מנכ"ל תדהר: "צריכים להתכונן לתקופה ארוכה של משבר"; "הלמ"ס לא קוראים את השוק"

כנס הנדל"ן של EY, שנערך היום תחת הכותרת "שווקים בין טלטלה לתנופה", הפגיש בכירים מענף הנדל"ן, הפיננסים ושוק ההון לדיון במצב השוק בתקופה של ריבית שעדיין גבוהה, אי-ודאות כלכלית, קושי במכירות ושינויים מבניים בענף. לאורך הכנס עלו שאלות מרכזיות שמעסיקות כיום את חברות הנדל"ן: האם שוק הדיור נמצא בהאטה זמנית או בתחילתו של מחזור חדש -לכתבה הראשונה מהכנס: הקבלנים מזהירים "עשרות אלפי דירות מתקרבות למפתח"

במושב נוסף תחת הכותרת "שיטת תדהר - ניהול סיכונים בתקופות גאות ושפל", עלה לבמה מנכ"ל קבוצת תדהר 1.86%  , שהשלימה לאחרונה הנפקת ענק בבורסה בתל אביב. אורי לוין, סיפק כמה מהאמירות הבולטות של הכנס. מצד אחד, לוין דיבר על החוסן של הכלכלה הישראלית וטען כי "מדינת ישראל וכלכלת ישראל נמצאות בתוך מלחמה מטורפת עם טלטלות בלתי נתפסות, ועומדות חזק, יציב וצומח". מצד שני, הוא לא הסתיר את ההערכה שלו שהענף צריך להתכונן לתקופה קשה וממושכת: "צריך להסתכל על המציאות בצורה מפוכחת, לראות את התרחיש השלילי קודם כול. צריך להתכונן לתקופה ארוכה של משבר".

לוין, שהוביל את תדהר לאחרונה להנפקה, הציג תפיסת ניהול סיכונים שמרנית יחסית לענף: פחות מינוף, יותר נזילות, וקבלת החלטות לפי "סיכון לפני סיכוי". לדבריו, "נזילות גבוהה - הרבה יותר ממה שצריך. להיות מוכן לזה שיהיה זוועה. לא לקחת מינוף". בהמשך הוסיף כי "היזמים נפלו כשהם לקחו מינוף. הם נכנסו בתקופה חיובית והניחו שזה ימשיך - וזה לא קרה".

לוין לא חסך ביקורת גם על הלמ"ס ועל האופן שבו נמדד שוק הדיור בישראל. "הקושי הגדול בישראל הוא שהלמ"ס לא מצליחה לומר מה קורה למחירים בפועל" - "בפועל המחירים ירדו בכ-20% בארבע השנים האחרונות" - הוא גם מזהיר כי "הרבה מהצבר שקיים היום אצל חברות לא רווחי בכלל".

"בפריפריה, בניינים עומדים ריקים כבר תקופה"

לוין ביקש להתחיל דווקא מהצד האופטימי. "זו תקופה מיוחדת כעת, נדל"ן בישראל בפרט. וחייבים לדבר על זה - נתחיל באופטימי: מדינת ישראל וכלכלת ישראל נמצאות בתוך מלחמה מטורפת עם טלטלות בלתי נתפסות, ועומדות חזק, יציב וצומח. חוסן אדיר קיים בכלכלה שלנו, והסתגלנות של הישראלים היא דבר יוצא דופן שגורם לעולם להסתכל עלינו ככלכלה הרבה יותר חזקה ממה שהיינו קודם לכן".

"הנדל"ן בישראל הוא הדבר המעניין ביותר בעולם", והוא מנה לכך שלוש סיבות. הראשונה היא הביקוש: "קודם כול הביקוש לנדל"ן כאן - וזה הולך ומתגבר. ישראלים קונים דירות". הסיבה השנייה היא ההיצע המוגבל: "ההיצע מוגבל כאן, קודם כול בגלל רגולציה. אין ספק שהבירוקרטיה הישראלית לא הולכת להיעלם, והתחדשות עירונית לא פותרת את בעיית ההיצע. יש פער מאוד גדול בין הצבר של החברות בהתחדשות לבין המציאות בפועל".

הסיבה השלישית, לפי לוין, היא הבנקאות הישראלית. "הדבר השלישי הוא הבנקאות הישראלית, שהיא שונה לחלוטין מכל העולם. היא נותנת ביטחון גדול ללקוחות ולוקחת סיכון מאוד קטן, הן לבנקים והן לציבור. בנקים לא מפסידים כסף על פרויקטי נדל"ן. מי שמכיר את המודלים - המספרים יוצאים לא הגיוניים. והדבר הזה, שבו כל הצדדים מרוויחים, יוצר את הכלכלה החזקה".

בהמשך חילק לוין את שוק הנדל"ן לשלושה חלקים. על שוק הביצוע אמר: "שוק הביצוע עבר טלטלה מאוד קשה בשבעה באוקטובר, והיא מלווה אותנו עד עכשיו. עלויות כוח האדם עלו ב-30% ברגע. לא הצליחו לבצע, וגם כשביצעו זה היה מעט. עכשיו יש יותר כוח אדם, אבל האיכות פחות טובה. העלויות נשארו גבוהות. מי שיודע לשחק - יש כאן דבר חיובי".

על שוק המשרדים הציג לוין תמונה מפוצלת. מצד אחד, חולשה בפריפריה ובבניינים הפחות איכותיים; מצד שני, ביקוש חזק בנכסי פריים בתל אביב. לדבריו, "מי שמסתכל על הפריפריה, בניינים עומדים ריקים כבר תקופה. גם בתל אביב המשרדים הפחות נוצצים מאוד מתקשים. דווקא כשקשה אני חושב שצריך לבנות, ולא להפך. האמת שאנחנו רואים בפריים לוקיישן בתל אביב ביקוש אדיר, תחילת התאוששות. ושוק המשרדים בסוף בסוף זה כלכלת ישראל".

• עסקת השכירות הראשונה של תדהר כציבורית: מון אקטיב תשכור 22 אלף מ"ר במגדל BEYOND
• תדהר גייסה 1.7 מיליארד לפי שווי של 8 מיליארד שקל

גם בשוק המכירות, לוין ביקש להדגיש כי למרות ההאטה - העסקאות לא נעצרו. "אנחנו מוכרים. מוכרים דירות. אמנם פחות, אבל מוכרים", אמר. לגבי סביבת הריבית אמר: "הצפי שלי לריבית הוא שהיא תרד עוד קצת, אבל לא הרבה. וזה העולם שאנחנו עומדים לחיות בו - עולם של ריבית גבוהה".

"יזם צריך להיות מוכן לזה שיהיה זוועה"

לצד זאת, לוין הבהיר כי היזמות עצמה הפכה לקשה יותר בתקופה הנוכחית, ולכן מבנה הפעילות של תדהר חשוב במיוחד מבחינת ניהול סיכונים. לדבריו, "קשה עכשיו ביזמות. אבל הביצוע והמניב נותנים לנו שקט. פיזור סיכונים זה מה שמאפשר לנו להסתכל קדימה לאתגרים ולדעת לעבור אותם".

לוין המשיך להסביר את "שיטת תדהר" בניהול סיכונים. לדבריו, "בתדהר אנחנו יודעים שקודם כול צריך לדעת לעבור את המשברים. בשקט. אחר כך אפשר לדבר על לבנות ולהקים. ההבנה אצלנו היא שקודם כול להצליח לעבור משברים ואז להסתכל על הצמיחה. זה לב הסיפור שלנו".

לוין הדגיש כי נקודת המוצא של תדהר היא קודם כול שמירה על הדאונסייד, ורק אחר כך ניסיון לייצר אפסייד. "אנחנו מקבלים החלטות בחברה לפי סיכון לפני סיכוי. וזה בא לידי ביטוי בכל החלטה ובכל דבר שקורה", אמר. "צריך להסתכל על המציאות בצורה מפוכחת, לראות את התרחיש השלילי קודם כול. צריך להתכונן לתקופה ארוכה של משבר".

• שלב נוסף בהרחבת מודיעין: תוכנית שכונת המעיינות הופקדה בוועדה המחוזית
• הקבלנים מזהירים: "עשרות אלפי דירות מתקרבות למפתח"; ברק רוזן על אקרו: "1+1 שווה 4"

בהמשך התייחס לחשיבות של נזילות גבוהה ומינוף נמוך. "נזילות גבוהה - הרבה יותר ממה שצריך. להיות מוכן לזה שיהיה זוועה. לא לקחת מינוף. מינוף נמוך זה עוד מפתח: לדעת שלא יהיו הכנסות ובכל זאת לעמוד בתשלומים זה חשוב".

לדבריו, אחת הטעויות המרכזיות של יזמים בשנים האחרונות הייתה כניסה לעסקאות מתוך הנחה שסביבת השוק החיובית תימשך. "היזמים נפלו כשהם לקחו מינוף. הם נכנסו בתקופה חיובית והניחו שזה ימשיך - וזה לא קרה. צריך לדעת שגם אם דברים לא הסתדרו, אנחנו נסתדר".

לוין קשר את הדברים גם לניסיון המצטבר של תדהר בפרויקטים לאורך השנים. "העוצמה של תדהר מגיעה דווקא מזה שלעולם לא הפסדנו באף פרויקט, חוץ מהשבעה באוקטובר - פרויקט שלקחנו במרווח נמוך והפסדנו בו".

עם זאת, לוין השאיר מקום גם לאפשרות שהמציאות תשתנה מהר מכפי שנראה כיום. לדבריו, "יכולים מצד שני למצוא את עצמנו עם הסכם מול סעודיה - ואז אני טועה". כלומר, תדהר בונה את התרחישים שלה קודם כול סביב שמרנות וניהול סיכונים, אך גם מבינה שאירוע גיאו־פוליטי חיובי עשוי לשנות את כיוון השוק.

לוין גם הצביע על קושי מרכזי בקריאת מצב השוק, בעיקר סביב מחירי הדירות בפועל. לדבריו, "הקושי הגדול בישראל הוא שהלמ"ס לא מצליחה לומר מה קורה למחירים בפועל". בהמשך הוסיף כי "שוק הנדל"ן בישראל הוא אחד החזקים בעולם. אנחנו באחת התקופות הכי מאתגרות שהיו, אחרי הרבה מאוד שנים. רוב היזמים לא חוו את המשברים האלה, הצעירים בוודאי שלא".

בנקודה הזו הציג לוין את אחת האמירות הבולטות בכנס, שלפיה הירידה במחירים חדה יותר מכפי שמשתקף בנתונים הרשמיים: "בפועל המחירים ירדו בכ-20% בארבע השנים האחרונות". לדבריו, מדובר בשחיקה שאינה באה לידי ביטוי רק במחיר המחירון של הדירה, אלא גם דרך מבצעים, תנאי תשלום, מימון, הצמדות והטבות אחרות שניתנות לרוכשים בפועל.

לוין הזהיר גם כי לא כל הצבר שמציגות כיום חברות הנדל"ן משקף בהכרח רווחיות עתידית. לדבריו, "הרבה מהצבר שקיים היום אצל חברות לא רווחי בכלל". האמירה הזו מתחברת לתמונה הרחבה שהציג: שוק שבו יש עדיין ביקוש בסיסי חזק והיצע מוגבל, אבל גם עלויות ביצוע גבוהות, ריבית שלא צפויה לחזור במהירות לרמות הנמוכות של השנים הקודמות, ופער בין תוכניות עסקיות שנבנו בתקופה נוחה יותר לבין המציאות הנוכחית.