76 אלף דירות בתוכניות, 15 אלף בבנייה: הפער שמתרחב בפינוי בינוי
ב-2025 אושרו בישראל תוכניות להתחדשות עירונית שכוללות כ-76 אלף דירות, שיא של כל הזמנים ועלייה של כשליש לעומת 2024. בשטח הקצב הפוך: היתרי הבנייה לפינוי בינוי ירדו באותה שנה ב-15%, לכ-13 אלף דירות, ובשנה שהסתיימה ביוני 2026 החלה בנייתן של כ-15 אלף דירות בפינוי בינוי ובתמ"א 38 בגרסת ההריסה והבנייה מחדש, ירידה של כ-15% לעומת השנה שלפניה.
פרויקט פינוי בינוי עובר כמה תחנות: מתחם מוכרז, מאושרת לו תוכנית מפורטת בוועדה, אחריה היתר בנייה, ואז פינוי הדיירים, ההריסה ותחילת העבודות. תוכנית מאושרת היא זכות לבנות, לא התחייבות, ובין האישור לבין הטרקטור עוברות לא פעם כמה שנים. לכן 76 אלף הדירות של השנה שעברה הן בעיקר מלאי עתידי, וההיתרים והתחלות הבנייה הם המדד הקרוב יותר למה שיגיע לשוק.
בכל מסלולי ההתחדשות יחד ניתנו ב-2025 היתרים לכ-28.9 אלף דירות, ירידה של כ-7.5%. מתוכם כ-13 אלף בפינוי בינוי וכ-15.8 אלף בהתחדשות ברמת הבניין, שם הנתון כמעט לא השתנה. ירושלים הובילה עם כ-4,100 דירות בהיתרי פינוי בינוי, כשליש מכל ההיתרים בארץ, ואחריה בת ים, פתח תקווה ותל אביב. מפת ההתחדשות העירונית לפי ערים מראה שהתכנון מרוכז בירושלים, והביצוע דווקא בבת ים ובגבעתיים.
הנתונים של הלמ"ס על התחלות הבנייה מגלים פער חד במיוחד בירושלים. בשנה שהסתיימה ביוני החלה בעיר בנייתן של כ-730 דירות בפינוי בינוי ובתמ"א 38, לעומת כ-2,500 בשנה הקודמת, צניחה של כ-70%. במחוז הדרום הירידה חדה עוד יותר, מכ-1,350 לכ-300 דירות. מחוז תל אביב נשאר המוביל בפער, עם כ-6,900 דירות, אבל גם שם נרשמה ירידה של כ-20%. בצד השני עומדים מחוז חיפה, שבו ההתחלות בהתחדשות עירונית קפצו בכ-88%, ומחוז המרכז, עם עלייה של כרבע.
הרבעון השני של 2026 המשיך את המגמה. בכל הארץ התחילו לבנות 17,866 דירות, הנתון הרבעוני הנמוך ביותר בשנתיים האחרונות, ובהתחדשות העירונית הירידה הגיעה לכ-23%, לכ-4,900 דירות. בפרויקטים של חיזוק ותוספת לבניינים קיימים ההתחלות ירדו בכשליש. עדיין, ההתחדשות העירונית אחראית לכמעט כל דירה רביעית שהבנייה שלה מתחילה בישראל, ובתל אביב-יפו ליותר ממחצית ההתחלות.
יזמים וקבלנים מצביעים על כמה סיבות לעצירה: ריבית גבוהה שמייקרת את המימון, עלויות בנייה שממשיכות לעלות, מחסור בעובדים והאטה במכירות לצד מלאי גדול של דירות חדשות שלא נמכרו. כל אלה שוחקים את הכדאיות של פרויקטים שבהם הדיירים מקבלים תמורות גבוהות. גם תקן 21 של מועצת שמאי המקרקעין, שקובע את רווח היזם המינימלי בפרויקט, נתון לביקורת בענף, בטענה שהוא נשען על הנחות שלא מתאימות לריבית ולעלויות של היום. במקרים מסוימים יזמים עוצרים אחרי שקיבלו היתר ומבקשים מהדיירים לוותר על חלק מהתמורה, או מהעירייה זכויות בנייה נוספות.
לבעלי דירות בבניינים שנמצאים בתהליך יש כמה דברים שכדאי לבדוק: באיזה שלב נמצא הפרויקט בפועל, האם ההסכם עם היזם קובע מועד אחרון להיתר ולתחילת העבודות, ומה קורה אם המועד הזה עובר. בהסכמים רבים יש סעיף שמאפשר לדיירים לבטל את ההתקשרות אם היזם לא עמד בלוחות הזמנים, וכדאי להכיר אותו לפני שמסכימים לשנות תנאים. פרויקטים חדשים ממשיכים להיכנס למסלול, כמו הפינוי בינוי בשכונת בית אליעזר בחדרה, שיהפוך 119 דירות לכ-570.
גם ההכרזות על מתחמים חדשים לא נעצרו. ב-2025 הכריזו הרשויות על כ-47 מתחמי פינוי בינוי עם יותר מ-48 אלף דירות מתוכננות, בהם לראשונה במעלה אדומים, בנשר, בצפת, בקריית שמונה ובנהריה. בסוף יוני היו בבנייה בכל הארץ כ-217 אלף דירות, עלייה של כ-8% בשנה, כך שגם בלי האצה בהתחלות, היצע גדול של דירות חדשות בדרך לשוק.
