דירה ב-2.5 מיליון ב-20/80: ביום המסירה עלולים להידרש עוד 250 אלף שקל
בעסקת 20/80 על דירה של 2.5 מיליון שקל, הקונה מעביר לקבלן 500 אלף שקל בחתימה, ואת 2 המיליון הנותרים הוא צריך להביא ביום קבלת המפתח. את רוב הסכום הזה יממן בדרך כלל הבנק, שיבדוק את הדירה, את ההכנסה ואת הריבית באותו יום, שנתיים או שלוש אחרי החתימה.
בספטמבר נמכרו כ-45% מהדירות של הקבלנים בשוק החופשי עם הטבת מימון כלשהי, באזורים שהאוצר עוקב אחריהם. זו הרמה הגבוהה מאז ערב כניסת המגבלות של בנק ישראל בשנה שעברה, ובחדרה השיעור הגיע ל-74%. ב-57% מהמכירות באותו חודש, המסירה רחוקה שנתיים ויותר.
הידעת?על איזה חלק מהשוק נמדד שיעור הטבות המימון?
הוראה 329 של הפיקוח על הבנקים מתירה לממן עד 75% משווי דירה יחידה, עד 70% בדירה חליפית ועד 50% בדירה להשקעה, והשווי לצורך החישוב הוא הנמוך מבין מחיר החוזה להערכת השמאי. בדירה של 2.5 מיליון שקל, קונה דירה ראשונה יקבל לכל היותר 1.875 מיליון שקל, ולכן יצטרך להשלים ביום המסירה עוד 125 אלף שקל מעבר ל-500 אלף ששילם. משפר דיור יצטרך להשלים 250 אלף שקל, ומי שקונה להשקעה 750 אלף.
להרחבה: איזו דירה אתם באמת יכולים לקנות: הון עצמי, החזר חודשי ויחס ההחזר
הלמ"ס העריכה בשנה שעברה שעסקת 20/80 עם מסירה בעוד שלוש שנים שווה להנחה של כ-6.4% ממחיר הדירה, בערך 160 אלף שקל בדירה של 2.5 מיליון. ההנחה הזאת לא מופיעה בחוזה, וייתכן שהיא מגולמת במחיר עצמו. הפער מתגלה כשמשווים עסקת 20/80 למחיר בלי המבצע. אם השמאי של הבנק יעריך את הדירה ביום המסירה לפי מחיר של עסקת מזומן, כ-2.34 מיליון שקל, המשכנתא המרבית תרד לכ-1.75 מיליון, והקונה יצטרך להשלים כ-245 אלף שקל במקום 125 אלף. מחירי הדירות ירדו בשנה האחרונה בקרוב ל-2% לפי מדד הלמ"ס, וירידה נוספת של 5% עד המסירה תגדיל את הפער לכ-330 אלף שקל.
הריבית על המשכנתא נקבעת ביום שבו לוקחים אותה, ובעסקת 20/80 זה יום המסירה. משכנתא של 1.875 מיליון שקל ל-30 שנה בריבית ממוצעת של 4.5% מחייבת החזר של כ-9,500 שקל בחודש, ואם הריבית תהיה גבוהה באחוז אחד ביום המסירה, ההחזר יעלה לכ-10,650 שקל. ריבית בנק ישראל ירדה מתחילת השנה מ-4.25% ל-3.25%, ואת הריבית של עוד שלוש שנים אי אפשר לנעול היום. גם ההכנסה נבדקת מחדש: בנק ישראל מגביל את ההחזר ל-50% מההכנסה, ובבנקים מעדיפים לא לעבור 40%. בהחזר של 9,500 שקל מדובר בהכנסה פנויה של כ-24 אלף שקל למשק הבית.
כ-1,800 עסקאות לרכישת דירה חדשה שנחתמו בין 2023 ל-2025 בוטלו עד אוגוסט, עלייה של 41% מאז תחילת השנה, לפי האוצר. רובן נחתמו ב-2024, השנה שבה מבצעי המימון היו בשיאם, ושיעור הביטולים בעסקאות של אותה שנה הגיע ל-2.3%, לעומת 0.5% בעסקאות של 2021. חוזה מקבלן כולל בדרך כלל פיצוי מוסכם על ביטול, כך שקונה שלא מצליח להשלים את הכסף מאבד חלק ממה ששילם.
בהלוואות בלון ובולט בסבסוד קבלן, הקבלן משלם את הריבית לתקופה שנקבעה מראש, ובסופה הקרן עדיין פתוחה וצריך לפרוע או למחזר אותה לפי שווי הדירה והריבית באותו זמן. בנק ישראל הגביל את ההלוואות האלה ל-10% מהמשכנתאות החדשות שכל בנק נותן בחודש, וייקר את האשראי לפרויקטים שבהם חלק גדול מהדירות נמכר בדחיית תשלום. הוראת השעה בתוקף עד סוף 2026, ובבנק ישראל בוחנים אם להאריך אותה ואף להחמיר.
הידעת?למה לבנק המלווה אכפת כמה דירות בפרויקט נמכרו ב-20/80?
הקבלנים מעדיפים לתת הטבת מימון על פני הנחה גלויה, בין היתר כי הנחה מורידה את המחיר הרשום של הדירות בפרויקט ואת המחיר שמשמש להשוואה בעסקאות הבאות. הם גם צריכים את הכסף: תזרים המזומנים נטו של הקבלנים ממכירת דירות, אחרי ניכוי תשומות, הסתכם בספטמבר ב-338 מיליון שקל, ירידה של 45% לעומת ספטמבר אשתקד. שמאות מוקדמת לפני החתימה מראה לקונה כמה רחוק המחיר בחוזה ממחיר השוק, ובדירה של 2.5 מיליון שקל כל אחוז של פער בשמאות שווה כ-19 אלף שקל נוספים של הון עצמי ביום המסירה.
