עלייה של 1.7% בלבד, כי חלק מהשיפור ב-NOI נבלע בהוצאות המימון הריאליות שעלו.

שיעור התפוסה המשוקלל עלה ל-93.4%, תוספת של 0.7 נקודת אחוז לעומת הרבעון הקודם, בזכות השכרות במשרדים, במסחר ובתעשייה ולוגיסטיקה. בלי פארק אינפיניטי שיעור התפוסה מגיע ל-97.1%. בפארק עצמו התמונה מעורבת: המגדל מושכר ב-87%, ללא שינוי, הקמפוס ב-90%, עלייה של 8 נקודות אחוז ברבעון, והפלאזה נשארה על 28% בלבד. בחלק של החברה, שיעור התפוסה בפארק עומד על 66%.

תחזית שעלתה, ורבעון רביעי שנראה חלש יותר

החברה העלתה במעט את התחזיות לשנה כולה. תחזית ה-NOI עומדת עכשיו על 541 עד 543 מיליון שקל, לעומת 535 עד 540 מיליון קודם לכן, ותחזית ה-FFO עלתה ל-371 עד 373 מיליון שקל, לעומת 365 עד 370 מיליון. לפי IBI, את העדכון הובילו הנכסים החדשים שנרכשו, בקיזוז הפגיעה בהכנסות החניונים ועיכובים בקבלת אישורי אכלוס לשטחים שכבר הושכרו.

העדכון הזה מתקן רק חלק מההורדה הקודמת. באוגוסט קיצצה החברה את תחזית ה-FFO, שעמדה בתחילת השנה על 369 עד 379 מיליון שקל, ואמצע הטווח החדש, 372 מיליון, עדיין נמוך מאמצע התחזית המקורית. ויש עוד נקודה שהסקירה לא מתייחסת אליה: אחרי NOI של כ-405 מיליון שקל בתשעה חודשים, התחזית המעודכנת מגלמת רבעון רביעי של 136 עד 138 מיליון שקל, נמוך מ-142 מיליון ברבעון השלישי. גם ב-FFO התחזית מגלמת 91 עד 93 מיליון שקל ברבעון האחרון, לעומת 99 מיליון ברבעון שהסתיים. לא ברור אם זו שמרנות של ההנהלה או ציפייה לרבעון חלש יותר.

מכפיל נמוך, ויזום שמתרחק מהמשרדים

הטענה המרכזית של IBI נוגעת לתמחור. לפי חישובי בית ההשקעות, ריט 1 נסחרת במכפיל FFO מנוטרל של 9.9 על הנתונים הנוכחיים ושל 9.2 על הצפי קדימה, "אטרקטיבי ביחס לחברות ההשוואה וביחס לממוצע ההיסטורי של החברה". חישוב ישיר של שווי השוק מול אמצע תחזית ה-FFO של ההנהלה מגיע למכפיל של כ-11.7, והסקירה לא מפרטת על איזה בסיס חושב המכפיל שלה.

• ריט 1 מעלה תחזיות: ה-NOI ברבעון עלה ל-142 מיליון שקל, התפוסה השתפרה
• ריט 1 רוכשת מגינדי את שטחי המסחר והתעסוקה בשדה דב ב-400 מיליון שקל

עין אלי מצביע גם על הצמיחה שבדרך. רוב פרויקטי הייזום של החברה הם במסחר, בתעשייה ובלוגיסטיקה, וחלקם צפויים להתחיל להניב כבר מסוף השנה. לצד זה, השטחים שהושכרו בפרויקט אינפיניטי צפויים להוסיף כ-14 מיליון שקל ל-NOI בשנה הבאה. לדבריו, השילוב הזה "יתמוך בפרמטרים התפעוליים ובפיזור הסקטוריאלי של החברה, שמוטה כרגע למשרדים".

בין הסיכונים: ההכנסות מהחניונים, שנפגעו בתקופת המלחמה, העיכובים באישורי האכלוס, החשיפה הגבוהה לשוק המשרדים והוצאות המימון הצמודות למדד, שכבר שחקו חלק מהשיפור ב-FFO. IBI מציינת בגילוי הנאות שהקבוצה ובעלי השליטה בה עשויים להחזיק ולסחור בניירות הערך של החברות שהיא מסקרת. אין באמור המלצה לקנייה או למכירה של ניירות ערך.