שכר דירה בבניין בתמ"א ומצא פועלים בחדרים: ניתן לבטל חוזה?

ב-16 בינואר השנה חתם יעקב דאנה על הסכם לשכירת דירה של שלושה חדרים וחצי מבני הזוג לילך ודוד גיני. הוא ידע שהבניין נמצא באמצע פרויקט תמ"א 38. זה גם נכתב בחוזה, ושכר הדירה נקבע בהתאם. השכירות היתה אמורה להתחיל ב-10 במרץ. לבקשתו, הסכימו הבעלים לתת לו את המפתחות מוקדם יותר, כדי שהוא יוכל להעביר את החפצים בהדרגה, ובתמורה הוא התחייב לשלם את הארנונה מאותו המועד. המפתחות נמסרו לו ב-3 במרץ.

אבל כבר בימים הראשונים התברר שהמצב שונה ממה שציפה. בתקרת חדר הרחצה היו רטיבות ועובש, הטיח התקלף, חלון היה שבור והתריסים היו פגומים. כמה ימים אחר כך נכנסו פועלים לתוך הדירה, ביצעו בה עבודות חציבה והתקינו רכיבי חיזוק. בשני חדרים הוצבו קרשי עץ ומתקני תמיכה. השוכר ואביו, עודד נסים דאנה, פנו לבעלי הדירה באמצעות עורך דין ודרשו לבטל את החוזה. התביעה, על סכום של 11,280 שקל, הגיעה לבית המשפט לתביעות קטנות בראשון לציון.

הבעלים טענו שהשוכר בדק את הדירה כמה פעמים לפני החתימה, ידע על התמ"א ואף קיבל הנחה משמעותית בשכר הדירה בגלל זה. לגבי העובש, הם אמרו שמקורו בנזילה מדירת השכן שמעל, ושהם חשבו שהבעיה כבר טופלה. לדבריהם, השוכר פשוט התחרט.

הרשמת הבכירה לימור נסים-לב לא ביטלה את הטענות האלה. היא קבעה שהוראות החוזה "בעלות משקל ממשי", וציינה ש"השוכר לא שכר דירה בבניין רגיל, אלא דירה בבניין המצוי בעיצומן של עבודות בנייה". לכן, לדבריה, היה עליו לצפות לרעש, לאבק, לפיגומים ולנוכחות פועלים. עם זאת, לדבריה השאלה אינה אם השוכר ידע על עבודות התמ"א, אלא כמה הפרעה הוא הסכים לסבול. "יש להבחין בין הסכמה עקרונית לביצוע שינויים הנדרשים במסגרת פרויקט תמ"א לבין הסכמה לשאת בכל הפרעה הנובעת מביצועם", היא כתבה בהחלטתה. היא הוסיפה ש"מטרת ההתקשרות בענייננו היתה מגורים בדירה, ולא החזקת דירה המשמשת בחלקה אתר לעבודות בנייה".

הבעלים הופתעו בעצמם, וזה לא עזר להם

בעלת הדירה לא הכחישה שהעבודות בוצעו בתוך הדירה. היא הסבירה שבגלל המלחמה ניסו לקדם את בניית הממ"דים, ושגם היא ובעלה הופתעו מההתפתחויות. הרשמת האמינה לה וקבעה שהבעלים לא הסתירו מידע בכוונה. ובכל זאת, לדבריה, "הפרה חוזית אינה מותנית בהוכחת כוונת זדון או ידיעה מוקדמת מצד המפר".

בעלת הדירה טענה גם שהקרשים נשארו בדירה כשבועיים בלבד, אבל כשנשאלה אם יש לה ראיה לכך, היא השיבה שאין. הרשמת קבעה שגם שבועיים של עבודות בתוך חדרי מגורים, ממש בתחילת השכירות, הם הפרעה משמעותית. "הגבלת השימוש בשני חדרים מתוך דירה בגודל זה אינה עניין של מה בכך", כתבה הרשמת.

לגבי העובש, הרשמת קבעה שהוא לבדו לא היה מצדיק ביטול מיידי של החוזה שנחתם בין הצדדים, משום שהבעלים פעלו כדי להזמין בעל מקצוע. אבל לדבריה יש לבחון את התמונה כולה: עובש שתיקונו תלוי בשכן מלמעלה, תריסים שהבעלים הודיעו שלא יתקנו בגלל התמ"א, ועבודות בנייה בתוך החדרים. כל אלה יחד הם הפרה יסודית. לכן, לדבריה, אין לראות בהחלטה של השוכר "חרטה גרידא על התקשרות חוזית".

דרשו לפנות בתוך שלושה ימים, ואחר כך המשיכו לגבות

בתשובה למכתב עורך הדין דרשו הבעלים שהשוכר יפנה את הדירה בתוך שלושה ימים, אחרת הוא יחויב ב-400 שקל על כל יום איחור. הוא פינה אותה ב-10 במרץ, היום שבו השכירות היתה אמורה להתחיל. למחרת, בגלל האזעקות, הוא השאיר את המפתח אצל שכן לפי הנחיית בעלת הדירה.

למרות זאת, הצ'ק של מרץ, על סכום של 2,400 שקל, נפרע. אחרי הדיון הודיע השוכר שביום הדיון עצמו הפקידו הבעלים צ'קים נוספים, של יולי עד אוקטובר השנה. בעלת הדירה העידה שדיירים חדשים נכנסו לדירה כבר ביולי. הבעלים קיבלו הזדמנות להגיב להודעה ולא עשו זאת. "התנהלות זו מעוררת קושי", קבעה הרשמת. עם זאת, היא ציינה שלא הוכח שהצ'קים האלה אכן נפרעו, ולכן היא לא הורתה להחזיר את הכסף.

• מרכול באשקלון ישלם חצי מחוב ארנונה של 382 אלף שקל
• משכירים דירה ושוכרים אחרת: האם אפשר לשלם מס על ההפרש בלבד?

הרשמת חייבה את בני הזוג גיני להחזיר לשוכר 2,400 שקל עבור שכר הדירה של מרץ. היא פסקה לו גם 2,000 שקל על ההובלה לדירה - הוצאה שלדבריה "ירדה לטמיון", ו-1,180 שקל על מכתב עורך הדין. בתוספת של 400 שקל הוצאות משפט, הסכום הכולל הוא 5,980 שקל, שישולם בתוך 30 יום. שאר הדרישות נדחו: 1,500 שקל על ארון שנפגע, משום ששיעור הנזק לא הוכח; 1,000 שקל על ניקיון, משום שלא הוצגו קבלות; 200 שקל עבור שליח, בעקבות אי-התאמות בין האסמכתאות; תשלומי חשמל, מכיוון שהדרישה הועלתה לראשונה רק בדיון; ופיצוי על עוגמת נפש. הרשמת אמרה שהיא לקחה את הטרחה בחשבון כשקבעה את הוצאות המשפט.

גם התביעה של האב נדחתה. הוא לא היה צד לחוזה, וחשש מכך שיממשו את הערבות שהוא חתם עליה אינו מספיק כדי להגיש תביעה בשמו. ומה עם הצ'קים והבטוחות? בית משפט לתביעות קטנות אינו מוסמך להורות על החזרתם. השוכר יכול להציג את פסק הדין בהליך ההתנגדות בהוצאה לפועל.