20/80 מול פטור ממדד: איזה מבצע קבלן באמת זול יותר

ב-2025 נמכרו בישראל כ-34 אלף דירות מקבלן, ירידה של כ-25% לעומת 2024. מתוכן כ-10 אלף עברו במחיר למשתכן, כך שבשוק החופשי נשארו כ-24 אלף עסקאות. הקבלנים מתקשים להוריד מחיר בגלל דוח האפס מול הבנק המלווה, ולכן מוכרים אשראי: 20/80, פטור ממדד תשומות הבנייה, והלוואת קבלן שמשלמת את הריבית עד המסירה.

תיקון 9 לחוק המכר, שחל על חוזים מ-7 ביולי 2022, פוטר מהצמדה את 20% הראשונים ממחיר הדירה, ומגביל את הרכיב הצמוד ל-40% מהמחיר. מדד תשומות הבנייה עלה כ-3.7% ב-12 החודשים שהסתיימו ביוני 2026, אחרי עלייה של 5.1% ב-2025. על דירה ב-2.4 מיליון שקל, 40% צמודים הם 960 אלף שקל. עלייה מצטברת של כ-9% מוסיפה כ-86 אלף שקל לחשבון. להרחבה על יד שנייה מול קבלן: החוזה, הערבות והאיחור במסירה.

מבצע 20/80 משכנע כי 480 אלף שקל על דירה ב-2.4 מיליון נראים כמו דריסת רגל זולה. הבעיה מגיעה בסוף הבנייה. הרוכש צריך הון עצמי ומשכנתא על 1.92 מיליון שקל, לפי ההכנסה והריבית של אותו יום. בנק ישראל זיהה את הסיכון: מאפריל 2025 הלוואות בולט ובלון בסבסוד קבלן מוגבלות ל-10% מסך המשכנתאות שהבנק מעמיד בחודש, וההון שהבנק מרתק על אשראי כזה עלה. להרחבה: היזמים בישראל הפסיקו למכור דירות. הם מוכרים אשראי.

היקף המשכנתאות לדיור באוגוסט 2026 הסתכם ב-10.9 מיליארד שקל, ומתחילת השנה ב-79.6 מיליארד, עלייה של 13.8% לעומת התקופה המקבילה, למרות חולשה בעסקאות. בהתאחדות יועצי המשכנתאות מייחסים חלק מהפער לעסקאות ישנות במבצעי מימון שמגיעות עכשיו לנטילת ההלוואה, כפי שפורט בנתוני המשכנתאות לאוגוסט: 10.9 מיליארד שקל.

הלוואת קבלן שנראית חינמית כובלת את הרוכש לבנק אחד, ומחייבת מחזור במסירה. פטור ממדד, לעומת זאת, סוגר את אי-הוודאות על 40% מהמחיר. על דירה ב-2.4 מיליון ו-30 חודשי בנייה, הפטור שווה את אותם כ-86 אלף שקל שהמדד היה מוסיף. הקבלן עשוי לגלם חלק מהסכום במחיר, אבל המספר ידוע ביום החתימה.

רוכש שנכנס ל-20/80 כדאי שיבטיח כבר עכשיו אישור עקרוני על מלוא הסכום, או שימשוך חלק מהמשכנתא מוקדם וישלם החזר חלקי. ביטוח חיים על יתרת החוב לקבלן מכסה שלוש שנות בנייה. מבצע התשלום הנוח נשאר כלי מכירה, והבדיקה היא אם ההכנסה של 2028 תעמוד בהחזר על 80% שמחכים במפתח.

מפרט המכר המשודרג, מטבח או אריחים, שווה פחות מהמספרים הפיננסיים. תוספת של 40 אלף שקל במטבח נבלעת במחיר, ופטור ממדד על 960 אלף שקל שווה כמעט כפול מזה ב-30 חודשי בנייה. גם מבצע 10/90 או 15/85 עובד לפי אותה מתמטיקה: המקדמה קטנה, והסיכון עובר לסוף. בנק ישראל כבר ראה את פער העיתוי בין החתימה לנטילת המשכנתא מגיע לכ-8 חודשים בממוצע ב-2025. מי שנכנס עכשיו בודק שלושה מספרים יחד: מחיר החוזה אחרי הנחת המדד, גובה המשכנתא שתאושר במסירה, וההחזר החודשי בריבית של אותו יום, עם מרווח של 2% כלפי מעלה. שלושתם יחד מחליפים את תחושת ההקלה של המקדמה הקטנה.

הרקע לכל זה הוא שוק שממשיך לגדול. באוגוסט ניתנו בישראל משכנתאות בהיקף של 10.9 מיליארד שקל, ומתחילת השנה 79.6 מיליארד, גידול של 13.8% לעומת התקופה המקבילה. המשכנתא הממוצעת עומדת על כ-1.117 מיליון שקל, וחלקו של מסלול הפריים בתמהיל עלה ל-24% אחרי שלוש הורדות ריבית רצופות.

הצירוף הזה מסביר למה מבצעי הקבלן ממשיכים לעבוד. כשהפריים יורד, ההחזר הפותח נראה נוח יותר, והרוכש מתמקד בו במקום בסכום שייבדק מחדש ביום המסירה. הקבלן מצידו מוכר אשראי במקום להוריד מחיר, כי הורדת מחיר פוגעת בדוח האפס מול הבנק המלווה ומשפיעה על כל הפרויקט.

• מצוקת הקבלנים והמלאי הגדול בבאר שבע - דוח האוצר
• היזמים בישראל הפסיקו למכור דירות. הם מוכרים אשראי