20 שנה רבים על דירה, ואז גילו דבר מפתיע
בית משפט השלום בירושלים בלם החלטה ישנה למכור נכס שכולל ארבע דירות וארבע חנויות, אחרי שהתברר שהוא רשום בטאבו על שמו של גורם שאינו צד להליך כלל
תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין בין אחים, שנפתחה עוד ב-2006, הגיעה בשבועות האחרונים לתפנית בלתי צפויה: בית משפט השלום בירושלים קבע כי אי אפשר להמשיך ולמכור את הנכס שבמרכז הסכסוך, בניין בן ארבע דירות, ארבע חנויות ומחסן ברחוב אלמסעודי בירושלים, על בסיס פסק דין שניתן עוד ב-2011. הסיבה לכך פשוטה: התברר שהמקרקעין רשומים בפנקס השטרות על שם צד שלישי שלא ידוע מי הוא, ושכלל לא נכח בהליך.
הסיפור מתחיל בירושה של אחים. בני המשפחה, בעלי השם בנדלה בקלה, קיבלו את הזכויות בנכס בעקבות צו ירושה מ-1978, שניתן בבית הדין הכנסייתי של העדה האורתודוקסית בירושלים. לפי הצו, התובעים מחזיקים ב-14 חלקים מתוך 18 בנכס, והנתבעים בארבעה חלקים בלבד. ואולם בפועל, כך נקבע באחד מפסקי הדין הקודמים בתיק, המצב היה הפוך: "על אף שהיקף זכויותיהם של הנתבעים בנכס קטן מאלה של התובעים - בפועל מחזיקים הנתבעים ברוב הזכויות בנכס, דהיינו, כל אחד מהם מתגורר בדירה בנכס, והם זוכים בדמי שכירות עבור אותם חלקים בנכס שהושכרו לשוכרים שונים".
התביעה המקורית הוגשה ב-2006, ועברה גלגולים רבים: היא נפתחה תחילה בבית המשפט לענייני משפחה ועברה לבית משפט השלום, כללה גם דרישה לחשבונות מהכנסות הנכס, וב-2011 ניתן פסק הדין הראשון שקבע את עקרון הפירוק. נקבע בו, בין היתר, שכל אחד מהנתבעים הוא דייר מוגן בדירה שבה הוא מתגורר, ושאופן פירוק השיתוף יהיה "בדרך של מכירה וחלוקת התמורה", באמצעות כונס נכסים שימנה בית המשפט, ובשלב הראשון, התמחרות פנימית בין השותפים בלבד.
מאז עברו 15 שנה, ובדרך התרחשו לא מעט אירועים: ערעורים, פסק דין משלים שעסק בדיירות מוגנת ובחיוב כספי, בקשות לפינוי, ותקופה שלמה - חמש שנים - שבה התיק "נשכח מלב", כך תיאר זאת בית המשפט, ככל הנראה בעקבות יציאתה לגמלאות של השופטת שדנה בתיק קודם לכן וסיווגו השגוי כסגור. רק ב-2021 התעורר התיק מחדש, אחרי שהכונס - שהיה גם עורך הדין שייצג את התובעים - ניסה לקדם את ההתמחרות הפנימית, אך נתקל בהתנגדויות ובבעיות סמכות שונות.
דבר שלא קרה באף אחד מהדיונים הקודמים
נקודת המפנה האמיתית הגיעה ב-2023. אחרי חילופי ייצוג מצד הנתבעים ולאחר שמונה כונס נכסים חדש וניטרלי, עורך הדין עמוס תיבי, פנה הכונס לשמאי כדי לעדכן את שווי הנכס. אז קרה דבר שלא קרה באף אחד מהדיונים הקודמים בעשור וחצי האחרון: הנתבעים הציגו נסח מפנקס המקרקעין, וממנו עלה שהמקרקעין כלל לא רשומים על שם המשפחה - לא על שם המוריש ולא על שם מי מהצדדים - אלא על שם צד שלישי. השמאי שמינה הכונס סיכם בחוות דעתו כי "בהתבסס על המסמכים שבידי בלבד, לא ניתן ללמוד מהם הסיכויים לרישום הזכויות על ידי הצדדים, ואין בידי החתום מטה את הכלים לבחינת הזמן והעלות לרישום הזכויות".
הגילוי הזה שינה את כל התמונה. התובעים התעקשו שצריך להמשיך במתווה הישן ולמכור, וטענו שפסק הדין מ-2011 הוא חלוט ומחייב, ושאין מקום לסטות ממנו. אך בית המשפט דחה את הטענה, וקבע במפורש שהחלטה על אופן פירוק שיתוף היא בגדר "החלטה אחרת" שניתן לשנותה, ולא הלכה שאין לסטות ממנה. השופטת נסמכה גם על פסיקה ישנה של בית המשפט העליון, שעוד ב-1981 קבעה כי "כל עוד לא באו הליכי הפירוק לקיצם, לא נסתיים תפקידו של בית המשפט, ורשאי הוא להיענות לבקשתם של בעלי הדין לשינוי החלטות קודמות שניתנו על-ידיו, אם ימצא, שמן הראוי ומן הצודק לעשות כך".
מעבר לעניין המשפטי הפרוצדורלי, השופטת הצביעה על בעיה מהותית הרבה יותר: מכירת נכס שאינו רשום על שם הצדדים עלולה לפגוע בזכויות של אנשים שלא היו בכלל צד להליך - יורשי הבעלים הרשום. היא כתבה בהחלטתה כי, "מכירת המקרקעין עלולה לפגוע בזכויות יורשי הבעלים הרשום, וזאת מבלי שניתנה להם ההזדמנות להשמיע את טענותיהם בפני בית המשפט". היא הוסיפה כי במצב הזה, גם צדדים שלישיים שעלולים לרכוש את הנכס בתום לב ייפגעו, מכוח ההנחה המוטעית שבית משפט לא מאשר מכירה בלי לבדוק את זכויות המוכר מבעוד מועד.
ספק אם השופט היה מודע
השופטת לא הסתפקה בכך וציינה שעצם העובדה שחלפו כ-15 שנה מאז ההחלטה המקורית מהווה כבר טעם מספיק "לחשיבה מחדש בשאלה מהי הדרך המועילה ביותר לפירוק השיתוף". בנוסף על כך, היא הביעה ספק של ממש אם השופט שדן בתיק לפני 15 שנה היה כלל מודע לעובדה שהנכס רשום על שם זר. "מצב זה כמעט והופך את הסמכות לשקול את ההחלטה מחדש מסמכות שברשות לסמכות שבחובה", נכתב בהחלטה.
לקראת ההכרעה הסופית, מנתה השופטת בפני הצדדים שלוש דרכים אפשריות להמשיך: להישאר עם מכירה והתמחרות פנימית, אך תוך הבנה שהעסקה תהיה תקפה רק בין הצדדים עצמם ולא תעמוד מול תביעת בעלות עתידית; לחלק את זכות השימוש בנכס לפי השווי היחסי של כל יחידה, מבלי שמדובר בפירוק שיתוף ממשי כל עוד הבעלות לא רשומה; או להקפיא את ההליך כדי לאפשר לצדדים להסדיר תחילה את רישום הזכויות בבעלות, ורק אז לחזור לפירוק השיתוף. בית המשפט הורה לצדדים להגיש הודעה שבה ידרגו את החלופות לפי העדפתם, ולנמק את עמדתם - ולאחר מכן תינתן החלטה משלימה.
- גרים בדירה 23 שנה, ועדיין לא הצליחו לסלק את העיקול
- רשם דירה על שמה, סמך עליה - כשהתגרשו טענה שהדירה היא מתנה
הפרשה הזו, שמתגלגלת כבר שני עשורים בין בני משפחה, מדגימה כמה הליך פירוק שיתוף שנשמע פשוט על הנייר - שותפים שלא מסכימים מוכרים את הנכס ומחלקים את הכסף - יכול להסתבך כשמתברר שהבעלות עצמה לא הוסדרה כדין. במקרים כאלה, בית המשפט לא רק לא חייב להיצמד למתווה ישן, אלא נדרש לבחון מחדש את כל יסודות ההחלטה, גם אם הצדדים לא ביקשו זאת בעצמם.
