התחדשות עירונית בצפון: 1,400 דירות חדשות בסימן שאלה - הבעיה הכלכלית שמאיימת על התוכניות
שלושה מתחמי פינוי-בינוי בחצור הגלילית ובמגדל העמק יחליפו כ-400 דירות ישנות בבניינים ממוגנים. אלא שהיקף הבנייה המתוכנן מספק כדאיות מוגבלת ליזמים, והפרויקטים זקוקים לסיוע ממשלתי. דווקא באזורים החשופים לרעידות אדמה, הכדאיות הכלכלית מעכבת את חידוש הבניינים
שלוש תוכניות התחדשות עירונית בצפון אמורות להביא להריסת מאות דירות ישנות ולהקמת כ-1,400 דירות חדשות, אבל בדרך לביצוע מחכה מכשול משמעותי: היקף הבנייה שאפשר להקים במסגרת התוכניות קטן ביחס להיקף הנדרש כדי להפוך אותן לכדאיות ליזמים. המדינה מקדמת את התכנון, הרשויות המקומיות מעוניינות בחידוש השכונות, והתושבים זקוקים למבנים עמידים יותר. השאלה היא מי יממן את הפער הכלכלי.
ביום שלישי צפויה הוועדה המחוזית צפון לדון בהפקדת שלוש התוכניות, אחת בחצור הגלילית ושתיים במגדל העמק. בסך הכול מיועדות להריסה 409 דירות ותיקות, ובמקומן מתוכננות 1,403 דירות. מדובר ביחס של כ-3.4 דירות חדשות לכל דירה קיימת, בשעה שבענף מעריכים כי באזורים כאלה נדרש יחס של 6-7 דירות חדשות לפחות לכל דירה ישנה כדי להגיע לכדאיות כלכלית.
הסיבה קשורה למחירי הנדל"ן. בפינוי-בינוי היזם הורס את הבניינים הקיימים, מממן את הבנייה החדשה, מעניק דירות חלופיות לבעלי הדירות ומשווק את הדירות הנוספות. הכנסותיו מגיעות בעיקר ממכירת הדירות בשוק החופשי. ככל שמחיר המכירה נמוך יותר, נדרש מספר גדול יותר של דירות כדי לכסות את עלויות הפרויקט ולהשאיר רווח שיצדיק את ההשקעה.
בשלוש התוכניות מדובר בכ-1,000 דירות נוספות מעבר למספר הדירות הקיימות. אילו הפרויקטים היו מתוכננים ביחס של שש או שבע דירות חדשות לכל דירה קיימת, היה מדובר בתוספת של כ-1,050 עד 1,460 דירות מעבר למתוכנן כיום. החישוב מראה את הפער בהיקף הזכויות, ולא בהכרח היקף בנייה שאפשר להוסיף בשטח.
בחצור הגלילית מקודמת תוכנית במתחם הדולב, המשתרע על כ-45 דונם במרכז היישוב. כיום נמצאים במקום תשעה בנייני מגורים וארבעה מבני ציבור. התוכנית מציעה להרוס 150 דירות ולהקים 543 דירות חדשות בעשרה בניינים, שחלקם יגיעו לגובה של כ-15 קומות. התכנון כולל גם 500 מ"ר למסחר וכ-7,000 מ"ר לשימושים ציבוריים.
במגדל העמק מקודמים שני מתחמים. הראשון, קדש-ראשונים בשכונת גן ישראל, כולל 195 דירות ישנות שיוחלפו ב-670 דירות חדשות בבניינים של עד 18 קומות. התוכנית כוללת גם כ-1,530 מ"ר למסחר וכ-2,800 מ"ר למבני ציבור.
המתחם השני ממוקם ברחוב שלום עליכם, סמוך לדרך העצמאות. במקום 64 דירות קיימות מתוכננות 190 דירות חדשות, לצד שטחי מסחר, גני ילדים ושטחים ציבוריים. הפרויקט משתרע על כ-6.6 דונם, ולכן גם היכולת להגדיל משמעותית את מספר הדירות מוגבלת.
הפער הכלכלי מעורר שאלה רחבה יותר על מדיניות ההתחדשות העירונית בישראל. דו"ח ההתחדשות העירונית לשנת 2025 הראה כי התחום כבר אחראי לכ-28% מהתחלות הבנייה ולכ-35% מהדירות שקיבלו היתרי בנייה. עם זאת, חלק גדול מהפעילות מתרכז בערים שבהן מחירי הדירות מאפשרים ליזמים לממן את הפרויקטים באמצעות מכירת דירות נוספות.
בצפון ובדרום המשוואה שונה. מחירי המכירה נמוכים יחסית, בזמן שהוצאות הבנייה, החניה, המעליות, התשתיות והמעבר של הדיירים נותרות גבוהות. בנייה של מגדלים גבוהים מוסיפה עלויות נוספות, ולעיתים הגדלת מספר הדירות אפילו מכבידה על הכדאיות בשל הצורך בתשתיות יקרות.
- התיירות של איסתא עברה להפסד והנדל"ן נושא את הרווח, אבל עיקר הצמיחה עוד בבנייה
- הפינוי-בינוי מתעכב? המדינה תשלם לרשויות עד 450 אלף שקל כדי להזיז פרויקטים
הפער בין הצורך במיגון לבין הכדאיות של התחדשות עירונית בפריפריה מוכר לממשלה כבר שנים. מיפוי ממשלתי שנערך בעבר הצביע על כ-36 אלף דירות במבנים ותיקים ביישובי הנגב והגליל החשופים לסיכון גבוה מרעידות אדמה. הצורך בחיזוק המבנים מצטרף לחשיבות המיגון מפני איומים ביטחוניים.
חלק מהכלים כבר נמצאים בשימוש. הכרזה רשמית על מתחם כמתחם פינוי-בינוי מקנה ליזם את הטבות המס שקבועות בחוק, ומאפשרת להגיש תביעה נגד דיירים שמסרבים לעסקה, בתנאים שהחוק קובע. בדצמבר שעבר הכריזה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית על 25 מתחמים חדשים, ובהם מתחם הפלמ"ח בשדרות: 131 דירות ייהרסו ובמקומן ייבנו 515 דירות בבניינים של עד 10 קומות. גם שם היחס נמוך מ-4 דירות חדשות לכל דירה קיימת, והמתחם הוא אחד מארבעה בעיר שקיבלו הרשאה למענק ממשלתי בהיקף של 30 מיליון שקל, כדי שהפרויקט יוכל לצאת לדרך.
הממשלה יכולה לצמצם את הפער באמצעות מענקים ישירים, הקצאת קרקע משלימה, השתתפות בעלויות פיתוח ותשתיות או שילוב של כמה מהכלים האלה. כל פתרון מחייב גם בדיקה של עלותו לקופה הציבורית ושל יכולת הרשויות המקומיות לקלוט את תוספת התושבים.
גם אם הוועדה תאשר את הפקדת שלוש התוכניות, יידרשו בהמשך השלמת הליכי התכנון, בחינת ההתנגדויות, גיבוש הסכמות עם הדיירים והשגת מימון. בשלב הזה, מבחן הכדאיות של היזמים יהיה מכריע: היקף הסיוע שתקצה המדינה עשוי לקבוע מתי כ-400 המשפחות שמתגוררות בבניינים הוותיקים יוכלו לעבור לדירות החדשות והממוגנות.
