המספרים הקשים של שוק הדירות בישראל ולאן הולכים מכאן?

שוק הדירות בישראל נמצא באחד הרגעים המורכבים שלו בעשורים האחרונים. במשך שנים התרגל הציבור לרעיון שמחירי הדירות עולים כמעט בכל מצב: ריבית נמוכה, מחסור בקרקע, גידול אוכלוסייה, ביקוש קשיח ומשקיעים שמחפשים תשואה. עכשיו המספרים מספרים סיפור אחר. העסקאות יורדות, הקרקעות מאבדות ערך, הקבלנים תקועים עם מלאים, והקונים כבר פחות מוכנים לרדוף אחרי כל פרויקט חדש.

הנתון החריף ביותר נמצא בכלל בקרקע. מחירי הקרקעות לבנייה למגורים ירדו מ-2022 ועד 2025 בכ-24.9%. כלומר, מי שקנה קרקע בשיא האופוריה איבד כרבע מערך הנכס עוד לפני שהתחיל לדבר על מימון, ריבית, עלויות בנייה ושיווק. הירידה נוגעת גם לבנייה רוויה וגם לצמודי קרקע, כך שמדובר בשינוי רחב ולא בבעיה של אזור אחד או סגמנט אחד. בשוק שבו היזמים שילמו סכומי שיא על קרקעות מתוך הנחה שמחירי הדירות ימשיכו לעלות, הירידה הזאת חותכת ישר לתוך הרווחיות.

המשמעות לקבלנים כבדה. קרקע שנרכשה במחיר גבוה, עם מימון יקר, עלויות בנייה שעלו ומכירות חלשות, הופכת לפרויקט שקשה מאוד להרוויח ממנו. חלק מהיזמים עדיין מחזיקים מעמד בזכות פריסת חובות, אשראי בנקאי, מבצעי מכירה והזרמות הון. אבל השחיקה כבר נמצאת במספרים. לפי סקירת הכלכלן הראשי באוצר, תזרים המזומנים של הקבלנים באפריל היה שלילי בכ-200 מיליון שקל, עוד לפני הוצאות מימון. זהו נתון שממחיש את עומק הבעיה: הדירות נמכרות לאט, ההוצאות ממשיכות לרוץ, והריבית אוכלת את המרווחים.

תל אביב נחלשת, וההייטקיסטים נסוגים מהשוק

הביקוש כבר מגיב. באפריל נרכשו בישראל 5,081 דירות בלבד, חדשות ויד שנייה, ירידה של 19% לעומת אפריל אשתקד וירידה של 31% לעומת מרס. בניכוי מכירות בסבסוד ממשלתי, מספר העסקאות בשוק החופשי ירד ל-4,340 דירות. אלה רמות פעילות חלשות מאוד, שמראות שהשוק מתקשה לייצר עסקאות גם כאשר הקבלנים מציעים הטבות, פריסות תשלום ומבצעי מימון.

בתל אביב הנתונים חריפים עוד יותר. באפריל נרכשו באזור תל אביב 86 דירות יד שנייה בלבד, ירידה של 59% לעומת אפריל אשתקד. בארבעת החודשים הראשונים של השנה ירדו רכישות יד שנייה בתל אביב ב-34%, לעומת ירידה ארצית ממוצעת של 6%. זה פער עצום, שמראה כי חולשת השוק אינה מפוזרת באופן אחיד. תל אביב, שהייתה במשך שנים לב השוק, מרכז הכסף, ההייטק והמשקיעים, הפכה לאזור שבו הקונים עוצרים חזק יותר.

אחד ההסברים נמצא בשוק העבודה. לפי הכלכלן הראשי, שיעור המועסקים בהייטק בקרב רוכשי דירות יד שנייה באזור תל אביב ירד מ-26% באפריל אשתקד ל-11% בלבד השנה. זה אינו שינוי שולי. ההייטקיסטים היו במשך שנים מנוע ביקוש מרכזי בשוק הדירות של תל אביב והמרכז: שכר גבוה, אופציות, מענקים, ביטחון תעסוקתי ויכולת לקחת משכנתאות גדולות. כאשר הענף עובר פיטורים, האטה בגיוסים וחשש מפני השפעת AI על משרות, הביקוש הזה מתכווץ.

הקשר בין ההייטק לנדל"ן במרכז ברור. עובד שחושש לפיטורים דוחה רכישת דירה. זוג צעיר שמבין שהשכר העתידי פחות ודאי מעדיף להישאר בשכירות. מי שעבד בחברה גלובלית וראה קיצוצים סביבו כבר חושב אחרת על התחייבות של מיליוני שקלים. גל הפיטורים בהייטק כבר הפך לשאלה רחבה יותר על כיוון שוק העבודה, והוא משפיע גם על שוק הדירות באזורים שבהם שכר ההייטק היה חלק מרכזי מהביקוש.

גם המשקיעים יוצאים, וההנחות עולות לקבלנים ביוקר

גם המשקיעים כבר אינם ממהרים להציל את השוק. באפריל רכשו משקיעים 751 דירות בלבד, ירידה של 43% לעומת מרס. מלאי הדירות שבידי משקיעים ירד באפריל ב-170 דירות, כלומר המשקיעים מכרו יותר מכפי שקנו. כאשר שוק המניות מספק תשואות גבוהות יותר, הפיקדונות עדיין נותנים ריבית, והדירות מציגות ירידה שנתית במחירים, הנדל"ן נראה פחות מובן מאליו.

לפי נתוני הלמ"ס, מחירי הדירות ירדו בשנה האחרונה בכ-1.2%-1.3%, ומחירי הדירות החדשות ירדו בכ-3.8%. זה נשמע אולי מתון לעומת הירידה במחירי הקרקע, אבל צריך לזכור שהמדד הרשמי נע באיחור, וחלק מההנחות מגיעות דרך הטבות שאינן תמיד נראות במחיר הרשמי: פטור מהצמדה למדד תשומות הבנייה, פריסות תשלום, השתתפות במימון, שדרוגים והנחות עקיפות. כאשר כמעט שליש מהדירות החדשות שנמכרות מגיעות דרך סבסוד ממשלתי, המחיר הרשמי כבר אינו מספר נקי לגמרי.

• מחירי הדירות בפ"ת: הפער בין המרכז הוותיק לשכונות החדשות מגיע למיליון וחצי שקל
• "מ-26% ל-11%; עובדי ההייטק קונים פחות דירות בתל אביב וזה מאוד משפיע"

הבעיה של הקבלנים היא שההטבות עצמן עולות כסף. מי שוויתר על הצמדה למדד תשומות הבנייה ספג בשנה האחרונה עלייה של כ-3.5% במדד הזה. מי שמציע מימון נדיב ללקוח מממן בפועל חלק מהעסקה מכיסו או דרך הבנק. מי שמחזיק מלאי דירות לא מכורות משלם ריבית, תחזוקה, שיווק ועלויות הון. המשכנתאות קפצו במאי, אבל חלק מהעלייה הגיע מעסקאות ישנות וממיחזורים ולא מביקוש חדש ובריא, ולכן הנתון הזה לבדו אינו מסמן התאוששות אמיתית.

הירידה אינה מפולת, אבל כללי המשחק השתנו

מנגד, יש גם כוחות שיכולים לעצור ירידה חדה. האוכלוסייה בישראל ממשיכה לגדול, היצע הקרקע במרכז מוגבל, התחלות בנייה עלולות לרדת אם קבלנים יחתכו פעילות, וריבית נמוכה יותר יכולה להחזיר חלק מהרוכשים לשוק. בבנקים כבר יש הערכות שלפיהן התייצבות ביטחונית, ירידת ריבית והתמתנות בבנייה יחזירו את המחירים לעלייה בהמשך. יש גם מי שמעריכים כי מחירי הדירות יחזרו לעלות בתרחיש של ריבית נמוכה יותר ושיפור במצב הביטחוני.

אבל בטווח הקרוב המספרים עדיין עובדים נגד השוק. קרקעות ירדו בכרבע, מכירות חלשות, תל אביב מציגה צניחה חדה ביד שנייה, ההייטקיסטים נסוגו מרכישות, המשקיעים מוכרים יותר מכפי שהם קונים, והקבלנים מתמודדים עם תזרים שלילי. זו אינה קריסה מלאה של שוק הדירות, אבל זו גם כבר אינה האטה קלה.

לאן הולכים מכאן? כנראה לשוק מפוצל יותר. אזורים חזקים עם היצע מוגבל, מיקום טוב ואוכלוסייה מבוססת יירדו פחות או יתייצבו מהר יותר. אזורים שבהם יש מלאי גדול, קבלנים ממונפים ורוכשים רגישים לריבית ימשיכו לספוג הנחות ומבצעים. דירות יד שנייה בתל אביב ובמרכז ימשיכו לשקף את מצב ההייטק. דירות חדשות ישקפו את מצב הקבלנים והבנקים.

המספרים הקשים של שוק הדירות אינם מבטיחים מפולת, אבל הם מסיימים את התקופה שבה אפשר היה להניח שכל דירה תימכר וכל קרקע תתייקר. השוק עבר לשלב שבו כסף, תזרים, ריבית וביטחון תעסוקתי קובעים יותר מסיסמאות. מי שקונה היום דירה כבר שואל לא רק איפה הנכס נמצא, אלא כמה באמת אפשר לשלם עליו, כמה יציבה ההכנסה, ואיזה מחיר המוכר מוכן לספוג.

• OPC רוכשת את קרקע תחנת הכוח בחדרה ב-450 מיליון ש'
• הסיכוי האמיתי לזכות בדירה בהנחה: בראשון לציון זה כמעט לוטו, בבית דגן בני המקום מקבלים יתרון גדול