ר"ג מתקררת: כמה עולה דירה בעיר ובכמה באמת ירד המחיר?

רמת גן היא עיר של ביקוש קשיח: קרובה לתל אביב, עם צירים מרכזיים כמו דרך ז׳בוטינסקי, ומרכז עסקים כמו אזור הבורסה, רכבת קלה שממשיכה לעצב מחדש את סביבתה, והרבה מאוד תהליכי התחדשות עירונית שמחליפים בניינים ישנים במגדלים חדשים. ועדיין, גם בעיר כזו אפשר להרגיש שינוי במצב הרוח של השוק. בקיץ 2025 כתבנו כאן שיותר מ-2,000 דירות הוצעו אז למכירה בעיר - יד שנייה וגם חדשות - ושבמבט של החודשים האחרונים ההיצע נעשה דומיננטי יותר, מה שדוחף את המחירים מעט כלפי מטה. גורם בשוק הנדל"ן אמר אז כי, "זה גורם לירידות מחירים בחודשים האחרונים… נראה שמדובר על אחוזים בודדים, סביב 5%. בטווח של שישה-שמונה חודשים".

כשמדברים על מחיר למ״ר ברמת גן, צריך לזכור שאין מספר אחד. במקרה של מכירת קרקעות מחנה השלישות ברמת גן ביום האחרון של 2025, במה שהיתה אחת העסקות הבולטות של השנה שעברה. שלוש חברות בנייה רכשו מגרשים שיישארו בבעלות המדינה עד לפינוי הבסיס ב-2027, ויאפשרו בניית שכונה חדשה עם כ-1,200 דירות. המחיר שבו נסגר המכרז הוא 1.2 מיליארד שקל, כלומר כמיליון שקל לדירה. רמ"י, הגוף שמוכר מטעם המדינה הצליחה בימים האחרונים של השנה להגדיל את המכירות של קרקעות לבנייה באופן משמעותי - כ-10,000 דירות במכרזים האחרונים של השנה. 

בפועל, העסקות עצמן ברחבי העיר מדגימות את הפער. כך למשל, בשכונת יד לבנים נמכרה דירת שלושה חדרים ברחוב עוזיאל, בשטח של 84 מ״ר, תמורת 3.22 מיליון שקל. כלומר 38.3 אלף שקל למ״ר. באותו ברחוב הרא״ה נמכרה דירה בשטח של 64 מ״ר תמורת 2.47 מיליון שקל, שהם 38.6 אלף שקל למ״ר. מנגד, באותה שכונה ממש הופיעה גם עסקה חריגה במחיר הנמוך שלה: ברחוב הנח״ל נמכרה דירת שלושה חדרים, בשטח של 68.4 מ״ר, תמורת 1.3 מיליון שקל - נתון שמגלם מחיר של 19 אלף שקל למ״ר. זהו פער שממחיש עד כמה רמת גן היא לא מספר אחד, אלא שילוב של מיקום מדויק, מצב הבניין, איזה קומה, האם יש מעלית ו/או חניה, ולעיתים גם פוטנציאל ההשבחה.

בשכונת הגפן למשל, הופיעה עסקה יקרה במיוחד ביחס לשטח: דירת שלושה חדרים ברחוב המבדיל, בשטח של 53 מ״ר, נמכרה תמורת 2.60 מיליון שקל - 49.1 אלף שקל למ״ר. ובמרכז העיר הופיעו לא מעט עסקות סביב התחום של 40 אלף למ״ר. כך למשל, ברחוב ביאליק נמכרה דירת שלושה חדרים, בשטח של 74 מ״ר, נמכרה תמורת 3.1 מיליון שקל (41.9 אלף למ״ר). התמונה הכללית היא של ירידה של סביב ה-5% במחירים, אבל לא באופן אחיד. ביולי האחרון כתבנו שברמת גן המחירים ירדו בשנה האחרונה בין 5% ל-10%. כלומר יש טווח, וזה מתחבר לכך שהירידה לא שווה בכל העיר, אלא תלויה בשכונה ובנכס.

• רוטשטיין זכתה במכרז להקמת 450 יח"ד ברמת גן
• עסקת הענק ברמת גן: השלישות תהפוך לשכונה יוקרתית
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

מהצד של המשקיעים, שכר הדירה בעיר מבטא תשואה קרוב ל-3%, ככל שהדירה קטנה יותר כך התשואה על הנכס גבוהה יותר. זה נתון שמסביר למה חלק מהמשקיעים מסתכלים היום בעיקר על דירות קטנות או על אזורים שבהם אפשר להשביח, ופחות על לקנות בכל מחיר. במקביל, קיימת תופעה שנשמעת כמעט הפוכה: דווקא פינוי-בינוי יכול להקפיץ את הביקוש לשכירות בטווח הקצר, כי כשבניין יוצא להריסה, נגרעות בבת אחת דירות מהשוק והשוכרים מחפשים חלופות. הפרויקטים האלה למעשה גורעים מאות יחידות דיור מהשוק בבת אחת.

רמת גן ממשיכה לייצר מלאי עתידי גדול, וזה חשוב להבנת השוק: מצד אחד, בטווח הארוך זה יכול להגדיל היצע; מצד שני, בדרך יש שנים של תכנון, פינוי וביצוע, ובינתיים נוצר גם חוסר ודאות. כך למשל, בצד של ההתחדשות העירונית הקלאסית יש תנועה רבה: בספטמבר 2025 דווח על פרויקט פינוי-בינוי במתחם שבין הרחובות הרא״ה, הנשיא ויונה, שבמסגרתו ייהרסו 204 דירות ישנות וייבנו במקומן כ-530 דירות חדשות בשלושה מגדלים של עד 35 קומות. בנוסף, בדצמבר האחרון פורסמה החלטה להפקיד תוכנית בשכונת נווה יהושע על שטח של 7 דונמים, עם הריסה של 96 דירות ישנות והקמה של 378 דירות חדשות, חלקן במגדלים סמוך לרכבת הקלה.

כל אלה תהליכים שמצד אחד מייצרים אופטימיות אצל מי שמחפש דירה חדשה בעיר, ומאידך מכניסים הרבה דירות לשוק על הנייר - דבר שעשוי להשפיע גם על הציפיות לגבי רמות המחירים, וגם על המוכרים שמבינים שיש יותר תחרות קדימה.

• 20,000 דירות במקום הספארי - חבל הצלה לגוש דן
• מותג עירוני זכתה בפרויקט פינוי-בינוי ברחובות עם 94 יח"ד חדשות
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• חיים על זמן שאול: הסיוט של שוכרי דירות בבנייני התמ"א

עסקות מהחודשים האחרונים

כדי להבין איך זה נראה באמת בשכונות, כדאי להסתכל על עסקות קונקרטיות שבוצעו באחרונה בעיר. כך למשל, דירת שני חדרים וחצי בשדרות הילד, בשטח של 70 מ״ר בקומה שלישית מתוך שלוש, בלי מעלית ובלי חניה, נמכרה תמורת 2.12 מיליון שקל. 

דירת גן בת שני חדרים ברחוב יוסף הגלילי, בשטח של 53 מ״ר עם גינה של 33 מ״ר, בקומת קרקע מתוך שמונה, עם מעלית וחניה, נמכרה תמורת 2.35 מיליון שקל. גם דירת גן גדולה יותר, בת ארבעה חדרים ברחוב האשל, בשטח של 80 מ״ר עם גינה של 63 מ״ר, בקומת קרקע מתוך תשע, עם מעלית וחניה - נמכרה תמורת 2.95 מיליון שקל.