מגדל של 50 קומות מעל מפעל היסטורי: רמת גן מאשרת עוד 340 דירות לאורך ציר הרכבת הקלה
רמת גן ממשיכה לבנות לגובה לאורך הצירים שבהם עוברת התחבורה הציבורית. הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה תל אביב נתנה תוקף לשתי תוכניות פינוי-בינוי בעיר, שיחד מוסיפות כ-340 דירות חדשות בשני מגדלים. מתן תוקף הוא השלב הסטטוטורי האחרון, ומכאן ההתקדמות תלויה בהיתרי בנייה ובקצב של היזמים. העיר כבר מכירה את המודל הזה: גם תדהר מקדמת מגדל בן 49 קומות במתחם המתמיד, במרחק קצר מאותו ציר.
התוכנית הבולטת מבין השתיים נקראת "שלו בשדרה". היא משתרעת על כ-4 דונם בשכונת בן גוריון, במורד רחוב יוהנה שמתחבר לדרך ז'בוטינסקי. במקום פועלים מגורים, מסחר וחניון בבעלות העירייה, ולצדם מבנה מפעל "גרב" ההיסטורי. התוכנית מפנה שלושה מגרשים עם כ-20 דירות להריסה, ובמקומם יקום מגדל מעורב שימושים בן 50 קומות עם כ-170 דירות.
המספרים מלמדים על הכלכלה של פרויקט כזה. על כל דירה קיימת ייבנו כשמונה דירות חדשות, מכפיל גבוה בהרבה מהמקובל בפינוי-בינוי רגיל. אבל המגדל נושא גם עלויות חריגות: כ-17 אלף מ"ר לתעסוקה בקומות התחתונות, כ-2,800 מ"ר של שטחי ציבור בנויים במסד לקהילה, תרבות, ספורט ומשרדי עירייה, וחזית מסחרית לאורך ז'בוטינסקי. מדובר במדיניות של העירייה לציר, שדורשת שילוב של משרדים ומסחר לצד מגורים.
חלק מהשטח הציבורי יהיה פתוח. בעורף המגרש מתוכננת כיכר עירונית של כ-700 מ"ר, ובפינת ז'בוטינסקי ויוהנה כיכר נוספת שתתחבר לחנויות. האגף הקדמי של המפעל, שחזיתו פונה לז'בוטינסקי, יישמר כמבנה בדרגת שימור ב', כחלק משימור ציר התעשייה הוותיק של העיר. הוועדה דחתה את רוב ההתנגדויות וקבעה שהתוכנית משפרת את המצב הקיים ומוסיפה שטחי ציבור. את התוכנית יזמו חלום בים ושא שם ברכה השקעות, יחד עם הוועדה המקומית.
עוד פרט שכדאי לשים אליו לב: כ-34 מהדירות במגדל יהיו דירות מיקרו של עד 45 מ"ר. בעיר שבה רוב המלאי החדש מורכב מדירות משפחתיות, דירות קטנות ליד תחנות רכבת קלה עשויות למשוך משקיעים, סטודנטים וזוגות צעירים, ובמקביל לייצר תשואת שכירות גבוהה יחסית למ"ר.
התוכנית השנייה נמצאת בשכונת נחלת גנים, באזור הגפן, במתחם הרחובות הפודים, רש"י והמקור. על שטח של כ-2 דונם עומדים ארבעה בניינים בני שלוש קומות עם כ-50 דירות וחמש חנויות. במקומם יקום מגדל של כ-35 קומות עם כ-175 דירות. את התוכנית מקדמת צליח רוטשילד מימון והשקעות.
הגרסה הזו גדולה מהמקורית. התוכנית הציעה בתחילה כ-165 דירות, ואחרי סבב ראשון של התנגדויות הוגדל הבינוי בכ-10 דירות, עם ממוצע גמיש של כ-90 מ"ר לדירה. כחמישית מהדירות יהיו קטנות, עד 55 מ"ר, ובדירות הגדולות תתאפשר הקמת "דיורית", יחידה נפרדת בתוך הדירה. התוכנית כוללת גם כ-800 מ"ר שטחי ציבור בנויים לחינוך, קהילה ורווחה, כיכר של כ-400 מ"ר ושימור שדרת העצים הוותיקה ברחוב רש"י.
שתי ההחלטות מצטרפות לגל רחב יותר ברמת גן. בעיר קודמו תוכניות בהיקף של אלפי דירות, ורבות מהן נשענות על מגדלים לאורך צירים כמו ז'בוטינסקי, אבא הלל והרא"ה. כך למשל נתנאל גרופ מקדמת כ-530 דירות בשלושה מגדלים בין הרחובות הרא"ה, הנשיא ויונה. ההיגיון התכנוני ברור: העירייה מעדיפה לרכז צפיפות סמוך לרכבת הקלה, במקום להרחיב את העיר החוצה.
ועדיין, הדרך מתוכנית מאושרת לדירה מאוכלסת ארוכה. יזמים צריכים להשלים חתימות, לקבל היתרים, לפנות דיירים ולגייס ליווי בנקאי. בשוק שבו מלאי הדירות הלא מכורות מגיע לכ-85 אלף והאשראי לפרויקטים התייקר, ייתכן שחלק מהיזמים יעדיפו לפרוס את הביצוע לאורך זמן. לוח זמנים לבנייה לא פורסם באף אחת מהתוכניות.
- מגדל של 35 קומות במתחם הבורסה - התוכנית אושרה להפקדה
- BST זכתה בביצוע שלב א' בפרויקט ורטיקל במתחם הבורסה תמורת 1.1 מיליארד שקל
לבעלי הדירות במתחמים, האישור מסיים את השלב התכנוני ומעביר את המשקל ליזם. לקונים, מדובר בתוספת של כ-340 דירות חדשות במרכז גוש דן, שמועד הגעתן לשוק תלוי בעיקר בקצב ההיתרים ובמצב השוק.
להרחבה: אושרה סופית: 42 דירות ישנות ברסקו בירושלים יפנו מקום לכ-130 דירות של לוינשטין
להרחבה: 320 דירות במקום 86: תדהר מקדמת מגדל בן 49 קומות ברמת גן
