בנק ישראל: הביקוש לאשראי בבינוי ובנדל"ן התהפך לירידה ברבעון השני

הביקוש לאשראי בענף הבינוי והנדל"ן מתחיל להיחלש, והבנקים מגיבים בהקשחת תנאים ללווים המסוכנים יותר בענף. מסקר קציני האשראי של בנק ישראל לרבעון השני, שפורסם היום, עולה כי ברבעון השני נרשמה ירידה בביקוש לאשראי מצד ענפי הבינוי והנדל"ן - שינוי כיוון לאחר תקופה שבה הענף המשיך להוביל את הביקוש לאשראי העסקי במשק.

לפי בנק ישראל, "ברביע השני של 2026 הסתמנה ירידה בביקוש לאשראי לענפי הבינוי והנדל"ן". בבנקים גם אינם צופים תיקון. הסקר מצביע על "צפי להמשך ירידה ברביע הבא בביקוש לאשראי לענפי הבינוי והנדל"ן". המשמעות היא שהחולשה בענף אינה נתפסת בשלב זה כאירוע נקודתי בלבד, אלא כמגמה שעלולה להימשך לפחות גם ברבעון השלישי.

עוד הצצה למצב בענף, בעיקר בהתחדשות העירונית קיבלנו לפני יומיים מנתוני המכירות של אאורה - מצוקת הקבלנים: היזמית הגדולה בהתחדשות עירונית עם פרויקטים תקועים

עוד בנושא: מ. אביב קונה צבר של 1,100 דירות לשיווק ב-57.5 מיליון שקל , הנחות של כ-10% על דירות; המקרה של אביב-מליסרון , אנשי העיר מוכרת פרויקטים במכירת חיסול

מאזני נטו* של השינוי בביקוש לאשראי (נתוני הצפי בקו מקווקו) - מתוך הודעת בנק ישראל

*כולל פעילויות בנדל"ן בעיקר קנייה, מכירה, השכרה ותפעול של נדל"ן - אינו כולל פיתוח מיזמי בנייה למכירה

סקר קציני האשראי של בנק ישראל נערך אחת לרבעון בקרב מנהלי מחלקות האשראי וסיכוני האשראי במערכת הבנקאית. הסקר אינו מודד את היקפי האשראי בפועל, אלא את הערכות הבנקים לגבי השינויים בביקוש ובהיצע האשראי, באמצעות מאזני נטו משוקללים. מאזן חיובי משקף עלייה בביקוש או הקשחה בתנאי האשראי, ומאזן שלילי משקף ירידה בביקוש או הקלה בתנאים.

היפוך מגמה בענף הבינוי והנדל"ן

עד הרבעון הנוכחי ענף הבינוי והנדל"ן המשיך להציג ביקוש גבוה לאשראי, גם על רקע האטה מסוימת במכירות הדירות. בסקרים הקודמים דיווחו הבנקים על גידול בביקוש לאשראי מצד הענף, אך ברבעון השני התמונה השתנתה: מאזן הנטו של הביקוש לאשראי בענף עבר לטריטוריה שלילית, ובבנקים מעריכים שהירידה תימשך גם ברבעון הבא.

• אפקה: שכונת היוקרה הכפרית בצפון תל אביב
• היטל השבחה: מי חייב לשלם, איך מקבלים פטור ואיך מורידים את השומה בעשרות אחוזים?

השינוי הזה מתרחש על רקע האטה רחבה יותר בשוק הנדל"ן. נתוני משרד האוצר והלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מהחודשים האחרונים הצביעו על ירידה בהיקף העסקאות, על רמה גבוהה של מלאי דירות חדשות שלא נמכרו, ועל נסיגה מצד חלק מקבוצות הרוכשים, בהן משקיעים ורוכשי היי-טק באזורי הביקוש. במצב כזה, קבלנים נדרשים להציע יותר הטבות, הנחות ומבצעי מימון כדי להניע מכירות, מה שמפעיל לחץ על התזרים ועל רמת הסיכון שהבנקים מייחסים לענף.

במקביל לירידה בביקוש, הבנקים מתחילים לתמחר מחדש את הסיכון. לפי הסקר, "במרווחי האשראי ברמת סיכון גבוהה בענפי הבינוי והנדל"ן והעסקים הקטנים והזעירים דווח על הקשחה בתנאים". כלומר, בעוד שבחלקים אחרים של שוק האשראי נמשכת מגמת ההקלה במרווחים, דווקא באשראי ללווים בעלי פרופיל סיכון גבוה בענפי הבינוי והנדל"ן התנאים הופכים מחמירים יותר.

מדובר בשילוב מאתגר עבור הענף: מצד אחד ביקוש חלש יותר לאשראי, שמבטא האטה בפעילות או זהירות מצד יזמים וקבלנים; מצד שני, עלות סיכון גבוהה יותר עבור לווים שנתפסים כפגיעים יותר. עבור ענף שנשען במידה רבה על אשראי בנקאי לליווי פרויקטים, מדובר באיתות שיכול להשפיע גם על קצב התחלות הבנייה, על שיווק פרויקטים ועל יכולת החברות הקטנות והבינוניות בענף להמשיך לפעול באותו קצב.

משקי הבית: האשראי הצרכני חוזר לגדול

בניגוד למגמה בענף הבינוי והנדל"ן, במגזר משקי הבית נרשמה התאוששות מסוימת בביקוש לאשראי. לפי בנק ישראל, "במגזר משקי הבית הביקוש לאשראי צרכני ברביע השני של השנה גדל והביקוש לאשראי לדיור התייצב". זאת לאחר שברבעון הראשון נרשמה ירידה בביקוש לאשראי צרכני וירידה קלה בביקוש לאשראי לדיור.

גם התחזית של הבנקים קדימה חיובית יותר במגזר הזה: הסקר מצביע על צפי לגידול בביקוש לאשראי צרכני ולאשראי לדיור ברבעון הבא. ברקע לכך נמצאת סביבת ריבית שהחלה לרדת, לאחר שבנק ישראל הוריד את הריבית לרמה של 3.5%, וריבית הפריים ירדה בעקבותיה ל-5%. ירידת הריבית עשויה להקל בהדרגה על עלות האשראי למשקי הבית, גם אם ההשפעה בפועל על הצריכה ועל המשכנתאות תלויה בגורמים נוספים, בהם רמת ההכנסה, האינפלציה, מחירי הדירות והביטחון התעסוקתי.

• מההיריון ועד הלב: ה-AI הופך לרופא המטפל שלכם - בליווי משרד הבריאות
• הנתון הכלכלי הטוב שמגיע עם כוכבית: הגירעון ירד, מה הסיבה?

באשראי לדיור, הסקר אינו מצביע עדיין על חזרה ברורה לגידול חד בביקוש, אלא בעיקר על התייצבות. כלומר, אחרי תקופה של חולשה, הביקוש למשכנתאות מפסיק להידרדר, אך עדיין לא ברור אם מדובר בתחילתה של התאוששות רחבה בשוק הדיור או בהפוגה זמנית בלבד.

הקלה ברוב שוק האשראי, הקשחה בשוליים המסוכנים

בצד ההיצע, התמונה שמציג הסקר מורכבת יותר. בנק ישראל מציין כי "ההקלה במרווחי האשראי הלא מסוכן נמשכה ברביע השני 2026 ברב מגזרי האשראי". כלומר, עבור לווים בעלי פרופיל סיכון נמוך, הבנקים ממשיכים לצמצם מרווחים ולהוזיל את מחיר האשראי בפועל.

ההקלה הזו נרשמה ברוב מגזרי האשראי, בהם אשראי למשקי בית, אשראי לעסקים גדולים ובינוניים ואשראי לדיור. אולם היא אינה אחידה. בקצה המסוכן של השוק התמונה הפוכה: בענפי הבינוי והנדל"ן ובעסקים הקטנים והזעירים, הבנקים מדווחים על הקשחת תנאים במרווחי האשראי ללווים ברמת סיכון גבוהה.

המשמעות היא שהמערכת הבנקאית אינה סוגרת את הברז באופן רוחבי, אלא מבצעת הבחנה חדה יותר בין לווים. לווים חזקים, בעלי ביטחונות טובים ופרופיל סיכון נמוך, עדיין נהנים מהתחרות ומהירידה במרווחים. לעומתם, לווים בענפים רגישים יותר או בעלי סיכון גבוה יותר נתקלים בתמחור מחמיר יותר של האשראי.

התחרות ממשיכה להוזיל את האשראי

אחד ההסברים המרכזיים להמשך ההקלה במרווחים הוא התחרות בין הבנקים. לפי המשיבים לסקר, התחרות בשוק האשראי היא הגורם המרכזי שמוביל להגמשה או להקלה במרווחים. הדבר בולט במיוחד באשראי הצרכני, שבו ציינו הבנקים כי גורמי התחרות המשיכו להיות הגורם העיקרי להוזלת המרווחים ברבעון השני.

כלומר, אף שהסיכון בחלק מהענפים עולה, הבנקים ממשיכים להתחרות על לקוחות איכותיים ועל פעילות אשראי שנחשבת בטוחה יותר. התוצאה היא שוק אשראי מפוצל: בחלקים מסוימים המרווחים יורדים והתנאים משתפרים, ובחלקים אחרים — בעיקר אצל לווים מסוכנים בענפי הבינוי והנדל"ן ובעסקים הקטנים — התנאים מתהדקים.

הפיצול הזה הוא אולי הממצא המרכזי של הסקר. הוא מלמד שהבנקים אינם מעריכים את הסיכון במשק באופן אחיד, אלא ממקדים את הזהירות שלהם במקומות שבהם החשיפה למחזור העסקים גבוהה יותר. עבור שוק הנדל"ן, שנמצא כבר תקופה ארוכה תחת לחץ של ריבית גבוהה, האטה במכירות ומלאי דירות גבוה, מדובר בעוד סימן לכך שההתאמות בענף עדיין לא הסתיימו.