הבית היה בשלבי בנייה - ומס הרכישה יהיה גבוה ב-430,000 שקל

שני אחים ישלמו מס רכישה מלא על בית דו-משפחתי בקיסריה, אותו קנו בעיצומה של הבנייה - משום שבאותה עת הייתה התחייבות של המוכר להשלים את הבנייה. כך קובע שופט בית המשפט המחוזי בתל אביב, הרי קירש. בעוד הרוכשים סברו שעליהם לשלם 5% משווי העסקה (650,000 שקל), עמדת מס רכוש - אותה אימץ קירש - היא שהמס עומד על 1.08 מיליון שקל, כך שההפרש הוא 430,000 שקל.

דוד ועינת שרביט ואברהם ושרית שרביט רכשו את הבית, ברחוב התאנה בקיסריה, מיובל אהרון ורוני ביטון. האחרונים רכשו את הבניין הקודם בשנת 2021 ושנה מאוחר יותר חתמו על הסכמים עם חברות בנייה שבבעלות אבותיהם, להריסת הבית הישן ולהקמת בית חדש ב-4 מיליון שקל. באותה שנה הם מכרו את המגרש לאחים שרביט, אשר נכנסו בנעליהם בהתקשרות עם חברות הבנייה והתחייבו לשלם להן 2 מיליון שקל לכל משפחה. 

מנהל מיסוי מקרקעין חדרה קבע תחילה, כי שווי הרכישה הוא 6.5 מיליון שקל לכל משפחה (5.5 מיליון שקל ששילמה לאהרון וביטון ועוד מיליון שקל שהתחייבה לשלם תמורת העבודות שכבר בוצעו). לאחר מכן תיקן את החישוב ל-7.5 מיליון שקל לכל משפחה (בשל ההתחייבות לשלם מיליון שקל נוספים תמורת העבודות העתידיות). ועדת הערר בבית המשפט המחוזי בחיפה סירבה לאשר את ההגדלה וערעור רשות המיסים תלוי ועומד בבית המשפט העליון. החישוב לעיל הוא לפי הסכום הנמוך יותר.

חבילה הכוללת את סיום הבנייה

"דירת מגורים" לצורך מס רכישה היא "דירה המשמשת או המיועדת לשמש למגורים, ובדירה שבנייתה טרם נסתיימה, למעט דירה שאין עימה התחייבות מצד המוכר לסיים את הבנייה". קירש מזכיר, כי דירה במצב שלד אינה נחשבת לדירת מגורים, ואילו רכישת דירה על הנייר מקבלן היא דירת מגורים משום שהוא מתחייב להשלים את הבנייה. בין שני קצוות אלו נמצא מנעד רחב של אפשרויות, ובפסיקה של בתי המשפט ה המחוזיים יש מספר גישות לגבי יישום החוק בכל מקרה ספציפי.

במקרה הנוכחי, קובע קירש, "העוררים דנן אכן רכשו מידי המוכרים 'חבילה' שכללה הן זכות במקרקעין והן התחייבות לסיום הבנייה. מהות העסקה הייתה רכישת דירות בשלב בנייה מתקדם, ולא כניסה ל'הרפתקה' של בנייה עצמית על מגרש נרכש". הוא נותן לכך שורה של נימוקים: שרביט נכנסו לנעלי המוכרים מול חברות הבנייה, הבנייה הייתה בשלב מתקדם למדי, קיים קשר הדוק בין המכר לבין הבנייה, יש משקל לקשר המשפחתי בין המוכרים לקבלנים.

קירש מסכם: "באמתחתם של המוכרים הייתה זכות להשלמת ביצוע הבנייה - כנגד החיוב של החברות הקבלניות הקרובות אליהם כמוסבר. העוררים מצידם ראו לנגד עיניהם עסקה שמהותה רכישת דירות מגורים... צירוף שלב הבנייה המתקדם עם מערך ההסכמים המתואר (הכורך את חוזה הבנייה עם חוזי המכר), וכל זאת על רקע משפחתי ייחודי בצד המוכרים, מוביל למסקנה כי העוררים לא רכשו 'נכס אחר' לצורך בנייה עצמית".

חברי ועדת הערר, רו"ח צבי פרידמן ורו"ח מיכה לזר, הסכימו עם קירש. את שרביט ייצגו עוה"ד חננאל ברהום ומרדכי כהן, ואת מנהל מיסוי מקרקעין - עו"ד דוד אוחנה.