המדינה נכנסת לשוק הדירות: בעלי נכסים שנפגעו במלחמה יוכלו לקבל כסף מידי

המדינה מתחילה לקבוע שומות לדירות שנפגעו במלחמה, ובעלי הזכויות במתחמי השיקום הראשונים יוכלו לקבל כסף מידי במקום להמתין לפרויקט התחדשות עירונית. המהלך מתחיל בדימונה, ערד, רחובות ותל אביב, ובהמשך צפוי להגיע גם למתחמים נוספים ברמת גן, בני ברק, בת ים וחיפה.

מדובר באחד הכלים המרכזיים בחוק שיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית, שנכנס לתוקף באפריל 2026. החוק נועד לקצר תהליכים שבענף הבנייה נמשכים בדרך כלל שנים ארוכות: תכנון, הסכמות דיירים, אישורי רשויות, מימון, הריסה ובנייה מחדש. כאן המדינה מבקשת להפוך אזורים שנפגעו למתחמי שיקום שלמים, עם מסלול מואץ ולוחות זמנים קשיחים.

מי שנכלל במתחם שהוכרז יוכל לבחור בין הצטרפות לפרויקט וקבלת דירה חדשה בסיום הבנייה, לבין חלופת יציאה - קבלת תמורה כספית שמבוססת על שומה פרטנית. השומה אמורה לשקף שווי של דירה חדשה, עם חישוב מחודש של שטח הדירה, לרבות ממ"ד, ובמקרים המתאימים גם חניה ומרפסת.

המדינה יוצרת כאן גשר בין שני עולמות. מצד אחד, מס רכוש מטפל במשך שנים בנזקי מלחמה דרך פיצוי על נזק ישיר למבנה. מצד שני, התחדשות עירונית נשענת על הסכמות רבות, כדאיות כלכלית ויכולת יזמית. החוק החדש מחבר בין הפיצוי לבין שיקום מתחמי, ולכן הוא עשוי לשנות את קצב הטיפול בבניינים שניזוקו.

בשלב הראשון מדובר בכ-1,000 יחידות דיור במתחמים שכבר הוכרזו. בתוך המסגרת הזאת נכללים, בין היתר, מתחם טלר ביל"ו ברחובות, מתחם טללים בערד, שכונת יוספטל בדימונה ומתחם יהודה הלוי בתל אביב. במתחמים הראשונים קיימות מאות דירות ותיקות שניזוקו בדרגות שונות, ובמקומן מתוכננת בנייה בהיקף רחב יותר. כלומר, השיקום מיועד לטפל בבעלי הדירות שנפגעו, אבל גם לייצר תוספת דירות חדשה באזורי מגורים קיימים.

חוק רגיל של התחדשות עירונית נשען על רוב גבוה יחסית של בעלי דירות ועל משא ומתן מול יזם. כאן המדינה הורידה את דרישות הרוב במקרים מסוימים, מתוך תפיסה ששיקום מתחם שנפגע במלחמה מחייב מהלך רחב. להרחבה: חוק ההתחדשות העירונית לשיקום נזקי המלחמה.

בעלי הזכויות שיבחרו במסלול הכספי יקבלו שומה של השמאי הממשלתי הראשי, כאשר החוק מאפשר להם להגיש מסמכים, נתונים וטענות בתוך 15 ימי עבודה ממועד ההכרזה. השומה אמורה להימסר בתוך 40 ימי עבודה, ובהמשך ניתן להגיש עליה השגה. מבחינת דיירים שחיים חודשים ארוכים באי ודאות, זהו שינוי מהותי: במקום להמתין לסיום תכנון ובנייה, נפתח מסלול שמאפשר רכישת דירה אחרת בפרק זמן קצר בהרבה.

המסלול הזה עשוי לסייע גם ליזמים. ככל שיותר בעלי דירות בוחרים לקבל כסף ולצאת מהפרויקט, קל יותר להגיע לרוב הדרוש ולהפחית מחלוקות בין דיירים. בנוסף, היזם מקבל מימון דרך מנגנון מס רכוש, ומחזיר את הכסף בסיום הפרויקט בהצמדה. מבחינה כלכלית, זה מפחית חסם מימון ומייצר ודאות גבוהה יותר בפרויקטים שנולדו מתוך נזק מלחמה, ולא מתוך יוזמה נדל"נית רגילה.

לצד דירות בבניינים משותפים, ניתן לכלול גם צמודי קרקע, מגרשים ריקים ויחידות עסקיות, כאשר ההסתכלות היא על המתחם כולו. זו סטייה משמעותית מהמודל הרגיל של פינוי-בינוי, שבו צמודי קרקע או נכסים מסחריים מסבכים לעיתים את היתכנות הפרויקט. להרחבה: שיקום מהיר, פחות שליטה: איך חוק מתחמי ההרס משנה את זכויות בעלי הדירות.

• טסו יחד, חזרו בנפרד - ורק אחד מהם קיבל פיצוי
• נפלה, נותחה ואיבדה את החופשה -האם קלאב הוטל אילת צריכה לפצות?

ברקע, ענף ההתחדשות העירונית מתמודד עם ריבית גבוהה, עלויות מימון, מחסור בכוח אדם ותהליכי רישוי ארוכים. מתחמי שיקום מלחמה מקבלים עדיפות ממשלתית, ולכן הם עשויים להתקדם מהר יותר מפרויקטים רגילים. להרחבה: למכור את הדירה שניזוקה או לבחור בהתחדשות עירונית.

השאלה המרכזית מבחינת הדיירים תהיה גובה השומה. דירה שנפגעה במלחמה היא נכס שקשה לתמחר בשוק רגיל, אבל החוק מבקש להעריך אותה כדירה חדשה במתחם משוקם. אם השומות יהיו קרובות למחירי דירות חדשות באותם אזורים, חלופת היציאה עשויה להפוך לכלי משמעותי עבור משפחות שרוצות לעבור במהירות לבית קבוע אחר.