התמונות עלו לרוכשי הדירה במיסוי גבוה בהרבה

אמירה ידועה קובעת ש"תמונה שווה אלף מילים". שתי תמונות עלו לאריה תוסיה-כהן ואפרת תוסיה-כהן 267,000 שקל. שופט בית המשפט המחוזי מרכז, שמואל בורנשטיין, בחן את התמונות וקבע: השניים לא רכשו דירה במצב מעטפת אלא דירה מוגמרת, ולכן מס הרכישה שישלמו יהיה 834,000 שקל ולא 567,000 שקל (החישוב הכספי הוא של הח"מ).

תוסיה-כהן רכשו דירה ברמת השרון בדצמבר 2022 מאייל ויינברג ויואב ויינברג תמורת 9.45 מיליון שקל. לשיטתם, מדובר היה בדירה שעדיין אינה ראויה למגורים, יש להגדיר אותה כ"בניין" ומס הרכישה הוא 6%. מנהל מיסוי מקרקעין נתניה דחה הגדרה זו, קבע שמדובר בדירה גמורה ומאחר שאין המדובר בדירה היחידה של השניים - מס הרכישה המדורג הוא 8% ואף 10%.

בערעורם טענו תוסיה-כהן, כי היה עליהם להשקיע 600,000 שקל בדירה לפני שהייתה ראויה למגורים. לדבריהם, בלשונו של בורנשטיין, "בדירה היו חסרים מתקנים חיוניים רבים, ובהם אסלות שלא היו מחוברות לביוב, חוסר בריצוף ובחיפוי באמבטיות, דלתות פנים חלקיות, חוסר במעקה המהווה סכנת חיים, והעדר מטבח וברזים". רשות המיסים השיבה, כי תוסיה-כהן הודה שהם נכנסו לדירה ושניתן לה אישור אכלוס בידי עיריית רמת השרון.

קשה מאוד להסתמך על הרוכש

כאן נכנסות לתמונה התמונות: שמונה ימים לאחר חתימת ההסכם, צילם פקח מטעם העירייה את הדירה. "הדירה מטויחת ומסוידת, מרוצפת בפרקט, מותקנים בה חלונות אלומיניום, תריסים חשמליים, אביזרי חשמל ותקשורת, גריל למזגן מרכזי, וחדר רחצה מחופה קרמיקה עם מקלחון זכוכית ואסלה. כמו כן, מהתמונות והמסמכים עולה, כי בדירה הותקן מטבח מודרני עם כיור, ברז והכנה למדיח כלים, וכן דלת כניסה תקינה הניתנת לנעילה. העובדה שחלק מינורי מעבודות הגמר לא הושלם (כגון התקנת ארון אמבטיה) אינה גורעת מהיות הנכס דירת מגורים", מצטט בורנשטיין את עמדת הרשות. 

הרשות המשיכה: "העוררים הגישו תביעה כנגד הקבלן המבצע ובמסגרת זו הגישו חוות דעת מומחה המפרטת את ליקויי הבנייה בדירה. חוות דעת זו מוכיחה באופן חד-משמעי, כי בדירה היו מותקנים מטבח, אסלות, חיפויי קרמיקה ומערכות מים וחשמל, בניגוד מוחלט להצהרות העוררים בהליך דנא. העוררים הערימו קשיים רבים והסתירו במכוון את חוות דעת המומחה, ואף העלו טענות שקריות המהוות הרחבת חזית אסורה ועדות כבושה, כגון הטענה שהתמונה המציגה את המטבח אינה של דירתם". 

לבורנשטיין לא היה כל היסוס: "מהחומר הראייתי שהוצג בפני הוועדה עולה באופן מובהק כי הדירה הנרכשת הינה 'דירת מגורים' לכל דבר ועניין, ולפיכך צדק המשיב שקבע, כי יש להטיל על העוררים מס רכישה בגין רכישת דירת מגורים שאינה דירה יחידה. יתר על כן, התנהלות העורר במסגרת ההליך דנן, שהעיד בפני הוועדה עדות שאינה מתיישבת, בלשון המעטה, עם מצב הדברים העובדתי לאשורו, כפי שניתן היה להתרשם בנקל מהראיות שעמדו בפני הוועדה, לרבות תמונות המציגות את מצב הדירה בסמוך למועד רכישתה - עוררה אי נוחות. התוצאה היא כי בקביעת התשתית העובדתית הרלוונטית להליך דנן, קיים קושי ממשי להסתמך על עדות העורר, ויש לאמץ את התשתית הראייתית שהוצגה על ידי המשיב, שהייתה עקבית, מובהקת, ברורה ומהימנה".

גם 40,000 שקל הוצאות

טוב מראה עיניים: "גם מהתמונות שצולמו בדירה בזמן אמת - תמונות (בצבע) שצולמו על ידי פקח העירייה שביקר בדירה ביום  28.12.2022; תמונות (בצבע) שצולמו על ידי המוכרים סמוך לפני מסירת הדירה והועברו למשיב); תמונות (בשחור-לבן) שצורפו לחוות דעת המומחה [בתביעת תוסיה-כהן נגד הקבלן] והן מהמתואר בחוות דעת המומחה, ניתן להתרשם ממצב הדירה, הכוללת אביזרים ומתקנים המצויים כרגיל בדירת מגורים: אביזרי חשמל ותקשורת (לרבות שקעים, מפסקים, בתי מנורה וגופי תאורה), חיפוי פרקט, מרפסת בריצוף דק עץ, מעקה שקוף (אף שלא הושלם), דלת כניסה ופעמון דלת, דלתות פנים, חדרי שירותים עם אסלות מותקנות, מקלחת עם מקלחון ודוש, חיפוי קרמיקה, טיח וצבע, מטבח מודרני הכולל 'אי', ברז ושקעים, 'גריל' של מזגן מרכזי, חיבור למכונת כביסה, חלונות אלומיניום, תריסים חשמליים". 

תוסיה-כהן ביקשו לשדרג את הדירה וזו כמובן זכותם, אך עבודות כאלה אינן הופכות אותה לדירת מעטפת - מדגיש בורנשטיין. "אילו כך היה המצב, התוצאה הייתה שבכל עת שבדירת מגורים מתבצעים שיפוצים, ובוודאי שיפוצים נרחבים הכוללים החלפת כלים סניטריים, החלפת מטבח, ארונות קיר וכיוצ"ב, הייתה הדירה בתקופת השיפוצים 'בניין' על המשתמע מכך. תוצאה זו בלתי סבירה ועומדת בניגוד לרעיון העומד מאחורי ההסדרים המיוחדים הנוגעים לדירות מגורים - ההקלה במס לדירת מגורים יחידה, ומנגד, ההחמרה במס לדירת מגורים שאינה יחידה". 

חברי ועדת הערר גידי גבאי ושבתאי בירן הסכימו עם בורנשטיין. תוסיה-כהן חויבו בהוצאות בסך 40,000 שקל בשל התנהלותם. את רשות המיסים ייצג עו"ד ניר וילנר.

• מס שבח אפס בהעברת דירה בגירושים, והחשבון שמגיע במכירה הבאה
• זה היה ביתי: מי נשאר בדירה כשמתגרשים ומה קורה עם המשכנתה?