ועדת הערר קבעה כלל חדש לחישוב היטל השבחה בתמ"א 38

ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה מחוז תל אביב, בראשות עו"ד הדר מנצורי דוד, הכריעה השבוע בסוגיה שמטרידה לא מעט שמאים מכריעים ויזמי התחדשות עירונית: כשעל המגרש חלות גם זכויות בנייה ישנות שלא נוצלו וגם זכויות במסגרת תמ"א 38, באיזה סדר צריך לסמן את השטחים לצורך חישוב היטל ההשבחה? ההחלטה, שניתנה בשני עררים במקביל - ברחוב רדינג 33-31 ברמת אביב וברחוב נתן אלתרמן 16-14 בנאות אפקה - מהווה ניצחון ליזמים, ועלולה לצמצם באופן משמעותי את גביית ההיטל בפרויקטים דומים ברחבי העיר.

הרקע:בשני המקרים אישרה הוועדה המקומית תל אביב-יפו הריסת מבנים ישנים ובניית מבנים חדשים במסלול תמ"א 38, תוך ניצול תוספת בנייה גם במסגרת התמ"א וגם מכוח תוכניות ישנות שחלו במגרשים, חלקן מ-1985-1981, ושחלק מהן כבר מומשו בעבר בדרך של מכר דירות. השאלה שהתעוררה היא כשמחשבים את השטח החייב בהיטל, האם צריך לחייב בתחילה את הקומות הנוספות שמאפשר תיקון 3א לתמ"א (החייבת ב-25% מההשבחה בלבד), ורק אחר כך את יתרת הזכויות מהתוכניות הישנות - כפי שטוענת הוועדה המקומית; או שצריך לעשות את זה בסדר ההפוך, כפי שטוענים היזמים?

לדברי הוועדה המקומית, יש לחייב "בראש ובראשונה" את מלוא השטח האפשרי מכוח תיקון 3א, ורק את היתרה לייחס לתוכניות הוותיקות. ליזמים היתה גישה הפוכה: קודם לנכות את מה שכבר מומש ונמכר, אחר כך לחייב את יתרת הזכויות הישנות לפי סדר אישורן, ורק בסוף - אם בכלל נותר שטח - לייחס אותו לתיקון 3א.

מה קבעה הוועדה? ההרכב קיבל את עמדת היזמים במלואה ודחה את עמדת הוועדה המקומית. בהחלטה נכתב כי הגישה שהציגה הוועדה המקומית "מעקרת את מטרתה העיקרית של תמ"א 38 לעודד פרויקטים של חיזוק מבנים ע"י מתן תמריצים ליזמים", והיא אף עלולה להוביל, לדברי הוועדה, לשימוש בכלל של סימון הזכויות למטרה הפוכה מזו שלשמה הוא נוצר: כדי לחייב בהיטל השבחה באופן שיביא להכבדת הנטל הכלכלי על היזמים, ואף לחיוב מס ביתר, וגורמת לעיוות בגביית היטל ההשבחה. או כפי שכינו זאת היזמים: מס מלאכותי.

הוועדה נשענה על ההלכה הקיימת מפרשת אקו סיטי, שלפיה בפרויקטים של הריסה-בנייה צריך לראות בתחילה את הזכויות המנוצלות כזכויות מכוח תמ"א 38 שפטורות מהיטל. אלא שלטענת הוועדה, הפרשנות הנכונה של ההלכה מוגבלת לתקרת הפטור בלבד - שתי קומות טיפוסיות מורחבות וחצי - ולא חלה על השטח הנוסף שמעבר לכך, שמחויב ממילא בהיטל מופחת של 25%. כלומר קודם לסמן את מה שפטור לגמרי, ורק אז לפנות ליתרת הזכויות מהתוכניות הישנות.

בשני התיקים, הבדיקה בפועל הראתה שהיזמים כלל לא מיצו את מלוא סל הזכויות העומד לרשותם - לא במסגרת התוכניות הישנות ולא במסגרת התמ"א, ולכן ממילא לא נעשה שימוש בתוספת המוגדלת של תיקון 3א. הוועדה ציינה כי במצב כזה, דרישת הוועדה המקומית לחייב דווקא את השטח היקר ביותר (זה שלפי מועד אישור ההיתר), תוך התעלמות מזכויות ישנות שכבר שולם עליהן היטל בעבר, עלולה להוביל לכפל מס של ממש.

בהתייחס לשומה המכריעה שערך השמאי ארנון גולדנברג לגבי רחוב רדינג, קבעה הוועדה כי נפלה בה טעות של ממש: הוא לא הביא בחשבון זכויות שכבר מומשו במכר בעבר, ולמעשה חייב אותן פעם נוספת. השומה הוחזרה אליו לתיקון בהתאם להנחיות. לעומת זאת, השומה של השמאי יהודה פלד בעניין רחוב אלתרמן, שכבר ניכה מראש את הזכויות שמומשו, נותרה על כנה במלואה, ונקבע כי אין השבחה בכלל בעקבות הפרויקט.

הוועדה דחתה גם את יתר הטענות של הוועדה המקומית, ובהן הטענה לגבי חיוב בגין הבלטת מרפסות והקלה בגובה של קומת העמודים, בהסתמך על פסיקה קודמת שלה עצמה בעניינים דומים. חבר ההרכב, השמאי אור לוי, הוסיף הערה עקרונית משלו, שלפיה לצורך ודאות ופשטות ראוי לקבוע כלל אחיד: זכויות שכבר מומשו בעבר, אין לחייב בעבורן, ואילו במקרה של זכויות מנוצלות שניתן לשייכן הן לתוכניות תקפות והן לתמ"א, יש לבצע את סדר הסימון באופן שמיטיב עם הנישום. בסופו של דבר חייבה הוועדה את הוועדה המקומית בהוצאות משפט בסכום של 14 אלף שקל בתוספת מע"מ בכל אחד משני התיקים.