כמעט מחצית ממכרזי הקרקע למגורים נסגרים בלי זוכה: הוצאות הפיתוח הופכות לחסם המרכזי של היזמים

המדינה מוציאה פחות קרקע לבנייה, וגם מה שיוצא נמכר בקושי. לפי ניתוח של תוצאות מכרזי רשות מקרקעי ישראל, במחצית הראשונה של השנה פורסמו תוצאות לכ-100 מתחמים למגורים, פחות מחצי מהמספר בתקופה המקבילה אשתקד ופחות משישית מההיקף לפני ארבע שנים. מתוכם, כ-44% הסתיימו בלי זוכה. לשם השוואה, באותה תקופה לפני ארבע שנים השיעור היה פחות מ-1%, ומאז הוא טיפס כמעט בכל שנה. ההאטה בצד הביקוש ברורה: כמעט מחצית מהדירות החדשות נמכרות כיום במסלולים מסובסדים, כפי שפורט בכמעט מחצית מהדירות החדשות נמכרות בסבסוד - ובשוק החופשי המחירים יורדים יותר.

גם הכסף שנכנס לקופת המדינה מצטמצם. במכרזים שבהם כן נבחר זוכה נכללו כ-7,700 יחידות דיור, כמחצית מהיקפן אשתקד. ההכנסות מקרקע ומהוצאות פיתוח הסתכמו בכ-3 מיליארד שקל, לעומת כ-15 מיליארד שקל בתקופה המקבילה, ירידה של כ-80%.

אחד הגורמים שחוזרים במכרזים שנכשלו הוא הוצאות הפיתוח. מדובר בתשלום נפרד ממחיר הקרקע, שהזוכה מעביר עבור כבישים, ניקוז, מים, ביוב ומבני ציבור בשכונה. בפרויקטים בשכונות חדשות, במיוחד בשטח הררי או רחוק מתשתיות קיימות, החיוב הזה עלול לעלות על שווי הקרקע עצמה. במצב כזה מחיר מינימום נמוך מאבד מהמשמעות שלו, כי היזם מסתכל על העלות הכוללת לדירה.

שתי דוגמאות מהשבועות האחרונים ממחישות את הפער. בדימונה הוצע מגרש ל-30 דירות, שעליו הוטלו הוצאות פיתוח של כ-14 מיליון שקל, יותר מפי חמישה משומת הקרקע, והוא נסגר בלי אף הצעה. במעלה אדומים, בשכונת ציפור מדבר, הוצע מגרש ל-183 דירות במחיר מינימום של כ-12 מיליון שקל, ועליו חיובי פיתוח של קרוב ל-100 מיליון שקל. בחלוקה לדירות, מדובר ביותר מ-600 אלף שקל לכל יחידה, עוד לפני הבנייה. גם שם המכרז הסתיים בלי מציע. מעט אחר כך נסגרו בלי הצעות גם שבעה מכרזים של עמידר בתל אביב-יפו ובחיפה.

בקרקעות לתעשייה ולתעסוקה המגמה הפוכה. במכרז לתעשייה בבאר טוביה הוגשו הצעות זוכות של כ-500 מיליון שקל על ארבעה מגרשים, ובחלקם ההצעה עלתה על מחיר המינימום ביותר מ-50%. גם בנתיבות נמכרו מגרשים לתעסוקה ולדיור מוגן במאות מיליוני שקלים, עם עשרות הצעות. נראה שהיזמים מוכנים לשלם על נכסים שהשוכר או המשתמש שלהם ידוע מראש, ופחות על דירות שעלולות להצטרף למלאי.

המלאי הזה גדול. לפי הלמ"ס, כ-86 אלף דירות חדשות מחכות לקונים, ומחירי הדירות ירדו בכ-1.8% בשנה האחרונה. מוכרים בשוק היד השנייה נדרשים כבר להנחות של כמה אחוזים, כפי שעולה מארבעה חודשים למכור דירה, הנחה של 6%-8% - המצב הקשה של מוכרי הדירות. המימון מכביד גם הוא: בנק ישראל הותיר את הריבית על 3.25%, והפריים נשאר על 4.75%. יזם שרוכש קרקע היום נושא בעלויות המימון שלה במשך שנות התכנון וההיתרים, הרבה לפני שהדירה הראשונה נמכרת.

לצד השוק, יש גם צד ניהולי. רמ"י פועלת בשנה האחרונה בלי מנהל קבוע, ובענף מצביעים על ריכוז של מכרזים בחודשים ספורים ועל שיווק של קרקעות שעדיין רחוקות מבשלות לבנייה. ברשות, מנגד, מציגים הגדלה של שיווקי הקרקע לדירות בהנחה, מסלול שבו מחיר הקרקע נמוך מאוד והדירות נמכרות לזכאים במחיר מוגבל. על הקושי לסגור את החשבון בפרויקטים בפריפריה אפשר לקרוא גם ב1,400 דירות חדשות בצפון בסימן שאלה: החשבון שלא מסתדר ליזמים.

ההשלכה המשמעותית תורגש כנראה בעוד כמה שנים. קרקע שנמכרת היום הופכת לדירה מוכנה בתוך ארבע עד שש שנים בערך, כך שכל מכרז שנכשל מקטין את ההיצע העתידי. אם הביקוש יחזור, למשל עם ירידת ריבית, היזמים עלולים למצוא את עצמם עם מעט קרקע זמינה ולהתחרות עליה בהצעות גבוהות, תרחיש שמוכר מהשנים שבהן מחירי הקרקע זינקו. הדרך שבה המדינה תתמחר את הוצאות הפיתוח במכרזים הבאים, ובראשם המכרז הגדול ל-1,234 דירות באזור E1 שתוצאותיו צפויות אחרי הבחירות, עשויה להכריע אם הפער הזה ייסגר בזמן. על הקשר בין מלאי הדירות לשכר הדירה אפשר לקרוא ב86 אלף דירות מחכות לקונים - אז למה שכר הדירה דווקא עלול לעלות?.

להרחבה:

• כמעט מחצית מהדירות החדשות נמכרות בסבסוד - ובשוק החופשי המחירים יורדים יותר
• ארבעה חודשים למכור דירה, הנחה של 6%-8% - המצב הקשה של מוכרי הדירות
• 1,400 דירות חדשות בצפון בסימן שאלה: החשבון שלא מסתדר ליזמים
• 86 אלף דירות מחכות לקונים - אז למה שכר הדירה דווקא עלול לעלות?
• בנק ישראל הותיר את הריבית על 3.25%; צופה צמיחה של 7.5% ב-2027

• אורון זכתה בפרויקט תעשייה בנתיבות
• מגרשי הכדורגל שעוצרים יותר מ-1,600 דירות: עיריית ירושלים נגד תוכנית רמ"י בבית וגן