מחירי הדירות בפ"ת: הפער בין המרכז הוותיק לשכונות החדשות מגיע למיליון וחצי שקל

פתח תקווה כבר אינה רק עיר סמוכה לתל אביב שאנשים בוחרים בה בגלל המחיר. בעשור האחרון היא הפכה לשוק מגורים גדול ומגוון, עם שכונות חדשות, אזורי תעסוקה, רכבת קלה, מרכז עיר ותיק ותוכניות בנייה גדולות שצפויות לשנות את המפה בשנים הבאות.

אבל מי שמחפש היום דירה בעיר ומסתכל רק על המחיר הממוצע, עלול לקבל תמונה מטעה. פתח תקווה אינה שוק אחד. היא מורכבת מכמה שווקים שונים מאוד זה מזה: שכונות חדשות שבהן המחירים כבר מתקרבים לרמות של ערי המרכז החזקות, שכונות ותיקות שבהן עדיין אפשר למצוא דירות במחירים נמוכים יותר, ומתחמי התחדשות עירונית שבהם המחיר נקבע לא רק לפי הדירה הקיימת אלא גם לפי מה שעשוי להיבנות בעתיד.

לפי נתוני מדלן, המחיר הממוצע לרכישת דירה בעיר עומד על כ-2.57 מיליון שקל ושכר הדירה הממוצע על כ-6,500 שקל בחודש. אלא שהפערים בין השכונות גדולים. במרכז העיר המחיר הממוצע נמוך יותר ועומד על כ-2.2 מיליון שקל, בעוד שבנווה גן ובכפר גנים ג' המחירים כבר נעים סביב 3.5–3.7 מיליון שקל בממוצע.

גם בשוק השכירות הפער ברור. דירה בשכונות החדשות והמבוקשות יכולה להגיע למחירי שכירות של 8,000–9,000 שקל בחודש ואף יותר, בעוד שבמרכז העיר ובשכונות ותיקות אפשר עדיין למצוא מחירים נמוכים יותר. לכן, השאלה החשובה כבר אינה רק כמה עולה דירה בפתח תקווה, אלא באיזו פתח תקווה מחפשים.

אם המושבות, נווה גן וכפר גנים ג': הפרמיה של השכונות החדשות

השכונות החדשות בצפון ובדרום העיר ממשיכות להיות מוקד הביקוש של משפחות צעירות ומשפרי דיור. אם המושבות החדשה, נווה גן וכפר גנים ג' מציעות בנייה חדשה יותר, בניינים גבוהים, חניה, מעליות, ממ"דים, מוסדות חינוך, מסחר שכונתי ונגישות טובה יחסית לצירי התנועה המרכזיים.

אם המושבות החדשה היא אחת השכונות הבולטות בעיר. המחיר הממוצע לרכישת דירה בשכונה עומד על כ-3.1 מיליון שקל, ושכר הדירה הממוצע קרוב ל-8,200 שקל בחודש. מדובר בשכונה שמושכת בעיקר משפחות, אך היא מתמודדת גם עם עומסי תנועה משמעותיים ביציאות בשעות הבוקר.

נווה גן כבר יקרה יותר. המחיר הממוצע לרכישת דירה בשכונה עומד על כ-3.66 מיליון שקל, ושכר הדירה הממוצע קרוב ל-9,000 שקל בחודש. השכונה נהנית מקרבה לאם המושבות ולצירי תעסוקה ותחבורה, אך המחירים בה כבר משקפים את העובדה שהיא אינה נתפסת עוד כחלופה זולה.

כפר גנים ג' נמצאת אף היא ברף גבוה, עם מחיר ממוצע של כ-3.54 מיליון שקל ושכר דירה ממוצע של כ־9,000 שקל. השכונה מאופיינת בבנייה חדשה יחסית ובנגישות טובה לכביש 471, ולכן היא מושכת משפחות שמחפשות דירה מרווחת יותר, אך אינן רוצות להתרחק מגוש דן.

הפער בין השכונות הללו לבין יתר העיר ניכר גם בעסקאות עצמן. כך למשל, בתחילת יוני נמכרה דירת חמישה חדרים בשטח של 130 מ"ר במגדלי קרדן בהדר גנים בכ־3.45 מיליון שקל. עסקה אחרת, בפרויקט גינדי One & Only, נסגרה בכ-2.92 מיליון שקל עבור דירת ארבעה חדרים בשטח של 101 מ"ר.

• הוועדה המחוזית אישרה סופית את מתחם דנמרק: 862 דירות ליד המטרו בפתח תקווה
• מחירי הדירות בשכונה המבוקשת של פ"ת עברו לירידות

עם זאת, גם בשכונות החדשות אין מחיר אחד. בניין חדש, קומה גבוהה, מרפסת גדולה, חניה כפולה ומחסן יכולים להעלות את המחיר במאות אלפי שקלים. מנגד, דירה שפונה לכביש ראשי, בניין ישן יותר או נכס שדורש שיפוץ עשויים להיסגר במחיר נמוך משמעותית מהמחיר הממוצע בשכונה.

מרכז העיר ורמת ורבר: מחיר כניסה נמוך יותר, אבל לא בהכרח מציאה אוטומטית

במרכז פתח תקווה ובשכונות הוותיקות יותר אפשר למצוא מחירי כניסה נמוכים יותר, אך הרוכש צריך להסתכל היטב על מצב הנכס ועל סביבתו.

במרכז העיר המחיר הממוצע לרכישת דירה עומד על כ-2.22 מיליון שקל ושכר הדירה הממוצע על כ-5,500 שקל. בכפר גנים א' המחיר הממוצע הוא כ-2.38 מיליון שקל, ובכפר גנים ב' כ-2.64 מיליון שקל. ברמת ורבר המחיר הממוצע עומד על כ-2.65 מיליון שקל.

הפער נובע בין היתר מגיל הבניינים, מהיעדר מעלית או חניה בחלק מהנכסים, ממבנים ישנים ללא ממ"ד ומרמת התחזוקה של הרחוב והבניין. אבל פער המחיר אינו אומר שכל דירה ותיקה היא עסקה טובה יותר. דירה זולה בבניין ישן יכולה לדרוש השקעה גבוהה בשיפוץ, להיות קשה יותר למכירה בעתיד או לסבול מחניה מוגבלת ומסביבה פחות נוחה למשפחה.

העסקאות האחרונות מדגישות עד כמה השוק המקומי מגוון. ברחוב סוקולוב נמכרה ביוני דירת ארבעה חדרים בשטח של 92 מ"ר בכ-2.29 מיליון שקל. ברחוב חנה רובינא נמכרה דירת ארבעה חדרים בשטח של 73 מ"ר בכ-1.9 מיליון שקל. במרכז העיר נמכרו גם דירות ישנות יותר במחירים נמוכים יותר, אך חלקן נמצאות בבניינים משנות ה-־60 וה-70.

• OPC רוכשת את קרקע תחנת הכוח בחדרה ב-450 מיליון ש'
• "מ-26% ל-11%; עובדי ההייטק קונים פחות דירות בתל אביב וזה מאוד משפיע"

רמת ורבר ממחישה היטב את השינוי שעובר על השכונות הוותיקות. מצד אחד, יש בה מלאי גדול של בנייני שיכון ודירות ישנות. מצד שני, היא נמצאת במוקד של תוכניות להתחדשות עירונית, ויש בה גם פרויקטים חדשים שבהם המחירים כבר מתקרבים לרמות של השכונות החדשות בעיר.

לכן, מי שבוחן דירה במרכז העיר, ברמת ורבר או בכפר גנים הוותיקה צריך לבדוק לא רק את המחיר למ"ר. חשוב לבחון האם יש ממ"ד, מה מצב הבניין, האם קיימת תוכנית להתחדשות עירונית, מה מצב החניה, עד כמה הדירה קרובה לרכבת הקלה ולצירי תנועה, והאם המחיר המבוקש תואם עסקאות שבוצעו בפועל ולא רק מודעות מכירה.

רובע סירקין: אלפי דירות בדרך, אבל התחבורה היא מבחן המפתח

רובע סירקין, שמוקם על שטח מחנה סירקין לשעבר ומכונה גם שכונת צמרת, צפוי להיות אחד ממוקדי הבנייה הגדולים בפתח תקווה בשנים הקרובות. התוכנית כוללת אלפי דירות חדשות, שטחי מסחר, מוסדות ציבור, פארקים ותשתיות חדשות. מדובר בתוספת משמעותית להיצע הדירות בעיר, אך האכלוס צפוי להתבצע בהדרגה ולא בבת אחת.

הביקורת המרכזית על הרובע נוגעת לתחבורה. תושבים וגורמים בעיר חוששים כי תוספת של אלפי דירות במזרח פתח תקווה תכביד עוד יותר על צומת סירקין, כביש 40, כביש 471 והחיבורים לשכונת עמישב ולמרכז העיר. החשש הוא שהשכונה תאוכלס לפני שהכבישים, המחלפים ופתרונות התחבורה הציבורית יהיו מוכנים בהיקף הנדרש, וכך ייווצר צוואר בקבוק בכניסות וביציאות מהאזור.

בתכנון הרחב נכללים כביש עוקף פתח תקווה, שדרוג של כביש 40, דרכי רוחב חדשות ונתיבי תחבורה ציבורית. אלא שחלק מהפתרונות האלה עדיין נמצא בשלבי קידום וביצוע, בעוד פרויקטי המגורים מתקדמים מהר יותר. לכן, מי שבוחן רכישת דירה ברובע החדש צריך להביא בחשבון לא רק את איכות הדירה והמחיר, אלא גם את לוחות הזמנים של התשתיות סביבו.

חשוב להפריד בין רובע סירקין החדש לבין תוכנית "מטרו מזרח – סירקין", שמקדמת התחדשות עירונית בשכונות הוותיקות הסמוכות לצומת סירקין. תוכנית זו כוללת הריסה של כ-600 דירות קיימות והקמה של כ-2,190 דירות חדשות, לצד מסחר, תעסוקה ותחנת מטרו עתידית.

התוכנית הופקדה להתנגדויות, אך טרם אושרה סופית. נגדה הוגשו התנגדויות מצד תושבים ויזמים, הטוענים כי חלק מהמתחמים אינם כלכליים לביצוע וכי התוכנית אינה נותנת מענה מספק לעומסי התנועה הצפויים. אחת הטענות היא שהגדלת מספר הדירות באזור מחייבת חיבור ישיר יותר לכביש 40 ועדכון של פתרונות התחבורה. בעירייה טוענים מנגד כי המתחמים עומדים ברף הכלכלי הנדרש וכי התוכנית כוללת תשתיות, שטחי ציבור ופתרונות תחבורתיים.

נכון לעכשיו, מדובר בתוכנית שנמצאת עדיין בהליך תכנוני ולא בפרויקט שנמצא לפני היתר בנייה. לכן, היא עשויה להשפיע בעתיד על מחירי הדירות באזור, אך אין לראות בה דירות חדשות שיגיעו לשוק בזמן הקרוב.

ההתחדשות העירונית: השכונות הוותיקות מצמצמות את הפער מול החדשות

לצד רובע סירקין, פתח תקווה מקדמת התחדשות עירונית בהיקף רחב בשכונות הוותיקות. התוכניות כוללות את רמת ורבר, יוספטל, מרכז העיר, מתחם גאולה, בר כוכבא, רופין, אזור תחנת המטרו ארלוזרוב ומתחמים נוספים.

רמת ורבר היא אחת הדוגמאות הבולטות. במתחם ברחובות ז'בוטינסקי, יצחק שדה, כצנלסון ודובנוב אושרה להפקדה תוכנית להריסת 162 דירות ישנות והקמת 601 דירות חדשות, לצד שטחי מסחר, תעסוקה ומבנה ציבור. במתחם אחר בשכונה מתוכננת הריסה של 92 דירות והקמה של כ-369 דירות חדשות. ברחוב רופין מקודמת תוכנית קטנה יותר, הכוללת הריסת שלושה בניינים עם 37 דירות והקמת מגדל בן 140 דירות.

ההתחדשות משנה גם את פערי המחירים בתוך העיר. בשכונות ותיקות כמו יוספטל המחיר הממוצע לדירה עומד כיום על כ-1.95 מיליון שקל, ושכר הדירה הממוצע הוא כ-3,650 שקל בחודש. במרכז העיר המחיר הממוצע עומד על כ־2.22 מיליון שקל ושכר הדירה הממוצע על כ-5,500 שקל.

לעומת זאת, דירות חדשות או כמעט חדשות באזורי התחדשות וברמת ורבר כבר מוצעות במחירים גבוהים יותר. בפרויקטים חדשים באזור מופיעות דירות במחירים שמתחילים סביב 2.36–2.5 מיליון שקל, ובחלק מהפרויקטים דירות ארבעה חדרים מוצעות גם בכ-2.95 מיליון שקל. הפער משקף לא רק את ההתחדשות עצמה, אלא גם ממ"ד, מעלית, חניה, מרפסת, מפרט חדש וקרבה לציר ז'בוטינסקי ולרכבת הקלה.

לצד כל אלה, הקו האדום של הרכבת הקלה כבר פועל בעיר עם שמונה תחנות, בעיקר לאורך ציר ז'בוטינסקי. עבור שכונות הקרובות לציר הזה, הנגישות לתל אביב, לבני ברק, לרמת גן ולבת ים היא יתרון משמעותי. עם זאת, לא כל שכונה נהנית באותה מידה מהקו, וחלק גדול מהעיר עדיין תלוי ברכב הפרטי.

פתח תקווה של 2026 אינה עיר זולה, אבל היא גם אינה עיר אחידה. מי שמחפש דירה חדשה, מרווחת ומשפחתית ימצא את עצמו בדרך כלל באם המושבות, נווה גן, כפר גנים ג' והדר גנים - ויצטרך להביא תקציב גבוה יותר. מי שמחפש מחיר כניסה נמוך יותר יפנה למרכז העיר, לרמת ורבר, לכפר גנים הוותיקה ולשכונות שבהן יש בניינים ישנים יותר.

עסקות מהחודשים האחרונים

רחוב ברויידה, 4 חדרים, קומה 3, 88 מ"ר; 643 אלף ש"ח (כ-7,310 שלים למ"ר)

רחוב סוקולוב, 4 חדרים, קומה 4, 92 מ"ר, 2.2 מיליון שקלים (כ-24.8 אלף שקל למ"ר)

רחוב רובינא חנה, 4 חדרים, קומה 2, 73 מ"ר, 1.9 מיליון שקלים (כ-26 אלף שקל למ"ר)

רחוב זאב ברנדה, 3 חדרים, קומה 3, 66 מ"ר, 2.05 מיליון שקלים (כ-31 אלף שקל למ"ר)