כמה עולה דירה באור יהודה? בשכונות הגדולות המחירים ירדו עד 5.4%
דירת 3 חדרים בשיכון ותיק ברחוב היסמין באור יהודה נמכרה בספטמבר ב-1.72 מיליון שקל, כ-9.5% פחות ממה ששילמו עליה לפני ארבע שנים. בחודש שבו נרשמה העסקה נמכרה דירת 4 חדרים בקומה 13 של מגדל חדש בנווה איילון, במערב העיר, ב-2.87 מיליון שקל.
לפי מרשם העסקאות הרשמי, בשנה האחרונה ירדו המחירים בקרית גיורא בכ-5.4%, בנווה רבין בכ-3.1%, בנווה סביון בכ-2.5% ובשיכון הממשלתי בכ-1.5%. החציון העירוני הכללי דווקא עלה בכ-6%-7%, אבל העלייה הזאת נובעת בעיקר מהתמהיל: נמכרו יותר דירות חדשות וגדולות במגדלים. בדירות 4 חדרים, הסוג הנפוץ בעיר, המחיר החציוני עמד ברבעון הראשון של השנה על כ-2.47 מיליון שקל, מעט פחות מ-2.54 מיליון שקל בסוף 2023.
העיר: 43 אלף תושבים בין כביש 4 לנתב"ג
אור יהודה יושבת במזרח גוש דן, כ-7 ק"מ מתל אביב, בין כביש 4 במערב ליהוד-מונוסון במזרח, וקרובה לנמל התעופה בן גוריון. לפי אומדן הלמ"ס גרים בה כ-43 אלף תושבים, והאוכלוסייה גדלה בקצב של כ-2.8% בשנה, מהמהירים באזור. העיר מדורגת באשכול 5 מתוך 10 במדד החברתי-כלכלי.
הגישה העיקרית היא דרך כביש 461 ומחלף מסובים, ומהמסוף העירוני יוצאים קווי אוטובוס לתל אביב, לרמת גן, לבני ברק, לפתח תקווה ולתל השומר. הקו הסגול של הרכבת הקלה אמור לעבור בצפון העיר, אבל מועד הפתיחה שלו נדחה כמה פעמים, ובתוכנית המטרו מתוכננות שתי תחנות, ברחוב יגאל אלון ובמתחם OPARK. על התעסוקה נשענים אזור התעשייה יהלום בדרום ומתחם OPARK, שתוכנן לכמיליון מ"ר של משרדים ומסחר.
הידעת?איך נולדה אור יהודה?
השכונות: מבית בפארק ועד השיכון הממשלתי
רוב הבנייה החדשה מרוכזת בצפון ובמערב. בית בפארק, ליד צומת סביון, מתוכננת לכ-3,000 דירות ונבנתה ברובה במסגרת מחיר למשתכן. הזוכים בהגרלות הראשונות, לפני כשמונה שנים, קנו במחיר מופחת, והדירות שלהם נמכרות היום בהרבה יותר (להרחבה: 7 שנים אחרי ההגרלה: דירות באור יהודה נמכרות כמעט כפול). נווה איילון, במערב העיר, נמצאת עדיין בבנייה ומאוכלסת בהדרגה. נווה רבין במזרח היא שכונת מגדלים שאוכלסה לפני יותר מעשור, ונווה סביון נבנתה בשנות ה-90 עם כ-2,500 דירות, לצד בתים צמודי קרקע.
במרכז ובדרום נמצאת העיר הוותיקה: קרית גיורא, ההסתדרות, שפרינצק, עמידר והשיכון הממשלתי, שקמו על בסיס המעברות. רוב הבניינים שם בני שלוש וארבע קומות, וחלקם כבר בתהליכי פינוי בינוי. רמת פנקס, שצורפה לעיר ב-2007, היא שכונה של בתים פרטיים.
| שכונה | אופי | מחיר טיפוסי | שינוי שנתי |
|---|---|---|---|
| בית בפארק | מגדלים חדשים בצפון, מחיר למשתכן | 4 חדרים: 2.6-2.85 מיליון | לא פורסם נתון |
| נווה איילון | שכונה בבנייה במערב, דירות מקבלן | 4 חדרים: כ-2.9 מיליון | שוק ראשוני |
| נווה רבין | מגדלים שאוכלסו לפני יותר מעשור | 4 חדרים: כ-2.7 מיליון | ירידה של כ-3% |
| נווה סביון | בנייה מהניינטיז, דירות ובתים צמודי קרקע | 4 חדרים: כ-2.5 מיליון | ירידה של כ-2.5% |
| קרית גיורא | שיכונים ותיקים ופינוי בינוי | בשיכונים, 3 חדרים: 1.7-1.9 מיליון | ירידה של כ-5.4% |
| ההסתדרות ושפרינצק | בנייה ותיקה במרכז העיר | 3 חדרים: 1.8-2.1 מיליון | ללא שינוי בשפרינצק |
| שיכון ממשלתי | העיר הוותיקה בדרום, סקיה | כ-2.6 מיליון (כל הגדלים) | ירידה של כ-1.5% |
| רמת פנקס | בתים פרטיים על מגרשים גדולים | 5 מיליון ומעלה | מעט עסקאות |
מה קרה למחירים בשנים האחרונות
בין 2021 ל-2023 זינקו המחירים בעיר. דירת 4 חדרים חציונית עלתה מכ-1.96 מיליון שקל לכ-2.5 מיליון שקל, עלייה של יותר מ-25% בשנתיים. מאז השוק נעצר. ב-2024, ב-2025 ובתחילת השנה נע החציון בטווח צר של 2.43-2.49 מיליון שקל, וכשמביאים בחשבון את עליית המדד, הדירות איבדו מערכן הריאלי.
במאי וביוני נרשמו יותר ממאתיים עסקאות, רבות מהן בלי כתובת מלאה ובמחיר חציוני של כ-12.7 אלף שקל למ"ר, ככל הנראה דירות מוזלות בתוכניות הדיור הממשלתיות. ברחוב מניה שוחט נמכרו באותם שבועות דירות 4 חדרים ב-1.25-1.33 מיליון שקל, פחות ממחצית מחיר השוק. עסקאות כאלה מורידות את הממוצע ומקשות להשוות בין תקופות.
הידעת?מאיפה הגיעו אלפי הדירות של בית בפארק?
תפוחים לתפוחים: כמה עולה בניין חדש לעומת ישן
בדירות 3 חדרים במרכז העיר הפער בין ישן לחדש מגיע לכ-900 אלף שקל. בשיכונים הוותיקים נמכרות דירות של 58-66 מ"ר ב-1.7-1.9 מיליון שקל, ובבניין חדש ברחוב העצמאות נמכרה דירת 3 חדרים של 88 מ"ר בקומה 8 ב-2.68 מיליון שקל. במחיר למ"ר הפער קטן בהרבה, בין 2% ל-16%, כי בדירות הקטנות המחיר למ"ר גבוה ממילא, וכנראה חלק מהקונים משלמים גם על הסיכוי לפינוי בינוי.
בדירות 4 חדרים בצפון, מגדל חדש מקבלן בנווה איילון נמכר בכ-29 אלף שקל למ"ר. מגדל בבית בפארק, שאוכלס לפני כמה שנים, נמכר בכ-24 אלף שקל למ"ר, ומגדל ותיק יותר בנווה רבין בכ-26.7 אלף שקל למ"ר, בדירה קטנה יותר. ההפרש בין דירה מקבלן לדירה בת כמה שנים באותו אזור מגיע לכ-20% במחיר למ"ר.
| כתובת | סוג הבניין | חדרים | שטח | מחיר | למ"ר |
|---|---|---|---|---|---|
| יקותיאל אדם 28 | שיכון ותיק | 3 | 66 מ"ר | 1.73 מיליון | כ-26,200 |
| היסמין 5 | שיכון ותיק | 3 | 58 מ"ר | 1.72 מיליון | כ-29,800 |
| העצמאות 39 | בניין חדש | 3 | 88 מ"ר | 2.68 מיליון | כ-30,500 |
| ניצן 12, נווה רבין | מגדל בן יותר מעשור | 4 | 91 מ"ר | 2.43 מיליון | כ-26,700 |
| כנען 8, בית בפארק | מגדל בן כמה שנים | 4 | 113 מ"ר | 2.70 מיליון | כ-24,000 |
| מניה שוחט 2, נווה איילון | מגדל חדש מקבלן | 4 | 99 מ"ר | 2.87 מיליון | כ-29,000 |
עסקאות אחרונות באור יהודה
- כנען 8, בית בפארק: דירת 4 חדרים, 113 מ"ר בקומה 11, נמכרה בספטמבר ב-2.70 מיליון שקל (כ-24 אלף שקל למ"ר)
- מניה שוחט 2, נווה איילון: דירת 4 חדרים חדשה, 99 מ"ר בקומה 13, נמכרה בספטמבר ב-2.87 מיליון שקל (כ-29 אלף שקל למ"ר)
- יקותיאל אדם 28, קרית גיורא: דירת 3 חדרים, 66 מ"ר בקומה 4, נמכרה בספטמבר ב-1.73 מיליון שקל (כ-26.2 אלף שקל למ"ר)
- היסמין 5, קרית גיורא: דירת 3 חדרים, 58 מ"ר בקומה 1, נמכרה בספטמבר ב-1.72 מיליון שקל, כ-9.5% פחות מהמחיר שבו נמכרה לפני ארבע שנים
- ניצן 12, נווה רבין: דירת 4 חדרים, 91 מ"ר בקומה 2, נמכרה באוגוסט ב-2.43 מיליון שקל (כ-26.7 אלף שקל למ"ר)
- העצמאות 43: דירת 5 חדרים חדשה, 135 מ"ר בקומה 4, נמכרה באוגוסט ב-3.56 מיליון שקל (כ-26.4 אלף שקל למ"ר)
העסקאות מדווחות למרשם באיחור של כמה שבועות עד כמה חודשים, ולכן הנתונים של החודשים האחרונים עוד יתעדכנו.
הידעת?כמה מכניסה דירה מושכרת באור יהודה?
מה מוצע עכשיו למכירה
בעיר מוצעות כרגע למכירה יותר מ-400 דירות, ובלא מעט מודעות המוכרים כבר הורידו את המחיר המבוקש. אלה מחירים מבוקשים, והעסקה בפועל נסגרת בדרך כלל נמוך יותר.
- תבור 1, בית בפארק: 4 חדרים, 116 מ"ר בקומה 9, יד שנייה: מחיר מבוקש 2.79 מיליון שקל
- כנען 12, בית בפארק: 5 חדרים, 144 מ"ר בקומה 8, יד שנייה: 3.22 מיליון שקל, אחרי הורדה של 70 אלף שקל
- ניצן 12, נווה רבין: 4.5 חדרים, 120 מ"ר בקומה 7: 2.65 מיליון שקל, אחרי הורדה של כ-120 אלף שקל
- השקמה 1, קרית גיורא: 4 חדרים, 111 מ"ר בקומה 1, בניין ותיק: 2.09 מיליון שקל, אחרי הורדה של כ-110 אלף שקל
- יקותיאל אדם 40, קרית גיורא: 3 חדרים, 78 מ"ר בקומה 4, בניין ותיק: 2.1 מיליון שקל
- מניה שוחט 5, נווה איילון: 5 חדרים, 133 מ"ר בקומה 2, חדשה: 2.97 מיליון שקל
הפער בין המודעות לעסקאות בולט בבניין ניצן 12: דירת 4 חדרים קטנה יותר נמכרה שם באוגוסט ב-2.43 מיליון שקל, והדירה המוצעת כעת מבוקשת ב-2.65 מיליון שקל לשטח גדול בכ-30 מ"ר. בבית בפארק דירת 3 חדרים בתבור 1 נמכרה בקיץ ב-2.27 מיליון שקל, ודירת 4 החדרים באותו בניין מוצעת ב-520 אלף שקל יותר.
ההיצע שבדרך
פרויקטים בנווה איילון ובקרית גיורא מציעים הנחות של עד 100 אלף שקל, דירות 4 חדרים בפחות מ-3 מיליון שקל ותנאי תשלום שבהם רוב התמורה משולמת בעוד שנה וחצי. מבצעים כאלה מוסיפים לקונים כוח מיקוח גם מול מוכרים בשוק יד שנייה.
- מחירי הדירות בגני תקווה: 4 חדרים ירדו ב-5%, ופער של מיליון בין חדש לישן
- רשות המסים על ההון השחור: 7-8 מיליארד שקל בשנה, בלי הורדת מסים
התשואה מהשכרה נמוכה יחסית, כ-2.6% בשנה. משכנתא של 1.5 מיליון שקל ל-25 שנה בריבית של 4.5% מחייבת החזר חודשי של כ-8,300 שקל, גבוה בכ-50% משכר הדירה שמכניסה דירה של 2.5 מיליון שקל.
מתחם הפרדס הצפוני, מדרום לכביש 461 ולאורך תוואי הקו הסגול, אושר לכ-1,500 דירות במבנים של עד 18 קומות (להרחבה: 1,500 דירות חדשות בצפון אור יהודה, צמוד למפגש המטרו והרכבת הקלה). בדרום-מזרח העיר הופקדה תוכנית רבין מערב, עם כ-2,640 דירות במגדלים של 15-16 קומות על שטח של 229 דונם.
