ניסו לחסוך 267 אלף שקל במס על דירת מעטפת - והפסידו
בני זוג שרכשו דירה ברמת השרון ב-9.45 מיליון שקל טענו שמדובר בדירת מעטפת ולכן ביקשו לשלם מס רכישה של 6%; ועדת הערר קבעה שמדובר בדירת מגורים וחייבה אותם במס לפי מדרגות של 8% ו-10%. כיום החוק אפילו ברור יותר: דירת מעטפת נחשבת דירת מגורים לצורכי מס רכישה
דירת מעטפת נשמעת כמו נכס שנמצא איפשהו בין דירה גמורה לבין שלד: חסר מטבח, הריצוף חלקי, חלק מהכלים הסניטריים עוד מחכים להתקנה והקונה ממילא מתכנן להשלים את הכול בעצמו. במשך שנים נוצר סביב ההגדרה הזאת גם תכנון מס: אם מדובר בזכות במקרקעין ולא בדירת מגורים, מס הרכישה יכול לעמוד על 6%. אצל משקיע שקונה דירה נוספת ומשלם 8% ו-10%, הפער יכול להגיע למאות אלפי שקלים.
פסק דין חדש מראה עד כמה המסלול הזה הצטמצם. בני זוג רכשו בדצמבר 2022 יחידה ברמת השרון תמורת כ-9.45 מיליון שקל וטענו שמדובר בדירת מעטפת. לפי השומה שהגישו, מס הרכישה הסתכם בכ-567 אלף שקל, 6% מהעסקה. מנהל מיסוי מקרקעין קבע שמדובר בדירת מגורים נוספת וחישב מס של כ-834 אלף שקל. הפער: כ-267 אלף שקל.
הרוכשים הציגו יחידה שבה, לטענתם, חסרו רכיבים שמאפשרים מגורים מלאים. אלא שהראיות סיפרו סיפור אחר. צילומים של מפקח העירייה הראו מטבח עם אי וברז, חדרי רחצה מחופים, אסלות ומקלחות, פרקט, חשמל, מים, מיזוג, חלונות, תריסים, דלתות פנים וחלוקה ברורה לחדרים. לבניין כבר ניתן טופס 5, ובני הזוג נכנסו להתגורר בדירה בתוך פחות משנה ממועד הרכישה.
ועדת הערר בבית המשפט המחוזי מרכז קבעה שמדובר בדירת מגורים והשאירה את השומה על כנה. בני הזוג חויבו גם בהוצאות של 40 אלף שקל. התמונות שהכריעו את המחלוקת והביאו לחיוב הגבוה במס.
העניין המעניין יותר נמצא דווקא בתאריך העסקה. הרכישה בוצעה ב-2022, עוד לפני שהמחוקק סגר במפורש את הפתח סביב דירות מעטפת. למרות זאת, בית המשפט הגיע למסקנה שגם לפי הדין הישן הנכס עונה להגדרת דירת מגורים.
מאז הכללים הפכו ברורים הרבה יותר. החל מינואר 2024 חוק מיסוי מקרקעין קובע במפורש שגם דירת מעטפת המיועדת למגורים נחשבת דירת מגורים לצורך מס רכישה. גם דירה שבה בניית הקירות החיצוניים טרם הסתיימה יכולה להיכנס להגדרה, כאשר המוכר התחייב להשלים אותם.
מה זה אומר למי שקונה היום?
מי שכבר מחזיק בדירה וקונה דירת מעטפת נוספת נכנס בדרך כלל למסלול של דירה נוספת: 8% על החלק עד 6.055 מיליון שקל ו-10% על הסכום שמעליו. מדרגות מס הרכישה המעודכנות ל-2026 והחישוב לדירה יחידה ולדירה נוספת.
לדוגמה, דירת מעטפת בשווי 5 מיליון שקל שנרכשת כדירה נוספת יוצרת מס רכישה של 400 אלף שקל. אם אותה עסקה הייתה מסווגת כנכס אחר בשיעור של 6%, המס היה 300 אלף שקל. מדובר בפער של 100 אלף שקל כבר במחיר שנפוץ בפרויקטים חדשים באזור המרכז.
בדירה של 10 מיליון שקל הפער גדל. לפי מדרגות של דירה נוספת, המס מגיע לכ-878 אלף שקל. חישוב של 6% היה מביא למס של 600 אלף שקל, פער שמתקרב ל-280 אלף שקל.
- משכון הדירה הקיימת לרכישה חדשה: גישור למשפרים מול מינוף למשקיעים
- דירה ב-2.4 מיליון שקל עולה 2.6 מיליון, וחצי מהתוספת מגיעה אחרי המסירה
יש גם צד שני. עבור מי שרוכש דירה יחידה, הסיווג כדירת מגורים עשוי דווקא להועיל, משום שהוא מאפשר להשתמש במדרגות המופחתות של דירה יחידה, כולל פטור על החלק הראשון עד כ-1.98 מיליון שקל. לכן עצם ההגדרה כדירת מעטפת אינה בהכרח יתרון מס או חיסרון מס; הכול תלוי במספר הדירות שכבר נמצאות בבעלות הרוכש ובשווי העסקה.
מה שפסק הדין החדש מחדד הוא שהכותרת בחוזה לבדה כמעט חסרת משמעות. רשות המסים ובתי המשפט מסתכלים על המצב בפועל: מה כבר נבנה, אילו מערכות מותקנות, האם קיים אישור אכלוס, מה התחייב המוכר להשלים ומה מתכנן הרוכש לעשות בנכס. מאז תיקון החוק, גם יחידה שבאמת נמסרת ברמת מעטפת נכנסת במקרים רבים ישר להגדרת דירת מגורים.
