בוטל היטל השבחה של 27 מיליון ש' על עסקה בראשל"צ

בעלי זכויות במגרש במתחם האלף בראשון לציון קיבלו החלטה שיכולה לחסוך להם, ולעוד יזמים רבים במשק, סכומי כסף משמעותיים. ועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטלי השבחה במחוז מרכז ביטלה במלואה דרישת תשלום היטל השבחה על סכום של כ-27 מיליון שקל, לאחר שהיא קבעה כי חתימה על הסכם אופציה - גם כזה שכולל נספח מפורט של הסכם קומבינציה - אינה מהווה "מימוש זכויות" המחייב בהיטל.

הסיפור התחיל באוקטובר 2023, כשקבוצת בעלי זכויות חתמה עם פרשקובסקי על הסכם שכותרתו "הסכם אופציה". במסגרתו, קיבלה החברה זכות בלעדית, ללא תמורה, להתקשר בעתיד בעסקת קומבינציה ולרכוש 47.5% מהזכויות במגרש. לצד ההסכם צורפה טיוטה מפורטת של הסכם הקומבינציה, אבל היא נחתמה רק בראשי תיבות - לא בחתימה מלאה - ובכך, לפי לשון ההסכם עצמו, לא היתה לה תוקף מחייב עד שהיזם יבחר בפועל לממש את האופציה.

התיק הגיע לוועדת הערר אחרי שהוועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון החליטה, החליטה שוב, ואז שינתה את דעתה בפעם השלישית. ביולי 2024 היא דרשה מבעלי הזכויות תשלום של יותר מ-53 מיליון שקל. כעבור חודש, לאחר שהעוררים הבהירו שמדובר בעסקת אופציה בלבד, נציג הוועדה המקומית הודיע שהדרישה "תבוטל בשלב זה", זאת "על יסוד הצהרתם כי ההסכם האמור הוא הסכם אופציה, שאינו מהווה מימוש זכויות". אלא שחמישה חודשים לאחר מכן, בינואר 2025, שינתה הוועדה המקומית כיוון פעם נוספת ושלחה דרישת תשלום חדשה, הפעם על סכום של כ-27 מיליון שקל, בטענה שמדובר בפועל בעסקת מכר מוסווית.

בעלי הזכויות, שיוצגו על ידי עו"ד רונית אלפר, טענו כי טעות בהצגת הדברים: מדובר באופציה אמיתית, שגם רשויות מיסוי מקרקעין בחנו ואישרו כפטורה ממס שבח ומס רכישה, בהתאם לתנאים המחמירים שקבועים בחוק לשם כך. הם הדגישו שהיזם שמר על זכות מלאה לוותר על העסקה בכל שלב, ושהיה מנגנון מוסכם למחיקת הערת האזהרה שנרשמה במקרקעין, למקרה שהאופציה לא תמומש. הוועדה המקומית מנגד, שייוצגה על ידי עו"ד יעקב ברכה, טענה שהיזם כבר פעל בפועל כמו בעלים: שכר אדריכלים, קידם תוכנית עיצוב והגיש בקשה להיתר בנייה. לכן, לדבריה, מדובר בעסקת מכר של ממש שהושלמה כבר ביום החתימה.

"הסכם אופציה - הוא חוזה משני"

ועדת הערר, בראשות עו"ד יוני שורץ, ובהשתתפות חברות הוועדה נציגת מתכננת המחוז גיטה ורדי ועו"ד אפי שבח, דחתה את עמדת הוועדה המקומית על כל מרכיביה. הוועדה קבעה כי המבחן המכריע הוא שאלה פשוטה אחת: בידי מי נמצא כוח ההכרעה הסופי? "הסכם אופציה - הוא חוזה משני, המעניק לצד אחד... את הכוח הבלעדי והחד צדדי להחליט האם להביא להשתכללות החוזה הנוסף", נכתב בהחלטה, בניגוד ל"הסכם מותנה" שבו שני הצדדים כבר כבולים מרגע החתימה.

בבחינת הסעיפים הספציפיים, קבעה הוועדה כי היזם אכן שמר על "חופש הכרעה כלכלי ומשפטי מלא ושלם" - הוא יכול היה לפי ההסכם להפסיק את הליכי התכנון בכל שלב, ולא שילם דבר תמורת קבלת האופציה. כמו כן, ניתן משקל רב לכך שרשויות מיסוי מקרקעין כבר בחנו את אותה עסקה וסיווגו אותה כאופציה פטורה. הוועדה סירבה לקבל מצב שבו אותו חוזה ייחשב "שלם" לצורך חוק אחד ו"בלתי שלם" לצורך חוק אחר, וציטטה בעניין הזה פסיקה ותיקה של בית המשפט העליון: "אין זה רצוי, כי חוזה ייחשב כחוזה שלם מההיבט החוזי, ואילו לצורך חוק מס שבח נראה בו חוזה בלתי שלם ולא מחייב".

הוועדה גם דחתה טענות חדשות שהוועדה המקומית העלתה רק בדיון עצמו, ולא בכתבי הטענות המקוריים, ובהן הטענה שכל הסכם אופציה, מעצם טיבו, צריך להיחשב מכר מושלם. בסיכום החלטתה, כתבה הוועדה כי, "ככלל, הסכם אופציה לא מהווה 'מימוש זכויות' המקים חיוב בהיטל השבחה". הערר התקבל במלואו, פה אחד, ודרישת התשלום בוטלה כליל. הוועדה המקומית חויבה גם בהוצאות משפט של 5,000 שקל בתוספת מע"מ.

ההחלטה, שניתנה ביוני 2026, עשויה להיות בעלת השלכות רחבות הרבה מעבר למקרה הפרטי: היא קובעת קו ברור וגורף, שלפיו ועדות מקומיות לא יוכלו, ככלל, לגבות היטל השבחה על סמך הסכמי אופציה - כל עוד אלה עומדים במבחנים האותנטיים שקבעה הפסיקה, ואינם בגדר מכר מוסווה.