ברמת גן מקדמים יותר מ-1,500 דירות בהתחדשות - ושאמה הכהן מזהיר מהמחירים
הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה תל אביב החליטה להפקיד שישה מתחמי התחדשות ברמת גן, עם הריסה של כ-445 דירות ישנות והקמה של כ-1,514 חדשות. הבינוי מתרכז בצירים כמו בן גוריון, אבא הלל והרא"ה, עם חזיתות מסחר, כיכרות ושטחי ציבור בקומות הקרקע. להרחבה: רמת גן מקדמת 1,514 דירות חדשות בשישה מתחמי התחדשות עירונית. על הנייר מדובר בצנרת רחבה, אבל בשוק עצמו התמונה מורכבת יותר: מחירי דירות בעיר כבר התמתנו בכמה אחוזים, יש מלאי דירות פתוח למכירה, ויזמים מדווחים על פרויקטים שהמספרים בהם נעשים הדוקים.
מעבר למתחמים הספציפיים, העיר כבר אישרה בוועדה המקומית תוכנית התחדשות בניינית שמחליפה את תמ"א 38. היא חלה על מבני מגורים שקיבלו היתר לפני 1985, על כ-10,650 דירות קיימות, ומציעה בסך הכול כ-25,950 יחידות. החלוקה לפי סוגי רחובות - מסחרי, משני רחב ומשני צר - אמורה לכוון היכן לבנות גבוה והיכן לשמור על בינוי מרקמי יותר. להרחבה: 25 אלף דירות חדשות: אושרה תכנית הענק להתחדשות עירונית בר"ג.
על הרקע הזה דיבר ראש עיריית רמת גן, כרמל שאמה הכהן, בפאנל מטרופולין 2030. "באירופה לא מנומס להגיד 'אמרתי לכם', אבל אני יכול להגיד. הרבה מתוכניות ההתחדשות העירונית מבוססות על ההנחה שהשוק עולה. מה קורה אם השוק יורד? הכול יורד לטמיון והתוכניות מאבדות את משמעותן", אמר. לדבריו, "הצעתי להכניס 'באפר' של גמישות ולתת לוועדה המקומית סמכות להוסיף יחידות דיור בהיקף שהשמאים יסכימו עליו, וההצעה נדחתה על הסף. ברמת גן זה עוד לא קרה, אבל אם השוק יעשה מהלך כלפי מטה, 90% מהתוכניות אפשר יהיה לתלות על הקיר. אל תלכו לתב"עות חדשות, זה עלול לפגוע בהסכמים עם הדיירים. המחוקק צריך לבוא ולהסדיר את זה".
שאמה הכהן הוסיף מבט קדימה על גוש דן: "העולם בגוש דן בעוד עשור לא יהיה דומה לזה של היום. הבינה המלאכותית והרובוטיקה ישנו את החיים של כולנו, גם את הדרך שבה אנחנו נעים ממקום למקום. אני לא רואה עולם שבו אדם משקיע ברכב, דואג לשטוף אותו ואז יושב איתו בפקק. הבניינים ברמת גן בעוד עשור יצטרכו להתאים לרחפנים, לרובוטים ולנסיעה אוטונומית".
ברמת גן המחירים כבר אינם נעים בכיוון אחד. בעסקאות מהתקופה האחרונה נרשמה התמתנות של סביב 5%, ובחלק מהשכונות אף יותר, במקביל להיצע רחב של דירות חדשות ויד שנייה. בשכונת חרוזים אושרה למתן תוקף תוכנית שמחליפה כ-50 דירות במגדל בן 35 קומות עם 150 יחידות, מהן כ-30% דירות קטנות, לצד מסחר וכיכר ציבורית. מחירי דירות בשכונה נעים בטווח רחב, מדירות ישנות של כ-2 עד 3 מיליון שקל ועד דירות גדולות או חדשות סביב 5 עד 6 מיליון שקל. להרחבה: אושרה התחדשות עירונית בשכונת חרוזים ברמת גן: 150 דירות במגדל בן 35 קומות.
אדריכל אודי כרמלי, מהנדס העיר תל אביב-יפו, הציג תמונה אחרת מהעיר השכנה. "אני לא יודע מאיפה הנתון על ירידה בבקשות להיתרים. אצלנו צפוי להיות שיא בהיתרים השנה, והשוק עובד חזק מאוד. חוקי המשחק השתנו: פעם הניחו שהכסף הגדול תמיד יתפח, והיום כולם, גם הדיירים וגם העיריות, נאלצים לחשב מחדש. אני חושש מאוד משכבה של הקלות על תמורות, ראינו לאיזה כאוס זה הוביל. אני מאמין בתכנון נקי, שבו כל אחד יודע עם כמה הוא נכנס ועם כמה הוא יוצא".
על היטל ההשבחה אמר כרמלי: "במלחמות על היטל ההשבחה נדמה כאילו העירייה גורפת לכיסה, אבל היטל ההשבחה הוא הפלטפורמה שמאפשרת לכם לבנות. בתי ספר, גני ילדים, מסגרות לקשישים וטיפות חלב: זה מה שבונה קהילה, זה מה שבונה עיר. בלי תשתית ציבורית הבניין שלכם לא יקום. תל אביב עוברת היום ניתוח לב פתוח ונמצאת במהפכת תחבורה שלא הייתה כאן מעולם. ישבתי עם סקפטים שאמרו לי שאין דבר כזה 'קו אדום'. ברגע שכל המערכת תעבוד, תראו גוש דן אחר. מי שלא משקיע בתשתיות, שלא יתפלא אחר כך שעומדים בפקקים ושאין מט"שים".
עו"ד מיכה גדרון, יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז מרכז לשעבר, הצביע על מעבר חד מתמ"א 38 לפינוי-בינוי. "מאז שתמ"א 38 מוצתה, המטוטלת עברה בחדות לפינוי-בינוי. חלופת שקד לא מתרוממת: היא בתוקף כבר ארבע שנים, ולא יצא אפילו היתר אחד. יש ערים שלמות, כמו הרצליה, שלא קידמו תוכניות בנייניות, ולא ייתכן שההתחדשות הבניינית בהן נעצרה. צריך לתמרץ את הרשויות, ולהפוך זאת לאחד התנאים לקבלת מעמד של ועדה עצמאית".
גדרון קרא גם לקבינט דיור: "אחרי המלחמה האחרונה, שבה כל גוש דן היה בטווח הטילים, הרפורמה חייבת לעבור למסלול של התחדשות בניינית. במקביל יש משבר עצום בתשתיות בפריפריות: מאשרים תוכניות בלי פתרון תשתיתי, ואין גוף שמתכלל את האירוע. לכן צריכה לצאת מכאן קריאה ברורה: ממשלה חדשה חייבת להקים מיד את קבינט הדיור, שיתכלל את הכול, מהמט"שים ועד התקנות. הקבלנים הם החלוציות המודרנית, ואם לא יבינו את זה, לא נתקדם לשום מקום".
יהודה לשמן, סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ ויו"ר אגף הבנייה החוזית, תיאר לחץ משני כיוונים על קבלנות הביצוע. "הורסים את קבלנות הביצוע: פקיד במשרד העבודה כתב תקנות בטיחות חדשות שלא מתכתבות עם החיים בכלל. הבנייה נמשכת שנים, והריבית ושכר הדירה לדיירים לא מאפשרים להוריד מחירים. זו תנועת מלקחיים: מצד אחד אין עובדים, ומצד שני אומרים לנו 'תורידו מחירים'. קבלן קרס הבוקר, והגישה הזאת תקריס את המשק כולו. יזם יגיד לך את זה בשקט, אבל בסוף לא יהיה מי שיבצע".
לשמן הוסיף גם את נושא האבטחה באתרים ואת עבודות המטרו הצפויות. "על כל זה מצטרפת הפשיעה הכלכלית באתרי הבנייה, והמאבק בה הוא באחריות השלטון המקומי: לשלוח שומרים לאבטח את האתרים ולהילחם בתופעה. ומה שקורה היום בתל אביב הוא רק פרומו: כשעבודות המטרו יתחילו, זה ייקח 20 שנה ולא יהיה אפשר לזוז בעיר. אנשים יברחו מכאן משתי סיבות: לא תהיה דרך להגיע לדירה, ולא יהיה מי שיבנה". להרחבה: ר"ג מתקררת: כמה עולה דירה בעיר ובכמה באמת ירד המחיר?
