40 אלף שקל למ״ר בבניינים ישנים: ההתחדשות מייקרת את רמת אליהו

רמת אליהו נמצאת במערב ראשון לציון, קילומטר וחצי מקניון הזהב ושלושה קילומטרים מתחנת הרכבת משה דיין, ורוב הבניינים בה הוקמו בין שנות החמישים לשנות השבעים. 45% מהדירות בשכונה הן בנות שלושה חדרים ו-8% נוספות בנות שני חדרים, כך שהמלאי הבסיסי כאן קטן במיוחד. בשנתיים האחרונות נכנס לשכונה גורם חדש שמערער את כל מבנה המחירים: שתי תוכניות פינוי בינוי מאושרות.

למה דירה בת 46 מ"ר נסגרת ב-1.86 מיליון שקל?

אלה המכירות שהושלמו ודווחו ברמת אליהו: ברחוב הצפירה 3 נמכרה במאי 2026 דירת שלושה חדרים בשטח 46 מ"ר בקומה רביעית, בבניין משנות השישים, בסכום של 1,800,000 שקל, כלומר 39,130 שקל למ"ר. ברחוב הצפירה 1 נמכרה באפריל דירה זהה כמעט, שלושה חדרים בשטח 46 מ"ר בקומה שלישית, בסכום של 1,860,000 שקל. ברחוב שניאור זלמן 22 נמכרה בפברואר דירת שלושה חדרים בשטח 64 מ"ר בקומה שנייה בסכום של 1,700,000 שקל. ברחוב משה ארנון 2 נמכרה בפברואר דירת ארבעה חדרים בשטח 87 מ"ר בקומה חמישית בסכום של 2,130,000 שקל, וברחוב מנחם פוזננסקי 2 נמכרה באפריל דירת חמישה חדרים בשטח 132 מ"ר בקומה שמינית, בבניין משנת 2023, בסכום של 3,620,000 שקל.

המחיר למ״ר בדירות הזעירות ברחוב הצפירה גבוה בכ-45% מהמחיר למטר בדירה החדשה ברחוב פוזננסקי, שנסגרה על 27,424 שקל למ"ר. ההסבר הוא זכויות בנייה. כשקבוצת בניינים ותיקה נכללת בתוכנית התחדשות, השווי של הדירה הקטנה מפסיק להיגזר משטחה ומתחיל להיגזר מהדירה החדשה שהיא זכאית לקבל בתמורה. הקונה משלם על אופציה עתידית, והמחירים למ״ר שנרשמים בשכונה משקפים את האופציה הזו יותר משהם משקפים את הדירה הקיימת.

מה בדיוק מתוכנן כאן ומתי

שתי תוכניות פינוי בינוי בשכונה נמצאות במעמד של תוכנית מאושרת. הראשונה, במתחם פוזננסקי, כוללת הריסה של עשרה מבנים ותיקים שבהם כ-58 דירות, ובמקומם יוקמו חמישה בניינים בני 15 קומות ובהם כ-290 דירות חדשות. השנייה, במתחם ש"י עגנון, מחליפה 176 דירות ותיקות בשישה בניינים בני 10 עד 27 קומות ובהם כ-324 דירות חדשות. יחד מדובר בהכפלה של יותר מפי חמישה במספר יחידות הדיור בשני המתחמים האלה. להרחבה: עסקאות נדל"ן בשכונות נוספות.

שכר הדירה הממוצע בשכונה עומד על כ-4,000 שקל בחודש, ומול מחיר דירה ממוצע של 2,100,000 שקל התשואה השנתית מגיעה ל-2.2% בלבד. זהו אחד המספרים הנמוכים בעיר, והוא מודד בדיוק את גודל הציפייה שמגולמת במחיר: הקונה מוותר על תשואה שוטפת תמורת הסיכוי של ההתחדשות. השוואה לשכונה אחרת שעוברת תהליך דומה מופיעה באייטם על פוטנציאל ההתחדשות והמחירים בקריית שרת שבחולון.

מדדי המחיר של השכונה מראים כיוון די ברור: המדד הכולל ירד ב-6.8% בשנה האחרונה, מדד דירות היד השנייה ירד ב-2.2%, מדד שלושת החדרים ירד ב-4.7% ומדד ארבעת החדרים ירד ב-3%. במקביל צנח היקף הפעילות: 57 עסקאות נרשמו בשכונה בשנים-עשר החודשים האחרונים לעומת 113 בשנה שקדמה להם, ירידה של 50%. המחיר החציוני למטר מרובע בעסקאות ירד מ-37,500 שקל ל-33,261 שקל. הממוצע העירוני בראשון לציון ירד ב-6.6% באותה תקופה, ותמונת המחירים המלאה של העסקאות האחרונות בראשון לציון מציבה את השכונה בקצה הזול של העיר.

המודעות הפעילות ברמת אליהו מציגות מחירים מבוקשים ולא עסקאות שנעשו בפועל: כך למשל, ברחוב אנילביץ' 7 מוצעת דירת ארבעה חדרים בשטח 95 מ"ר בקומה שנייה מתוך שלוש, ומבוקשים עליה 2,290,000 שקל. ברחוב חנה סנש 13 מוצעת דירת ארבעה חדרים בשטח 85 מ"ר בקומה שישית מתוך שש, ומבוקשים עליה 1,990,000 שקל. ברחוב יאנוש קורצ'אק מוצעת דירת שלושה חדרים בשטח 74 מ"ר בקומה שישית מתוך שש, ומבוקשים עליה 1,890,000 שקל.

המחיר המבוקש בקומה השישית ברחוב חנה סנש, 1.99 מיליון שקל על 85 מ"ר, נמוך ב-140 אלף שקל מהעסקה שנסגרה ברחוב משה ארנון על 87 מ"ר. הסיבה נעוצה במיקום ביחס למתחמי ההתחדשות: דירה שנכללת בתוכנית מאושרת מתומחרת אחרת לגמרי מדירה זהה בבניין שנשאר מחוץ לתוכנית. קונה בשכונה הזו חייב לברר קודם כל לאיזה מתחם שייך הבניין, ובשלב הבא לבדוק את הדירה עצמה.

• רמת פולג: הממוצע עדיין 17% מתחת לשיא של 2022, בזמן שנתניה כולה עלתה
• שוק הפשפשים: 3.35 מיליון שקל לדירה, והמחיר למ"ר דורך במקום שלוש שנים

מדדים סביבתיים

רמת אליהו מדורגת באשכול חברתי-כלכלי 5 מתוך 10, דירוג נמוך יחסית לשכונות אחרות במערב ראשון לציון. 31% מהתושבים בגילי 20 עד 39 ו-23% מעל גיל 60, 32% עלו בשנות התשעים, ו-34% מהתושבים מתגוררים בשכירות. חלק גדול מהמפרנסים עובדים במכירות, הסעדה, אבטחה וסיעוד, ורוב משקי הבית מרוויחים פחות מ-7,000 שקל בחודש. 42% מהתושבים מסורתיים, 29% חילונים ו-23% דתיים.

בשכונה פועלים בית הספר היסודי ויתקין ברחוב וילנסקי 14, שנפתח ב-1960 ולומדים בו 347 תלמידים, ותלמוד תורה מגן אברהם ברחוב קהילת ניו ג'רסי 14 עם 488 תלמידים בכיתות א עד ח. ישיבת בני עקיבא ברחוב ש"י עגנון 2 מציגה 93.8% זכאות לבגרות ו-79.1% זכאות מצטיינת, מעל הממוצע העירוני. באזור פועלים 22 גני ילדים. מדד בתי הספר של השכונה עומד על 68, זהה לממוצע העירוני.

הניקיון מדורג 2.3 מתוך 5, תחושת הקהילה 2.4, הבילוי 2.4, גני הילדים 2.6, הפארקים 2.8, החניה 2.9 ותחושת הביטחון 2.9. אלה הדירוגים הנמוכים ביותר שנמדדו בשכונות ראשון לציון. הצומת שבין רחוב משורר השואה לרחוב אנילביץ' מסומן כמסוכן במיוחד להולכי רגל, עם חמישה נפגעים בין 2012 ל-2016. מנגד, התחבורה הציבורית מדורגת 3.4, גבוה יחסית לשכונות אחרות בעיר, וקווים רבים חוצים את השכונה לכיוון מרכז העיר ואזור התעשייה.