85 אלף דירות במלאי ופריים של 4.75%: הריבית דוחפת את ענף הייזום לגל איחודים
ריבית בנק ישראל עומדת על 3.25%, כך שהפריים, שאליו צמוד רוב האשראי הבנקאי ליזמים, נמצא על 4.75%. אומנם הבנק המרכזי ביצע שלוש הפחתות רצופות, אבל עבור יזם שמממן פרויקט שלם בהלוואות בנקאיות, מדובר עדיין בעלות מימון גבוהה ביחס לעשור הקודם. ועם המלאי הנוכחי של דירות חדשות, כל חודש נוסף שבו דירות נשארות על המדף עולה כסף.
לפי נתוני הלמ"ס, בסוף אוגוסט עמד מלאי הדירות החדשות שעדיין פנויות למכירה על 85,680 דירות. בקצב המכירות הנוכחי, מדובר בכ-26.7 חודשי היצע, כלומר יותר משנתיים. יותר ממחצית המלאי, כ-47.5 אלף דירות, נמצאת במחוזות תל אביב והמרכז. ירושלים מובילה בין הערים הגדולות עם כ-10,250 דירות שממתינות לקונים, ותל אביב-יפו צמודה אליה עם כ-9,820.
המכירות דווקא השתפרו. בחודשים יוני עד אוגוסט נמכרו כ-10,110 דירות חדשות, עלייה של כמעט 25% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. אבל כ-35.8% מהן נמכרו במסגרת תוכניות סבסוד ממשלתיות, שבהן המחיר מוגבל והמרווח של היזם נמוך יחסית. במקביל, מדד מחירי הדירות של הלמ"ס מצביע על ירידה שנתית של כ-1.8%, ובמחוז המרכז הירידה מתקרבת ל-3%. בשוק עצמו המחיר האפקטיבי נמוך עוד יותר, כי חלק גדול מהעסקאות כולל מבצעי מימון, פריסות תשלומים ופטור מהצמדה, שהיזם סופג על חשבונו.
נראה שהיזמים כבר מגיבים. בשנה שהסתיימה ביוני החלה בנייתן של כ-76 אלף דירות, ירידה של כ-7%, הראשונה מזה שלוש שנים. ברבעון השני לבדו החלה בנייתן של כ-17.8 אלף דירות, לעומת קצב של כ-19 אלף ברבעונים שקדמו לו. מנגד, היתרי הבנייה עלו בכ-2% לכ-83.3 אלף דירות. הפער הזה מרמז שיזמים מחזיקים בהיתרים אבל דוחים את חפירת היסודות, כנראה עד שהמכירות והמימון יאפשרו זאת.
ההיגיון הכלכלי פשוט. יזם קטן עם פרויקט אחד או שניים נשען בעיקר על ליווי בנקאי, ובדרך כלל משלם מרווח מעל הפריים. כשהדירות נמכרות לאט וחלק מהתמורה מגיע במסירה, במבצעי 20/80 למשל, ההון העצמי נשחק מהר. בנקודה הזו האפשרויות מצטמצמות: הכנסת שותף פיננסי שיקבל חלק מהרווח, מכירת הפרויקט לחברה גדולה או מיזוג.
ברמת החברות הנסחרות, הדוגמה הבולטת היא המיזוג בין ישראל קנדה לאקרו. לפי הדיווחים המיידיים של החברות, כל התנאים המתלים כבר התקיימו ונותרה קבלת תעודת המיזוג, וההשלמה צפויה בתחילת נובמבר. ישראל קנדה תשלם לבעלי המניות של אקרו כ-1.24 מיליארד שקל במזומן ותקצה להם כ-91.9 מיליון מניות, שיהוו כ-21.2% מהונה. מניות אקרו יימחקו מהמסחר, ואגרות החוב שלה יוסבו לסדרות של ישראל קנדה. חברת הדירוג מעלות כבר העניקה לאגרות החוב שיוסבו דירוג ilA-.
מבנה המימון של העסקה מלמד הרבה על היתרון של שחקן גדול. בעלי השליטה באקרו הסכימו לדחות 310 מיליון שקל מהתמורה שלהם עד סוף 2027, בריבית אפס ובערכים נומינליים. כך ירד הצורך המיידי במזומן לכ-930 מיליון שקל. את רובו, עד 600 מיליון שקל, תממן ישראל קנדה במסגרת אשראי בנקאית לשנתיים, בריבית של פריים עד פריים בתוספת 0.3% ועל בסיס איתנות החברה עצמה, כלומר אשראי חתימה, ואת היתרה, כ-330 מיליון שקל, ממקורותיה העצמיים. להמחשה, יזם קטן שמגייס ליווי בנקאי לפרויקט בודד משלם בדרך כלל מרווח גבוה יותר ונדרש לשעבד את הקרקע ואת הפרויקט עצמו.
כלומר, הפער בעלויות המימון בין החברות הגדולות ליזמים הקטנים עשוי להפוך לגורם מרכזי בעיצוב הענף. חברות עם מאזן רחב, דירוג אשראי וגישה לשוק האג"ח יכולות לחכות לקונים, להציע הטבות מימון ואף לרכוש קרקעות ופרויקטים מיזמים שמתקשים להחזיק מעמד. בד בבד, הירידה בהתחלות הבנייה עשויה להקטין את ההיצע בעוד שנתיים עד שלוש, ואז מי שהחזיק מעמד ייהנה כנראה משוק נוח יותר.
הגורם שיכריע את הקצב הוא הריבית. ההחלטה הבאה של בנק ישראל צפויה בימים הקרובים, והאינפלציה השנתית, 1.6%, נמצאת בתוך טווח היעד. המשך הפחתות יקל על עלויות המימון של כל השחקנים, אבל לפי הנתונים הנוכחיים נראה שהיתרון של החברות הגדולות יישאר בעינו לעוד זמן מה.
- BST זכתה בביצוע שלב א' בפרויקט ורטיקל במתחם הבורסה תמורת 1.1 מיליארד שקל
- אקרו בלחץ לסגור - ומשפרת לישראל קנדה את תנאי המימון בדרך למיזוג
להרחבה: 85,680 דירות חדשות מחכות לקונים: המכירות עלו, אבל יותר משליש מהן בסבסוד
להרחבה: אקרו בלחץ לסגור - ומשפרת לישראל קנדה את תנאי המימון בדרך למיזוג
להרחבה: 86 אלף דירות מחכות לקונים - אז למה שכר הדירה דווקא עלול לעלות?
