עסקת הענק ברמת גן: השלישות תהפוך לשכונה יוקרתית

מכירת קרקעות מחנה השלישות ברמת גן ביום האחרון של השנה הייתה אחת העסקאות הבולטות השנה. שלוש חברות בנייה רכשו מגרשים שיישארו בבעלות המדינה עד לפינוי הבסיס ב-2027, ויאפשרו בניית שכונה חדשה עם כ-1,200 דירות. סך התמורה: 1.2 מיליארד שקל, כלומר כמיליון שקל לדירה. רמ"י, הגוף המוכר מטעם המדינה הצליח בימים האחרונים של השנה להגדיל את המכירות של קרקעות לבנייה באופן משמעותי - כ-10,000 דירות במכרזים האחרונים של השנה. 

פרויקט יוקרה במרכז רמת גן

חברת הנדסה רמי שבירו תבנה כ-516 דירות בשיתוף רייסדור, וחברת צבי צרפתי זכתה במגרש ל-684 דירות. כשמחירי השוק באזור נעים בין 40-50 אלף שקל למ"ר, המחיר למשקיעים נראה אטרקטיבי. התמורה מהמכירה תשמש בין היתר למימון העתקת הבסיס לדרום.

התוכנית לפינוי מחנה השלישות, הידוע גם כמחנה מקלף או מחנה גנים, נולדה כחלק ממאמץ רחב יותר להעתקת בסיסי צה"ל מאזורי המרכז לנגב, תוך שחרור קרקעות יקרות ערך לבנייה אזרחית. המחנה, שממוקם בין רחובות בן גוריון וקריניצי, משתרע על כ-70 דונם ומאכלס כיום את מפקדת חיל משאבי האנוש/ השלישות. 

התוכנית הראשונית אושרה כבר ב-2014, במסגרת החלטות ממשלה שמטרתן לבנות 60,000 יחידות דיור על שטחי בסיסים מתפנים, אך ההתקדמות הייתה איטית בשל אתגרים לוגיסטיים ובירוקרטיים. ב-2024 פורסם המכרז לשיווק שני מתחמי מגורים, והוא נסגר בהצלחה בסוף 2025, עם הכנסות של 1.23 מיליארד שקל כולל הוצאות פיתוח.

• מחירי הדירות: מ-660 אלף במעלות עד 4.9 מיליון בירושלים: המפה של פערי המחירים בנדל"ן
• מתנה לתושבי שכונת התקווה - חצי מיליון שקל לדירה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

במסגרת העסקה, קבוצת רמי שבירו ורייסדור שילמו 412 מיליון שקל עבור מגרש אחד, בעוד צבי צרפתי שילמה 821 מיליון שקל עבור המגרש השני, שיאפשר בניית 627 דירות. השכונה החדשה, שתיקרא שכונת מחנה גנים או שכונת האקליפטוסים, כוללת בנייה גבוהה עד 47 קומות בשישה מגדלים, עם שילוב של 3,000 מ"ר שטחי תעסוקה ומסחר, 1,500 מ"ר מבני ציבור בכל מתחם, אזורים ירוקים, שבילי הולכי רגל, כיכר עירונית ופארק. חלק מהמבנים הקיימים יישמרו כאתרי מורשת, והתכנון מדגיש התחדשות עירונית משולבת עם סביבה ירוקה. עד ינואר 2026, החברות הזוכות החלו בהליכי תכנון מפורט, כולל הגשת בקשות להיתרי בנייה, כאשר הבנייה עצמה צפויה להתחיל לאחר הפינוי ב-2027.

העסקה משקפת מגמות רחבות בשוק הנדל"ן הישראלי ב-2026, שבו היצע הדירות החדשות הלא מכורות הגיע לכ-83 אלף דירות, עלייה משמעותית בהשוואה לשנים קודמות. ברמת גן, מחירי דירות ממוצעים עומדים על  35,000-45,000 שקל למ"ר. בשנת 2025 נרשמה ירידה מתונה של כ-5% במחירים עקב האטה במכירות ובדומה לכל הארץ.

פרויקטים דומים לפינוי בסיסים כוללים את מחנה צריפין, שפונה חלקית ומאפשר בניית אלפי דירות בראשון לציון ובאר יעקב, עם תוכניות שייכנסו לתוקף ב-2026. במחנה תל השומר, נבנות 4,000 יחידות דיור, בעוד קריית המודיעין בנגב צפויה להתאכלס במחצית השנייה של 2026 עם אלפי חיילים. תהליך ההעתקה לנגב, שמתנהל במסגרת הסכם שוה"ם 3, כולל הרחבת בסיסים קיימים כמו מחנה ביל"ו ליד רחובות, שקלט יחידות ממחנה סירקין, ומחנה ג'וליס שקלט בית ספר לפיקוד. עד כה, פונו כ-20% משטחי הבסיסים המרכזיים, אך עיכובים בגלל מלחמות ותקציבים האריכו את הזמנים מעבר לתכנון המקורי מ-1993.

• שוכרים דירה ורוצים לצאת באמצע החוזה? זה אפשרי, הנה התנאים
• הוספת מעלית בבניין ישן: כל מה שצריך לדעת על השבחת הנכס ועלויות הפרויקט
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• משכירי דירות שמעלימים מס - רשות המסים בדרך אליכם

התמורה מהמכירה תממן לא רק את העתקת השלישות, אלא גם פרויקטים נוספים כמו בניית רובע חרדי בקריית גת, שם נמכרו מגרשים נוספים בסוף השנה. 

בסך הכל, גל המכרזים בסוף 2025 הניב 6.6 מיליארד שקל עבור 10,000 דירות, כולל 2,000 יחידות בהרצליה ורמת גן בלבד. ברמת גן, הפרויקט צפוי להוסיף כ-1,200 דירות לשוק, מה שיוריד לחץ על מחירים באזור, אך גם יגדיל את האטרקטיביות של העיר עם שילוב מסחרי וירוק. 

פער מחירים בין הזוכים

שני המכרזים הסמוכים בשלישות ברמת גן מלמדים על פערי מחירים גדולים. במכרז הראשון, שכלל 516 יחידות דיור, הגישו רמי שבירו ורייסדור הצעה זוכה של 412 מיליון שקל, כולל עלויות פיתוח. כשמחלקים את זה, מגיעים למחיר קרקע של כ-800 אלף שקל ליחידת דיור. במכרז השני, במגרש סמוך שכולל 684 יחידות דיור, צרפתי צבי הגישה הצעה של 660 מיליון שקל לפני עלויות פיתוח, מה שמוביל למחיר של עד 1.2 מיליון שקל ליחידת דיור. למה יזמים רואים את אותו מתחם בעיניים שונות לחלוטין?

הסיבות להבדלים כאלה בין הצעות אינן רק טכניות. כל יזם מביא איתו לשולחן המו"מ עם רמ"י מערכת שלמה של שיקולים: יכולת המימון הבנקאי שלו, הפרויקטים הנוספים שיש לו בתיק, התחזיות הפנימיות שלו לגבי התפתחות השוק, ולא פחות חשוב, האסטרטגיה הארוכת טווח שלו בשוק. יש יזמים שרואים במכרז הזדמנות לפרויקט בודד, ויש כאלה שרואים בו נדבך במפת הפעילות שלהם באזור, דבר שמצדיק גם מחיר גבוה יותר.  

מהו הרקע ההיסטורי של מחנה השלישות ברמת גן?

מחנה השלישות, הידוע כמחנה מקלף, הוקם בשנות ה-50 כבסיס צבאי מרכזי. הוא משמש את מפקדת חיל משאבי האנוש וממוקם על 70 דונם במרכז העיר. התוכנית לפינויו אושרה ב-2014 כחלק מהעתקת בסיסים לנגב, אך עיכובים לוגיסטיים האריכו את הזמן. עד 2026, המכרז נסגר, והפינוי מתוכנן ל-2027, מה שיאפשר בנייה אזרחית.

אילו חברות זכו במכרז מחנה השלישות וכמה דירות יבנו?

רמי שבירו ורייסדור זכו במגרש ל-516 דירות תמורת 412 מיליון שקל. צבי צרפתי זכתה במגרש ל-627 דירות תמורת 821 מיליון שקל. סך הכל 1,200 דירות על 70 דונם, עם בנייה עד 47 קומות. העסקה נסגרה בסוף 2025, והחברות מתכננות שילוב מסחרי וירוק.

מהן התוכניות לבנייה בשכונה החדשה על שטח המחנה?

השכונה כוללת שישה מגדלים עד 47 קומות, 3,000 מ"ר תעסוקה ומסחר, מבני ציבור, פארק וכיכר עירונית. חלק מהמבנים ישומרו כמורשת. הבנייה תתחיל אחרי פינוי 2027, עם דגש על סביבה ירוקה ושבילי הולכי רגל. זה חלק מהתחדשות עירונית שתוסיף 1,200 דירות.

כיצד משפיעה העסקה על שוק הנדל"ן ברמת גן?

העסקה מוסיפה 1,200 דירות, מה שמגדיל היצע ועשוי להוביל לירידות מחירים. מחירים ממוצעים ברמת גן: 35,000-45,000 שקל למ"ר.

מה מצב פינוי הבסיסים של צה"ל ב-2026?

פינוי בסיסים לנגב מתקדם באיטיות, עם 20% משטחים ששוחררו. קריית מודיעין תתאכלס במחצית 2026 עם אלפי חיילים. דוגמאות: צריפין פונה חלקית לבניית דירות, תל השומר עם 4,000 יחידות. עיכובים עקב מלחמות, אך תוכניות כמו שוה"ם 3 ממשיכות, כולל הרחבת בסיסים קיימים.