האם זה הזמן להשקיע בדירה בפריפריה?מענק של עד 182 אלף שקל לממ"ד ופיצול הבית לשתי דירות
182 אלף שקל - זה הסבסוד שהמדינה מציעה לבעלי בתים פרטיים ביישובים שנמצאים עד 9 ק"מ מגבול לבנון, בתנאי שיתחילו לתכנן ולבנות ממ"ד עד סוף 2027. מי שיגיע לזה ב-2028 יקבל 132 אלף שקל, הסכום שהיה בתוקף בגרסה הקודמת של התוכנית ביישובים הקרובים יותר לגבול. מערכת הבקשות של משרד הביטחון לתוכנית המורחבת נפתחה בחודשים האחרונים, ומאחוריה עומדת החלטת ממשלה בהיקף של כ-7 מיליארד שקל לעשור, שחלק ממנה מיועד לעודד אזרחים להוסיף מרחב מוגן לבית.
בקבוצות דיון של משקיעים קטנים המענק הזה כבר הפך לחלק מתוכנית עסקית: לקנות חצי דו-משפחתי ישן בצפון, לבנות ממ"ד בעזרת הכסף של המדינה, להוסיף יחידה או שתיים על המגרש ולהשכיר שלוש דירות במקום אחת. החישוב הזה נשען על הנחות תכנוניות, מיסויות ושיווקיות, ושינוי קטן באחת מהן מזיז את התשואה בכמה אחוזים.
הוועדה המחוזית צפון אישרה שתי תוכניות שמאפשרות לבעלי בתים צמודי קרקע ותיקים בקריית שמונה ובשלומי להוסיף יחידת דיור אחת או שתיים על המגרש, ובמקרים מסוימים גם להכשיר בנייה שנעשתה בעבר בלי היתר. התנאי המרכזי הוא ממ"ד תקני לכל יחידה, הישנה והחדשה, וגודל מינימלי של כ-55 מ"ר. בקריית שמונה מדובר בפוטנציאל של כ-3,500 יחידות ובשלומי בכמה מאות. להרחבה: פיצול בתים ותוספת דירות בשלומי: 558 יחידות דיור - הטבה לתושבי המקום. ההבדל החשוב מול המסלול הארצי הוא שבשתי הערים האלה היחידה החדשה יכולה להירשם בנפרד ולהימכר.
התוכן והמידע של נתוני המחשבון והכלי האינטראקטיבי
לשונית 1: קריאה נוספת
לשונית 2: במספרים
| נתון | ערך |
|---|---|
| מענק לממ״ד עד 9 ק״מ מגבול לבנון, למי שמתחיל עד סוף 2027 | 182 אלף ש״ח |
| הסכום למי שמתחיל ב-2028 | 132 אלף ש״ח |
| תשואה נטו בהמחשה בכתבה לבית ב-900 אלף ש״ח, לפני מימון | כ-3.4% |
| תקרת הפטור החודשית על שכירות למגורים | 5,654 ש״ח |
בשאר הארץ הכלי המרכזי היה תיקון 155 לחוק התכנון והבנייה, שנכנס לתוקף ב-2024 ונועד לאפשר פיצול של בית צמוד קרקע או תוספת של יחידה צמודה בלי לשנות את התוכנית שחלה על המגרש. התיקון חייב את הוועדות המקומיות לאשר את ההקלה כברירת מחדל, אבל גם הגביל אותה: תוספת בנייה של עד 45 מ"ר כולל הממ"ד, יחידה עם כניסה, מטבח ושירותים משלה, והיטל השבחה מופחת. היחידה נועדה להשכרה או למגורי בני משפחה, ומכירה נפרדת שלה לא הותרה. גם חלון הזמן היה מוגבל. המועד המקורי להגשת בקשות הסתיים ב-2025, וההקלה לבניינים קיימים הוארכה בצו לתקופה נוספת, ולכן מי ששוקל לפעול לפי התיקון צריך לברר מול הוועדה המקומית אם המסלול עדיין פתוח אצלה.
תיקון 101 לחוק, שעולה לא פעם באותן שיחות, עוסק בעבודות קטנות שפטורות מהיתר, כמו פרגולה, מחסן או סגירת מרפסת בתנאים מוגדרים. פיצול דירה ליחידות נפרדות עם כניסה, מטבח ומונים משלהן אינו חלק מהרשימה הזאת. בבניין משותף הדרך ארוכה עוד יותר. שינוי בחלוקה של דירה נוגע בצנרת, בקירות ולעיתים ברכוש המשותף, ולרוב ידרוש הסכמה של בעלי הדירות האחרים, היתר מהוועדה ולפעמים גם עדכון של רישום הבית המשותף.
תיקון 116, המוכר כחוק קמיניץ, הוא שהפך פיצול פיראטי להימור יקר. הוא נתן לרשויות כלים להטיל קנסות מנהליים גבוהים ולהוציא צווי הריסה והפסקת שימוש בלי הליך פלילי ארוך. מעבר לקנס, יחידה בלי היתר מסבכת מכירה עתידית, מקשה על קבלת משכנתא ועלולה להשאיר את הבעלים בלי ביטוח שמשלם כשקורה נזק. אחרי פיצול כחוק, לעומת זאת, כל יחידה מקבלת חשבון ארנונה משלה, ואפשר להתקין מונה חשמל ומונה מים נפרדים מול חברת החשמל ותאגיד המים. ביחידה לא מוסדרת חלוקת החשבונות בין השוכרים הופכת למקור קבוע לוויכוחים.
החשבון: פחות מ-5% ברוטו, עוד לפני ההוצאות
חישוב להמחשה בלבד, בהנחות שקבענו כאן ולא על בסיס עסקה ספציפית: בית ישן של ארבעה חדרים בעיירה בצפון, שנקנה ב-900 אלף שקל. מכיוון שזו דירה נוספת, הקונה משלם מס רכישה של 8% מהשקל הראשון, כלומר כ-72 אלף שקל, ושיעור של 10% חל על החלק שמעל כ-6 מיליון שקל. עם עורך דין, שמאי ותיקונים קלים העלות הכוללת מגיעה לכ-990 אלף שקל. בשכירות של 3,800 שקל בחודש ההכנסה השנתית היא כ-45,600 שקל, תשואה ברוטו של כ-4.6%. אחרי חודש ריק בשנה, כ-4,000 שקל לתחזוקה וביטוח ודמי ניהול של כ-8% לחברה מקומית, כי הבעלים גר במרכז, נשארים כ-34 אלף שקל, או כ-3.4%.
לפי הוראות בנק ישראל, משכנתא על דירה להשקעה מוגבלת ל-50% משווי הנכס, כך שבדוגמה שלנו הקונה יכול ללוות כ-450 אלף שקל ולהביא כ-540 אלף מהון עצמי. בריבית ממוצעת של כ-5%, הריבית בשנה הראשונה לבדה מגיעה לכ-22 אלף שקל. מה שנשאר, כ-12 אלף שקל, הוא תשואה של קצת יותר מ-2% על ההון העצמי, לפני מס ולפני כל שינוי במחיר הבית.
הערכות במשרד האוצר דיברו על עלות מינימלית של כ-190 אלף שקל לממ"ד בבית פרטי בצפון, כך שמענק של 182 אלף מכסה את רובה, ובית ממוגן עשוי להשכיר בקלות רבה יותר. נניח שתוספת של יחידה בגודל 55 מ"ר עם ממ"ד משלה עולה כ-600 אלף שקל כולל תכנון, אגרות והיטל השבחה, ומושכרת ב-2,800 שקל בחודש. ההכנסה הנוספת, כ-33,600 שקל בשנה, משקפת תשואה ברוטו של כ-5.6% על ההשקעה החדשה. זה יותר מהנכס הבסיסי, בתנאי שהשוכר נמצא ושההיתר מתקבל בזמן.
- החשמל נופל, המים נגמרים ואי אפשר לצאת: 6 דברים שכדאי שיהיו בבית לפני המשבר הבא
- חשבתם שהממ"ד פטור מהיטל השבחה? הפסיקה שמשנה את החשבון בהתחדשות עירונית
מיסוי השכירות נכנס לחישוב ברגע ששתי היחידות מושכרות יחד. תקרת הפטור על שכירות למגורים עומדת על 5,654 שקל בחודש, והיא קפואה עד סוף 2027. בדוגמה שלנו שתי היחידות מכניסות 6,600 שקל, כך שהפטור מתחיל להישחק, והוא נעלם לגמרי בשכירות חודשית של 11,308 שקל. במסלול של 10% המס מחושב על ההכנסה ברוטו בלי ניכוי הוצאות, וכאן הוא מגיע לכ-7,900 שקל בשנה. בעת מכירה, דירה שאינה פטורה ממס שבח תחויב בדרך כלל ב-25% מהרווח הריאלי. להרחבה: שאלות ותשובות על מס שכירות: התקרה הקפואה, הפטור שנשחק ושתי דירות.
כ-15% בלבד מכ-10 אלף הזכאים בגרסה הקודמת של תוכנית המיגון מימשו את המענק, ורוב ראשי הרשויות הסבירו זאת בפער בין הסכום לבין העלות בפועל. הנתון הזה רלוונטי גם לצד הביקוש. אם המדינה תצליח להוסיף אלפי יחידות קטנות בקריית שמונה ובשלומי, הן יתחרו זו בזו על אותם שוכרים, בערים שאיבדו תושבים בזמן המלחמה וקצב החזרה אליהן עדיין לא ברור. שוק הנדל"ן כולו נמצא בתקופה של ירידת מחירים והאטה בעסקאות, ובפריפריה מכירת בית יכולה להימשך חודשים ארוכים. להרחבה: המספרים הקשים של שוק הדירות בישראל ולאן הולכים מכאן?
300 אלף שקל עבור חדר של ארבעה מ"ר ברובע היהודי בירושלים, עם שוכר ותיק שמשלם 1,000 שקל בחודש, הוא דוגמה קיצונית לאותו היגיון של השקעה זעירה שעלתה בזמן האחרון בדיונים בין משקיעים. גם אם השכירות תעלה ל-1,500 שקל, התשואה ברוטו נעה סביב 4% עד 6%, והמחיר למ"ר מגיע לכ-75 אלף שקל, רמה של דירות יוקרה. היתרון הוא סכום כניסה נמוך ורישום נפרד עם חשבונות משלו. החסרונות הם תלות בשוכר אחד, ספק לגבי ייעוד הנכס ברישום, ושוק קונים צר מאוד ביום שבו ירצו לצאת. אותן שאלות, בקנה מידה גדול יותר, עומדות בפני מי ששוקל בית בקו העימות: מי ישכור, למי אפשר יהיה למכור, והאם כל התוספת קיבלה היתר.
התוכנית המורחבת מיועדת לבעלי בתים פרטיים, ומי שקונה בית כהשקעה צריך לבדוק מול משרד הביטחון אם הזכאות מותנית במגורים בפועל בנכס. בכל מקרה, הסבסוד המלא של 182 אלף שקל שמור למי שיתחיל לבנות עד סוף 2027.
