מצוקת הקבלנים: אנשי העיר מוכרת פרויקטים במכירת חיסול

עסקת התחדשות עירונית חדשה שנחתמה לאחרונה בין קבוצת מנרב לבין חברת אנשי העיר מקבוצת רוטשטיין נראית במבט ראשון כמו שותפות עסקית רגילה. מנרב נכנסת לפרויקט פינוי-בינוי גדול ברחוב לה גוארדיה בתל אביב, בעוד שאנשי העיר מקבלת שותף בעל גב פיננסי ויכולות ביצוע. אבל מאחורי המהלך הרשמי מסתתרת עסקה שמעוררת לא מעט שאלות לגבי שווי הפרויקטים שנמכרו - ובעיקר לגבי הלחץ שמופעל כיום על יזמי נדל"ן גם באזורי הביקוש החזקים בישראל.

לפי ההסכם, מנרב תרכוש 49% מהזכויות וההתחייבויות של אנשי העיר בפרויקט הפינוי-בינוי ברחוב לה גוארדיה 35–45 בשכונת יד אליהו בתל אביב, בתמורה ל-32 מיליון שקל. במקביל, מנרב תעביר לאנשי העיר 49% מזכויותיה בפרויקט תמ"א 38 ברחוב אבן גבירול 117–119 בתל אביב, שבו כבר הושג הרוב הדרוש של חתימות הדיירים והוגשה בקשה להיתר בנייה. 

 פרויקט לה גוארדיה עצמו נחשב לאחד מפרויקטי ההתחדשות הגדולים שמקודמים כיום במזרח תל אביב והוא הפרויקט הגדול ביותר של אנשי העיר עם הרווח הגולמי הצפוי הגבוה ביותר ושיעור הרווחיות הצפוי הגבוה ביותר.  הוא כולל הריסה של המבנים הקיימים והקמת מתחם חדש של כ-420 יחידות דיור, מהן כ-300 דירות לשיווק בשוק החופשי וכ-120 דירות לבעלי הזכויות, לצד שטחי ציבור. על הקרקע כבר חלה תב"ע מאושרת, תוכנית העיצוב אושרה בוועדה המקומית והשלב הבא הוא קידום היתרי הבנייה. היקף ההכנסות הצפוי בפרויקט מוערך ביותר ממיליארד שקל, ותחילת העבודות מתוכננת ל-2027. הסיום ב-2031. עוד כחמש שנים. 

המספרים שמאחורי העסקה: רווח של מאות מיליונים - תמורת עשרות מיליונים

מחיר המכירה בעסקה מלמד על לחץ ומצוקה של הקבלנים, במקרה הזה של אנשי העיר.  לפי נתוני החברה ( כפי שניתן לראות בטבלה המצורפת), פרויקט לה גוארדיה לבדו מוערך בהכנסות של כ-1.056 מיליארד שקל וברווח גולמי צפוי של כ-210 מיליון שקל, המשקף שיעור רווח גולמי של כ-20%. מדובר בפרויקט מתקדם יחסית, שעבר את שלב השגת חתימות הדיירים ואישור התכנון, ולכן נחשב לפרויקט עם ודאות גבוהה משמעותית ביחס ליוזמות פינוי-בינוי מוקדמות. גם בפרויקט אבן גבירול, שבו מחזיקה מנרב ומעבירה 49% לאנשי העיר, מדובר בפרויקט מתקדם עם רוב חתימות ובקשה להיתר שכבר הוגשה ועם רווח של כ-15 מיליון שקל כשפרויקט נוסף שהועבר בסמוך לפרויקט באבן גבירול עשוי להוביל לרווח דומה.

• כלל תשקיע רבע מיליארד שקלים בפרויקטים של מנרב
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

בסה"כ מדובר על רווח גולמי של 240 מיליון שקל וזה בחישוב שמרני. מנרב קונה חצי מהפעילות - כלומר רווח של 120 מיליון שקל והיא משלמת 32 מיליון. היא מרוויחה פי 4 לפי המספרים בדוחות של אנשי העיר. לכאורה עסקה טובה מאוד למנרב, אבל מצד שני - עסקה גרועה לאנשי העיר.  זה לא כל הסיפור, מנרב תהיה הקבלן, כלומר היא רואה בעסקה רווח נוסף. זה מחזק עוד יותר את הרווח הכולל שלה ואת המצוקה של אנשי העיר.

גם אם מביאים בחשבון היוון, סיכון ביצוע, עלויות מימון והעובדה שהרווחים יתקבלו רק בעוד ארבע-חמש שנים, קשה להתעלם מהפער בין שווי העסקה לבין פוטנציאל הרווח התיאורטי שמגולם בפרויקטים. צריך גם לזכור שבאופן יחסי צרכי המימון בעסקות של התחדשות עירונית נמוכים מאוד לעומת קבלנים שבונים פרויקטים "רגילים". 

העסקה הזו מלמדת דבר מאוד פשוט שתקף שבעתיים לתל אביב - השוק הוא שוק של קונים, כמות העסקאות בירידה, המחירים בירידה. הקבלנים מתפשרים על המחיר מול הרוכשים וגם בעסקאות מול יזמים וקבלנים אחרים.  להרחבה: מצוקת הקבלנים: כמעט 300 קבלני ביצוע נעלמו מהשוק תוך ארבעה חודשים

• אבו פלי רוכשת 50 יח"ד בירושלים בתמורה ל-156 מיליון שקלים
• אפי נכסים רוכשת שישה מרכזי קניות ברומניה ב-297 מיליון אירו
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• כבר לא עיר זולה בצפון, אך משקיעים עדיין בוחנים אותה

חשוב: מצוקת הקבלנים - הנחה של 700 אלף שקל מבלי להודות בהפחתת מחיר

עוד אייטם חשוב: מצוקת הקבלנים - הנחות של כ-10% על דירות; המקרה של אביב-מליסרון

מתחמים שכבר עברו את המשוכה הקשה

הפער בולט עוד יותר משום שלא מדובר בפרויקטים בשלבים ראשוניים. בענף ההתחדשות העירונית המשוכה המרכזית בדרך כלל היא השגת הסכמות דיירים, קידום תב"ע ואישור מוסדות התכנון - תהליך שעלול להימשך שנים ולהסתיים לעיתים ללא פרויקט בכלל. במקרה של לה גוארדיה ואבן גבירול, חלק גדול מהסיכון הזה כבר נמצא מאחור. בפרויקט לה גוארדיה קיימת תוכנית מאושרת ותוכנית עיצוב שאושרה בוועדה המקומית, והיזמים פועלים להגשת בקשות להיתר.  באבן גבירול כבר הושג הרוב הדרוש ונמצאת בקשה להיתר על שולחן הוועדה. אלו אינם מגרשים ספקולטיביים או יוזמות תיאורטיות אלא פרויקטים שנמצאים בשלבים מתקדמים יחסית של הבשלה.

מנכ"ל מנרב נדל"ן, אורי אריסון, לא מסתיר את הרקע לעסקה ואמר כי "התקופה הנוכחית מבליטה את היתרון של חברות בעלות איתנות פיננסית ויכולות ביצוע ויוצרת הזדמנויות להיכנס לפרויקטים איכותיים עם שותפים מובילים". המשפט הזה עשוי להסביר את העסקה כולה. עבור מנרב, מדובר בכניסה לפרויקט גדול באזור ביקוש עם פוטנציאל רווח משמעותי וזכות ראשונים לשמש כקבלן המבצע בלה גוארדיה. עבור אנשי העיר, העסקה מספקת חיזוק פיננסי ושותף ביצועי בתקופה שבה קידום פרויקטים של מיליארדי שקלים הופך מורכב ויקר יותר. 

אבל העסקה כולה משקפת את המציאות החדשה בענף: גם בפרויקטים טובים, במיקומים חזקים ועם ודאות תכנונית גבוהה הלחץ המימוני כבר מורגש, ולעיתים הוא מתורגם לעסקאות שנראות, לפחות על הנייר, קרובות יותר למכירת חיסול מאשר לעסקת נדל"ן שגרתית.