״שלוש וחצי שנים של ירידה בביקושים הפכו את שוק המשרדים לשוק של שוכרים״

שוק המשרדים נמצא כבר יותר משלוש שנים בתקופה מאתגרת. הביקושים ירדו, החברות נזהרות לפני שהן עוברות למשרדים חדשים ובאזורים רבים מחוץ לתל אביב הצטברו שטחים שעדיין ממתינים לשוכרים. עופר אברם, מנכ"ל מניבים ריט מניבים ריט 1.15%  , סבור כי הבעיה המרכזית בשוק אינה בהכרח היקף הבנייה הרחב, אלא בעיקר הירידה בביקוש.

״אין ספק ששוק המשרדים ממשיך להיות מאתגר״, אומר אברם ומוסיף: ״אנחנו כבר שלוש וחצי שנים עם ירידה בביקושים לשטחי משרדים בכל אזורי התעסוקה. ב-2022, אחרי הקורונה השוק היה בצמיחה, אבל מתחילת 2023 המגמה השתנתה. הירידה בביקושים הפכה את השוק לשוק של שוכרים, וזה המצב גם היום״.

לדבריו, בשיח על שוק המשרדים מקובל לייחס משקל רב לעודפי ההיצע ולמספר הפרויקטים שנבנו, אבל הניסיון מלמד כי דווקא צד הביקוש הוא שקובע במידה רבה יותר את כיוון השוק: ״יש נטייה להבליט את השטחים הפנויים ואת עודפי ההיצע כגורם שמשפיע על הסנטימנט, אבל הניסיון שלנו מלמד אחרת״, הוא אומר. ״עברנו את הסייקלים של תחילת שנות האלפיים, את 2008, את 2013-2014 ומשברים נוספים. מה שלמדנו הוא שצד הביקוש משפיע הרבה יותר על התפוסות ובעיקר על דמי השכירות״.

אברם מסביר כי בנייה עודפת באזור מסוים יכולה להאריך את משך השיווק, אך אינה בהכרח הגורם שמוביל לירידת מחירים בכל השוק: ״אם בנו קצת יותר מדי, זה יכול לגרום לכך שייקח יותר זמן למלא את הבניינים. אבל מה שקובע אם זה שוק של שוכרים או של משכירים הוא בעיקר הביקוש. בכל המשברים שעברנו, הקושי הגיע מירידה בביקוש, בכל פעם מסיבות אחרות״.

הירידה בביקושים אינה אחידה

בתל אביב עדיין מתבצעות עסקאות משמעותיות, בעיקר מצד חברות הייטק גדולות, בעוד שבאזורים אחרים הקושי בולט יותר: ״האזורים שמחוץ לתל אביב מאתגרים הרבה יותר כשמדובר בשיווק של פרויקטים חדשים. אנשים מעדיפים לא לבצע מהלך משמעותי אם הם לא חייבים. מעבר משרד כרוך בעלויות, בהתעסקות ובכאב ראש, ובתקופה של חוסר ודאות אנשים יושבים על הגדר ומחכים״.

לדבריו, הקושי בולט בין היתר בבני ברק, בפתח תקווה, בראשון לציון ובחולון, שבהם נוספו בשנים האחרונות פרויקטים חדשים בהיקפים משמעותיים. ״במקומות האלה בהחלט רואים עודפי היצע וקצב השיווק איטי. בפרויקטים חדשים לוקח המון זמן להשכיר את השטחים״. הוא אומר. עם זאת, אברם מדגיש כי יש להבחין בין מגדלים חדשים שמנסים להתאכלס לבין נכסים ותיקים שכבר מחזיקים בשוכרים.

״אם תסתכל על מרבית החברות הציבוריות ועל הנכסים הקיימים שלהן, תראה יציבות״, הוא אומר ומוסיף: ״לא רואים שינוי משמעותי בתפוסות וגם לא בדמי השכירות. עיקר ההשפעה של הביקושים המוגבלים היא על פרויקטים חדשים. כמובן שכאשר מתפנה שטח בנכס קיים, קשה יותר להשכיר אותו מחדש, משום שלשוכר יש כיום יותר חלופות וכוח מיקוח גדול יותר״.

גם בתוך שוק המשרדים, אברם מזהה הבדל בין סוגי הביקושים. בנכסי מניבים, לדבריו, עיקר ההתעניינות היא בשטחים קטנים ובינוניים. לצד זאת, בתל אביב יש גם ביקוש לשטחים גדולים מצד חברות הייטק. למרות זאת, הוא סבור כי הביקושים הקיימים עדיין נמוכים מכפי שניתן היה לצפות על רקע מצבה של הכלכלה.

״אם מסתכלים על הכלכלה ועל התוצאות של החברות, בסך הכול יש צמיחה והפעילות טובה, אבל הביקושים למשרדים לא משקפים את המצב הזה״, אומר אברם. "אנשים מעדיפים להצטמצם ולשבת על הגדר. יש ציפייה שאיזשהו שינוי במצב הגיאופוליטי יוריד חלק ממקבלי ההחלטות מהגדר. טריגר כזה עשוי להניע שוב קבלת החלטות ולהביא לגידול בביקושים״.

• ״המחירים ימשיכו לרדת בשנה הקרובה - אך בעוד חמש שנים יהיו גבוהים יותר״
• "יש היום שני שוקי שכירות: עם ממ"ד ובלי ממ"ד"

מניבים נהנית מחשיפה נמוכה יחסית להייטק וממרכיב משמעותי של שוכרים ציבוריים. כ-27% משטחי המשרדים של הקרן מושכרים לגופים שאברם מגדיר ״מוסדיים״, ובהם מינהל הדיור הממשלתי, קופות חולים, רשויות מקומיות ובנקים: ״אלה גופים שמספקים יציבות גבוהה יחסית לתמהיל המשרדים שלנו״, הוא מדגיש. לדבריו, פחות מ-10% משטחי המשרדים של הקרן מושכרים לחברות הייטק ולתעשיות עתירות ידע״.

מבחן משמעותי בדרך: מגדל לבנדה בדרום תל אביב

מניבים רכשה בפרויקט אגף עצמאי הכולל 12 קומות משרדים בשטח של כ-12.5 אלף מ״ר, לצד שטחי מסחר וחניות. העסקה, בהיקף של כ-300 מיליון שקל, צפויה להיות מושלמת במהלך הרבעון הרביעי של 2026.

״לבנדה הוא האתגר המרכזי שלנו ברבעונים הקרובים, אנחנו נמצאים בהליכי שיווק אינטנסיביים ועדיין לא ביצענו שם השכרות. אנחנו מקווים שהשלמת המגדל בחודשים הקרובים תאפשר לנו לקדם את השיווק בצורה אפקטיבית יותר״.

לדבריו, הקרן אינה יכולה לדווח בשלב זה על עסקה קונקרטית או על חתימה קרובה עם שוכר עוגן, אך בחברה מאמינים כי השוק התל אביבי ממשיך לייצר תנועה וביקושים: ״המגדל הוא נכס בשווי של כ-300 מיליון שקל ואנחנו משוכנעים שהוא יתרום משמעותית לקרן״. בתפוסה מלאה, החברה מעריכה כי הנכס יוכל לייצר NOI שנתי של 18.5-21.5 מיליון שקל ולתרום 13-16 מיליון שקל ל-FFO.

ומה לגבי התעשייה והלוגיסטיקה?

תחומי התעשייה והלוגיסטיקה מהווים קרוב למחצית מפעילות החברה, התפוסה בנכסים אלה קרובה ל-100%, ודמי השכירות ממשיכים לעלות גם בתקופה הנוכחית: ״זה תחום סולידי יותר ופחות מסוכן. גם אחרי שלוש וחצי שנים לא פשוטות בנדל״ן המניב, התחום ממשיך להציג תפוסות גבוהות ועלייה בדמי השכירות. קצב העלייה התמתן מעט, אבל המגמה עדיין חיובית״.

• כרם התימנים: 73 אלף שקל למ״ר; דירת 3 חדרים עולה כ-4.8 מיליון שקל
• שכונת הל״ה: 41 אלף שקל למ״ר; דירת 3 חדרים עולה 2.5-3 מ׳ שקל

הסיבה המרכזית, לדבריו, היא מחסור בהיצע איכותי. מחירי הקרקע ועלויות ההקמה עלו בשנים האחרונות בקצב מהיר יותר מדמי השכירות, ולכן הקמת פרויקטים חדשים הפכה לפחות כדאית: ״היזמות בתחום הזה נעשתה בעייתית יותר, ולכן נוצר עודף ביקוש, אין עסקה משמעותית בלוגיסטיקה ובתעשייה שלא מגיעה לשולחן שלנו. השאיפה היא לבצע כמה שיותר עסקאות בתחום ולשמור על שיעור של קרוב ל-50% מהפורטפוליו.

רכישת שניב נדל״ן

אחת העסקאות האחרונות של הקרן היא רכישת 51% משניב נדל״ן, שמחזיקה בנכסי תעשייה ולוגיסטיקה באופקים ובדלתון. חלק מהנכסים מושכרים לשניב תעשיות בחוזים ארוכים, והצדדים מתכננים להשקיע יותר מ-100 מיליון שקל בהקמת שטחים נוספים. גם השטחים החדשים צפויים להיות מושכרים לשניב, כך שהסיכון היזמי בפרויקט נמוך יחסית.

במקביל, תיקון החקיקה שמאפשר לקרנות ריט להחזיק נכסים בהקמה בשיעור של עד 20% משווי הנכסים, לעומת כ-5% בעבר, פותח בפני הקרן אפשרויות חדשות. מניבים ריט בוחנת ייזום על קרקעות שכבר נמצאות בבעלותה, בעיקר בתחום התעשייה והלוגיסטיקה, וכן הקמת מערכות סולאריות, מתקני אגירה ואפשרויות בתחום חוות השרתים.

״זה שינוי משמעותי שפותח בפנינו אפשרויות שלא היו קיימות קודם, אנחנו בוחנים את עתודות הקרקע ואת פוטנציאל הייזום בנכסים הקיימים. בתחום המשרדים השוק עדיין מאתגר, אבל בנכסים הקיימים אנחנו רואים יציבות. הקושי העיקרי נמצא כיום בשיווק של הפרויקטים החדשים״.