מלכודת משפרי הדיור: כמעט שליש מהמכירות במרכז - דירות שבעליהן כבר קנו את הבאה
נתונים חדשים של משרד האוצר חושפים את הלחץ על משפרי הדיור שכבר רכשו דירה, אך עדיין לא מכרו את הקודמת. באוגוסט כמעט שליש מהמכירות של משפרי דיור במרכז היו של דירות בהמתנה, ו-7% מהמוכרים בקבוצה זו סגרו עסקה ממש בימים האחרונים לפני פקיעת הטבת המס; מלאי הדירות
בהמתנה בישראל מגיע לכ-23 אלף, ומתקרב לרמות השיא של 2011
שוק הדיור החלש לא פוגע רק בקבלנים שמתקשים למכור דירות חדשות. גם משפרי הדיור, אותם בעלי דירות שרכשו נכס חדש ומתכננים למכור את הדירה הקודמת, מוצאים את עצמם במצב לא פשוט. מצד אחד, הם כבר התחייבו לרכישת הדירה החדשה, ומצד שני, הקונים לדירה הישנה לא ממהרים להגיע. אלא שבניגוד למוכרים אחרים, לחלקם יש גם שעון שמתקתק: אם לא ימכרו את הדירה במועד שנקבע, הם עלולים לאבד הטבות מס בשווי של עשרות ואף מאות אלפי שקלים.
נתונים חדשים שמפרסמת גלית בן נאים, סגנית הכלכלן הראשי במשרד האוצר, בסקירה השבועית שלה ברשת X, ממחישים עד כמה התופעה בולטת דווקא באזור המרכז. בחודש אוגוסט כמעט שליש ממכירות הדירות מיד שנייה שביצעו משפרי דיור באזור היו של דירות המוגדרות כ"דירות בהמתנה" - דירות שבעליהן כבר רכשו דירה אחרת, אך עדיין לא מכרו את הקודמת. ביולי עמד השיעור על כרבע מהמכירות בלבד.
לשם השוואה, באזורי השרון והשפלה שיעור הדירות בהמתנה מתוך מכירות משפרי הדיור באוגוסט עמד על כ-15%-17%. הפער עשוי להעיד על לחץ משמעותי יותר על מוכרים במרכז, אם כי הנתונים לבדם אינם מלמדים בכמה, אם בכלל, נאלצו המוכרים להתפשר על המחיר.
מכר את הדירה ביום האחרון - וקיבל כמעט שנה עד למסירה
בן נאים מביאה דוגמה לעסקה שממחישה את המצב. אדם שרכש דירה במחצית השנייה של 2024 התחייב למכור את דירתו הקודמת, באחת מערי המרכז, בתוך 18 חודשים, כדי לשמור על הטבות המס הניתנות למשפרי דיור. אלא שהמכירה התעכבה, והוא נזקק להארכת המועדים שניתנה בעקבות מבצע "שאגת הארי".
הארכה זו אפשרה למי שעמדו בתנאים לקבל שלושה חודשים נוספים למכירת הדירה, או עד 31 באוגוסט 2026, לפי המאוחר. במקרה המתואר, המוכר ניצל את הזמן עד תום ומכר את הנכס ממש ביום האחרון. המחיר שבו נסגרה העסקה היה 2.7 מיליון שקל.
אבל הפרט המעניין לא פחות נמצא בתנאי התשלום. למרות שמדובר בדירת יד שנייה, מועד המסירה נקבע לכמעט שנה לאחר חתימת החוזה, כאשר עיקר התשלום אמור להתבצע במועד המסירה. למעשה, מדובר במבנה תשלומים שמזכיר את מבצעי המימון של הקבלנים, שבהם הרוכש משלם חלק קטן מהתמורה בעת החתימה ואת היתרה במועד מאוחר יותר.
לא ניתן לקבוע מהדוגמה הבודדת שהמוכר נתן הנחה חריגה במחיר. עם זאת, תנאי העסקה ממחישים כיצד גם בשוק היד השנייה מוכרים מוכנים לגלות גמישות כדי להגיע לחתימה על חוזה.
הסיכון מבחינת המוכר לא מסתיים בהכרח בחתימה. אם הקונה יבטל את העסקה והמכירה תבוטל לצורכי מס, המוכר עלול לאבד את ההטבות שבגינן מיהר למכור. בנסיבות מסוימות הוא עשוי להידרש למס רכישה בשיעור שמתחיל ב-8% על הדירה שרכש, ובנוסף לאבד את הפטור ממס שבח על הדירה הקודמת. החבות המדויקת תלויה בנסיבות העסקה ובדיני המס החלים עליה, אך היא עלולה להגיע למאות אלפי שקלים.
אחד מכל חמישה מכר בשלושת החודשים האחרונים
הנתונים של בן נאים מראים שהמקרה הזה אינו יחיד. באזור המרכז, כ-7% מהמוכרים מתוך מלאי הדירות בהמתנה בחודש אוגוסט השלימו את המכירה ממש בימים האחרונים שלפני המועד האחרון שנקבע להם. כחמישית מהמוכרים בקבוצה זו ביצעו את המכירה במהלך שלושת החודשים האחרונים שנותרו להם.
באזור השפלה, לעומת זאת, רק כ-4% מהמוכרים הגיעו לימים האחרונים לפני המועד, וכ-7% מכרו במהלך שלושת החודשים האחרונים. הפער מלמד על הבדלים בין האזורים בהתנהגות המוכרים ובמידת הקרבה שלהם לפקיעת הטבת המס.
עם זאת, יש גם נתון שממתן מעט את התמונה. כ-70% ממכירות הדירות בהמתנה בחודשים יולי ואוגוסט, בכלל האזורים שנבחנו, בוצעו כאשר למוכרים נותרה לפחות שנה עד למועד האחרון. כלומר, רוב בעלי הדירות שמכרו לא המתינו לרגע האחרון, וייתכן שחלקם העדיפו לסגור עסקה מוקדם על רקע חוסר הוודאות בשוק.
בעבר, כאשר מחירי הדירות עלו בקצב מהיר, למשפרי הדיור היה לעיתים תמריץ דווקא לדחות את המכירה. החזקת הדירה הישנה אפשרה ליהנות מהמשך עליית ערכה, ולעיתים גם מהכנסות משכירות. כיום, כאשר המכירות מתנהלות בעצלתיים והאפשרות לירידת מחירים נמצאת על השולחן, ההמתנה עלולה להפוך לסיכון.
יותר מ-23 אלף דירות בהמתנה - קרוב לשיא של 2011
הנתון הרחב יותר נמצא במלאי הדירות בהמתנה. לפי התרשים שמפרסמת בן נאים, נכון לאוגוסט 2026 עמד המלאי על 23,095 דירות, קרוב לרמת השיא שנרשמה ב-2011, אז הגיע ל-23,793 דירות.
אלא שההבדל בין שתי התקופות אינו רק במספר הדירות. לפי קצב העסקאות הנוכחי בשוק היד השנייה, מכירת כל מלאי הדירות בהמתנה הייתה אורכת יותר מחמישה חודשים, בהנחה שכל עסקאות היד השנייה היו מתבצעות מתוך המלאי הזה בלבד. זהו חישוב תיאורטי שנועד להמחיש את היחס בין גודל המלאי לקצב המכירות, ולא תחזית לזמן המכירה בפועל של כל דירה.
- מ-15 אלף עובדים לכ-1,200 בלבד: הרובוטים שינסו להציל את ענף השיפוצים
- בבאר יעקב מחירי הדירות יורדים, ובראשון לציון הם תקועים במקום
נתוני האוצר לחודש אוגוסט ממחישים את החולשה בשוק. במהלך החודש נמכרו 4,170 דירות יד שנייה בלבד, ירידה של כ-7% לעומת אוגוסט אשתקד ושל כ-12% לעומת יולי. במקביל, רכישות משפרי הדיור ירדו בכ-27% והסתכמו ב-1,616 דירות בלבד.
המשמעות היא שמעבר למלאי הגדול של דירות חדשות שלא נמכרו, קיים גם היצע משמעותי של דירות יד שנייה שבעליהן כבר התחייבו לרכישה אחרת. אלה אינם בהכרח מוכרים שיכולים להמתין ללא הגבלה לקונה שיסכים למחיר המבוקש.
בן נאים מציינת גם שבחלק מחוזי המכר של הדירות בהמתנה נמצאו התייחסויות מפורשות לשוכרים המתגוררים בנכסים, לרבות צירוף חוזי השכירות ואפשרות להעביר את ההסכם לרוכש. זהו פרט נוסף שממחיש כיצד חלק ממשפרי הדיור החזיקו בדירה הישנה גם כנכס מניב בתקופת ההמתנה.
השאלה היא עד כמה הלחץ למכור מתורגם בסופו של דבר למחיר. הנתונים החדשים אינם מספקים תשובה ישירה, אך הם מראים שיש קבוצה לא קטנה של מוכרים שהזמן אינו פועל לטובתם. בשוק שבו הקונים יכולים להרשות לעצמם להמתין, ולמוכרים יש מועד אחרון שעלול לעלות להם ביוקר, כוח המיקוח עשוי לעבור בהדרגה לצד של הרוכשים.
