המחוזי חייב דיירים בגבעתיים לחתום על פינוי בינוי של קרסו

פרויקט הפינוי בינוי ברחוב המאבק 4-10 בגבעתיים מתקרב לשלב ההיתר, אחרי שבית המשפט המחוזי בתל אביב חייב ארבעה בעלי דירות לחתום על ההסכם עם קרסו נדלן. השופטת לימור ביבי קבעה כי סירובם לחתום חורג מסבירות, והורתה להם לחתום בתוך 30 יום. אם יימנעו מכך, עורכי דין שמינה בית המשפט יוכלו לחתום במקומם.

על ההסכם כבר חתמו בעלי 28 מתוך 32 הדירות במתחם. הפרויקט כולל הריסת הבניינים הקיימים והקמת מגדל בן כ-20 קומות עם 92 דירות, מהן 32 דירות תמורה לבעלים הקיימים. התוכנית אושרה במרץ 2024, ובקשה להיתר בנייה כבר הוגשה. היזמית היא קרסו התחדשות עירונית, זרוע ההתחדשות של החברה הציבורית, שמלווה את המתחם שנים ארוכות יחד עם בעלי הדירות.

המחלוקת נסבה על שטחי הדירות ועל זכויות בנייה שלא מומשו. ארבעת המתנגדים טענו כי שטח דירותיהם בפועל עומד על כ-68 מ"ר, בעוד שבהסכם נקבע שטח בסיס של 60 מ"ר בלבד, וכי מגיעה להם תוספת בגין זכויות בנייה מתוכנית ישנה להרחבת דירות, שאושרה עוד ב-1998 ושמימשו חלק מהשכנים בלבד.

השמאי קבע: התמורה לדירות הקטנות גבוהה יותר

שמאי המקרקעין שלומי מערבי, שמונה כמומחה מטעם בית המשפט, מצא כי בעלי הדירות הקטנות מקבלים תוספת של כ-10 מ"ר ביחס לשטח על פי היתר הבנייה, לעומת כ-1.7 מ"ר בלבד לבעלי הדירות שהורחבו בעבר. לדבריו, התמורה שנקבעה בהסכם מספקת, בלי צורך להגדיל אותה למתנגדים. השופטת אימצה את מסקנותיו, וקבעה כי עקרון השוויון בתמורות בוחן את מאפייני הדירות ואת הזכויות בפועל, ובלי לחייב תמורה זהה לכל בעל דירה.

עוד נקבע כי היענות מלאה לדרישות המתנגדים הייתה עלולה להוריד את הרווח היזמי לכ-9%, רמה שמסכנת את כדאיות המיזם כולו. המתנגדים חויבו גם בהוצאות משפט בסך 40 אלף שקל. בכך הוסר חסם שהחזיק עשרות משפחות מחוץ לדירות חדשות וממוגנות.

בגבעתיים, עיר צפופה עם מלאי קרקע מוגבל, פינוי בינוי הוא כמעט הדרך היחידה להוסיף דירות בלב המרקם הבנוי. השוואה בין מחירי הדירות ברמת גן ובגבעתיים ממחישה את רמת הביקוש באזור ואת הפערים הקטנים בין שתי הערים. במקביל, המדינה מנסה להאיץ פרויקטים תקועים באמצעות תמריצים לרשויות. המדינה תשלם לרשויות עד 450 אלף שקל כדי להזיז פרויקטי פינוי בינוי הוא חלק מהמאמץ הזה, אבל במתחם המאבק החסם היה משפטי ולא תקציבי.

עם פסק הדין נפתחת הדרך להשלמת החתימות ולהמשך הליכי הרישוי. היזם יוכל להתקדם לעבר היתר הבנייה, והבעלים שחתמו יוכלו לראות את הפרויקט יוצא מהשלב התכנוני אל הביצוע. בגבעתיים, כמו בערים צפופות אחרות, כל מגדל כזה מוסיף עשרות דירות בלי לפתוח שכונה חדשה בשוליים.

להרחבה: 60 דונם, 4,000 דירות: תוכנית ההתחדשות שתשנה את שכונה ה' בבאר שבע