מצוקת הקבלנים: אנשי העיר מוכרת פרויקטים במכירת חיסול

עסקת התחדשות עירונית חדשה שנחתמה לאחרונה בין קבוצת מנרב לבין חברת אנשי העיר מקבוצת רוטשטיין נראית במבט ראשון כמו שותפות עסקית רגילה. מנרב נכנסת לפרויקט פינוי-בינוי גדול ברחוב לה גוארדיה בתל אביב, בעוד שאנשי העיר מקבלת שותף בעל גב פיננסי ויכולות ביצוע. אבל מאחורי המהלך הרשמי מסתתרת עסקה שמעוררת לא מעט שאלות לגבי שווי הפרויקטים שנמכרו - ובעיקר לגבי הלחץ שמופעל כיום על יזמי נדל"ן גם באזורי הביקוש החזקים בישראל.

לפי ההסכם, מנרב תרכוש 49% מהזכויות וההתחייבויות של אנשי העיר בפרויקט הפינוי-בינוי ברחוב לה גוארדיה 35–45 בשכונת יד אליהו בתל אביב, בתמורה ל-32 מיליון שקל. במקביל, מנרב תעביר לאנשי העיר 49% מזכויותיה בפרויקט תמ"א 38 ברחוב אבן גבירול 117–119 בתל אביב, שבו כבר הושג הרוב הדרוש של חתימות הדיירים והוגשה בקשה להיתר בנייה. 

 פרויקט לה גוארדיה עצמו נחשב לאחד מפרויקטי ההתחדשות הגדולים שמקודמים כיום במזרח תל אביב והוא הפרויקט הגדול ביותר של אנשי העיר עם הרווח הגולמי הצפוי הגבוה ביותר ושיעור הרווחיות הצפוי הגבוה ביותר.  הוא כולל הריסה של המבנים הקיימים והקמת מתחם חדש של כ-420 יחידות דיור, מהן כ-300 דירות לשיווק בשוק החופשי וכ-120 דירות לבעלי הזכויות, לצד שטחי ציבור. על הקרקע כבר חלה תב"ע מאושרת, תוכנית העיצוב אושרה בוועדה המקומית והשלב הבא הוא קידום היתרי הבנייה. היקף ההכנסות הצפוי בפרויקט מוערך ביותר ממיליארד שקל, ותחילת העבודות מתוכננת ל-2027. הסיום ב-2031. עוד כחמש שנים. 

המספרים שמאחורי העסקה: רווח של מאות - תמורת עשרות 

מחיר המכירה בעסקה מלמד על לחץ ומצוקה של הקבלנים, במקרה הזה של אנשי העיר.  לפי נתוני החברה ( כפי שניתן לראות בטבלה המצורפת), פרויקט לה גוארדיה לבדו מוערך בהכנסות של כ-1.056 מיליארד שקל וברווח גולמי צפוי של כ-210 מיליון שקל, המשקף שיעור רווח גולמי של כ-20%. מדובר בפרויקט מתקדם יחסית, שעבר את שלב השגת חתימות הדיירים ואישור התכנון, ולכן נחשב לפרויקט עם ודאות גבוהה משמעותית ביחס ליוזמות פינוי-בינוי מוקדמות. גם בפרויקט אבן גבירול, שבו מחזיקה מנרב ומעבירה 49% לאנשי העיר, מדובר בפרויקט מתקדם עם רוב חתימות ובקשה להיתר שכבר הוגשה ועם רווח של כ-15 מיליון שקל כשפרויקט נוסף שהועבר בסמוך לפרויקט באבן גבירול עשוי להוביל לרווח דומה. מנרב מעבירה את הפרויקטים לחברה הבת בתמורה של כ-4 מיליון שקל שכנראה יזקפו לזכותה.  

מנרב מקבלת בעצם רווח עתידי בבת של 120 מיליון שקל - כמחצית מהרווח הכולל בבת, ואם נתייחס רק לעסקה מול אנשי העיר , הרי שהיא מקבלת רווח של כ-100 מיליון שקל עבור תשלום של 32 מיליון שקל כיום. היא מרוויחה פי 3 לפי המספרים בדוחות של אנשי העיר. לכאורה עסקה טובה מאוד למנרב, אבל מצד שני - עסקה גרועה לאנשי העיר.  זה לא כל הסיפור, מנרב תהיה הקבלן, כלומר היא רואה בעסקה רווח נוסף. זה מחזק עוד יותר את הרווח הכולל שלה ואת המצוקה של אנשי העיר.

גם אם מביאים בחשבון היוון, סיכון ביצוע, עלויות מימון והעובדה שהרווחים יתקבלו רק בעוד ארבע-חמש שנים, קשה להתעלם מהפער בין שווי העסקה לבין פוטנציאל הרווח התיאורטי שמגולם בפרויקטים. צריך גם לזכור שבאופן יחסי צרכי המימון בעסקות של התחדשות עירונית נמוכים מאוד לעומת קבלנים שבונים פרויקטים "רגילים". 

העסקה הזו מלמדת דבר מאוד פשוט שתקף שבעתיים לתל אביב - השוק הוא שוק של קונים, כמות העסקאות בירידה, המחירים בירידה. הקבלנים מתפשרים על המחיר מול הרוכשים וגם בעסקאות מול יזמים וקבלנים אחרים.  להרחבה: מצוקת הקבלנים: כמעט 300 קבלני ביצוע נעלמו מהשוק תוך ארבעה חודשים

חשוב: מצוקת הקבלנים - הנחה של 700 אלף שקל מבלי להודות בהפחתת מחיר

עוד אייטם חשוב: מצוקת הקבלנים - הנחות של כ-10% על דירות; המקרה של אביב-מליסרון

• כלל תשקיע רבע מיליארד שקלים בפרויקטים של מנרב

מתחמים שכבר עברו את המשוכה הקשה

הפער בולט עוד יותר משום שלא מדובר בפרויקטים בשלבים ראשוניים. בענף ההתחדשות העירונית המשוכה המרכזית בדרך כלל היא השגת הסכמות דיירים, קידום תב"ע ואישור מוסדות התכנון - תהליך שעלול להימשך שנים ולהסתיים לעיתים ללא פרויקט בכלל. במקרה של לה גוארדיה ואבן גבירול, חלק גדול מהסיכון הזה כבר נמצא מאחור. בפרויקט לה גוארדיה קיימת תוכנית מאושרת ותוכנית עיצוב שאושרה בוועדה המקומית, והיזמים פועלים להגשת בקשות להיתר.  באבן גבירול כבר הושג הרוב הדרוש ונמצאת בקשה להיתר על שולחן הוועדה. אלו אינם מגרשים ספקולטיביים או יוזמות תיאורטיות אלא פרויקטים שנמצאים בשלבים מתקדמים יחסית של הבשלה.

מנכ"ל מנרב נדל"ן, אורי אריסון, לא מסתיר את הרקע לעסקה ואמר כי "התקופה הנוכחית מבליטה את היתרון של חברות בעלות איתנות פיננסית ויכולות ביצוע ויוצרת הזדמנויות להיכנס לפרויקטים איכותיים עם שותפים מובילים". המשפט הזה עשוי להסביר את העסקה כולה. עבור מנרב, מדובר בכניסה לפרויקט גדול באזור ביקוש עם פוטנציאל רווח משמעותי וזכות ראשונים לשמש כקבלן המבצע בלה גוארדיה. עבור אנשי העיר, העסקה מספקת חיזוק פיננסי ושותף ביצועי בתקופה שבה קידום פרויקטים של מיליארדי שקלים הופך מורכב ויקר יותר. 

אבל העסקה כולה משקפת את המציאות החדשה בענף: גם בפרויקטים טובים, במיקומים חזקים ועם ודאות תכנונית גבוהה הלחץ המימוני כבר מורגש, ולעיתים הוא מתורגם לעסקאות שנראות, לפחות על הנייר, קרובות יותר למכירת חיסול מאשר לעסקת נדל"ן שגרתית.

רון חן ,מנכ"ל ובעלים של אנשי העיר, אמר על רקע העסקה: "שת"פ עם קבוצת מנרב מאפשר לחברה הצפת ערך משמעותית והגדלה משמעותית של ההון העצמי, תוך מימוש האסטרטגיה של החברה לשיתופי פעולה עסקיים עם חברות מובילות בשוק הנדל"ן. שיתוף פעולה זה ואחרים המתוכננים בקרוב יאפשרו לחברה להוציא לפועל עשרות פרויקטים של התחדשות עירונית בשנים הקרובות תוך שמירה על סטנדרטים גבוהים של בנייה ועליית ערך לבעלי הדירות.  ההכרות עם החומר האנושי האיכותי בקבוצת מנרב תוך שילוב של יכולות ביצוע ואיתנות פיננסיות מאפשרים שת"פ פורה בפרויקטים של התחדשות עירונית בהווה ובעתיד".

• ניצחון לרמ"י בנשר: התוכנית להקמת כ-1,860 יח"ד תפורסם מחדש להתנגדויות
• החשד: עו"ד דרש הקלת מס לנכים של 450 אלף שקל - על ביתו

בתגובה לכתבה, הוסיף חן: "החברה מכרה 49% מהפרויקט ב-32 מיליון שקל פלוס העברת זכויות בעוד 2 פרויקטים השווים סביב 4 מיליון שקל. הכסף שישולם הוא לא פנימה לתוך הפרויקט, אלא ישירות לאנשי העיר פרויקטים. התשלום משולם במזומן בפעימות עד סוף השנה. הרווח הכלכלי של הפרויקט, כפי שדווח עומד על כ-180 משח. הרווח הגולמי עומד על 210 ולא 240 כפי שרשמתם (ה-240 מתייחס לרווח הכולל של 3 הפרויקטים מ.א). הרווחים הצפויים מתפרסים על פני תקופה של לפחות 5 שנים בכפוף לסיכוני הענף.

"התמורה שהתקבלה אינה בעלת סיכון וללא רכיב זמן שכן היא במזומן. על כן לא נכון לקחת את הרווחים הצפויים של ה-90 משח בעוד חמש שנים ולהשוות אותם ל-32 היום. יש כאן היוון, סיכון ביצוע, וכדי שצריך לקחת בחשבון כאשר אומדים שווי".