ההצמדה בוטלה: חנן מור תשיב 2.66 מיליון שקל לרוכשי דירות
השופט הבכיר רון סוקול מבית המשפט המחוזי בחיפה קיבל תביעה ייצוגית של רוכשי דירות נגד קחם חברה להשקעות וקרן פז חברה לבנייה, שתי חברות בנות בבעלות מלאה של קבוצת חנן מור, וקבע כי תניית ההצמדה בחוזי המכר שלהן מקפחת ובטלה. הנתבעות חויבו להשיב לרוכשים את הפרשי ההצמדה שנגבו מהם ביתר, ובית המשפט קבע רף תחתון להשבה: 2,758,960 שקל כולל מע"מ, בניכוי 100,316 שקל, כלומר כ-2.66 מיליון שקל לפחות. מרבית ההליכים הדומים נגד יזמיות נדל"ן הסתיימו בהסדרי פשרה אחרי שהתביעות אושרו כייצוגיות, וכאן ניתן פסק דין בתובענה לגופה.
המנגנון שבמחלוקת פשוט לכאורה. כל תשלום ששולם בין הראשון ל-15 בחודש הוצמד ממדד הבסיס, המדד שהיה ידוע במועד החתימה, למדד תשומות הבנייה העתידי שעתיד להתפרסם ב-15 באותו חודש. נקודת הפתיחה של החישוב היא מדד ידוע, ונקודת הסיום היא מדד שטרם פורסם, וכך משלם הרוכש הצמדה של חודש נוסף. "תניה המצמידה את התמורה למדד תשומות הבניה העתידי אינה מקפחת כשלעצמה, אלא הקיפוח נובע מהעדר הסימטריות להגדרת מדד הבסיס בהסכם", כתב סוקול.
את ההליך הובילו אורן קלר, שרכש מקחם דירה ביישוב חריש, וישי סיידוף, שרכש דירה חדשה מקרן פז, באמצעות עו"ד ח' פרידלר. הקבוצה כוללת כל מי שרכש נכס מהנתבעות ולפחות אחד מתשלומיו הוצמד למדד שטרם פורסם במועד התשלום, החל משבע שנים לפני הגשת התביעה.
הנתבעות, שיוצגו בידי עו"ד ר' קצף, טענו כי החוזים אינם אחידים משום שברובם התנהל משא ומתן ונעשו בהם שינויים לבקשת הרוכשים. רו"ח דוד זבידה, יו"ר הנתבעות, הדגיש בתצהירו כי הרוכשים יכלו להקדים את מועדי התשלום ולהימנע מהתוספת, ונטען גם כי ההסכמים עם הספקים כוללים הצמדה דומה, כ"הגנת גב אל גב". סוקול דחה את הטענות וקבע כי נספחי שינויים אינם שוללים את אופיו של חוזה אחיד. לדבריו, הצמדת מחיר למדד "מטרתה אחת", "להתמודד עם השינויים העיתיים בערך הכסף המביאים לירידה בערכו".
הידעת?מתי מתפרסם מדד תשומות הבנייה?
המגן המרכזי של הנתבעות היה הסדר הנושים. קבוצת חנן מור נקלעה לחדלות פירעון, ובמסגרת הסדר שאושר בבית המשפט המחוזי בתל אביב איבדו בעלי השליטה את אחזקותיהם וזבידה מונה לנהל את הקבוצה. לטענת הנתבעות, מי שיישאו בתשלום הם הנושים ש"פעלו במחיר כלכלי כבד, כדי לחלץ את הקבוצה ולאפשר את מסירת הדירות לחברי הקבוצה". סוקול הפנה לפסק הדין שאישר את ההסדר, שבו נכתב כי "הצעת ההסדר אינה חלה על שאר נושיה של הקבוצה, לרבות ספקים, לקוחות ונותני שירותים". לדבריו, לו רצו הנושים למנוע תביעות נוספות, היה עליהם לזמן גם את רוכשי הדירות להביע עמדה על ההסדר.
גם הניסיון להוציא מהקבוצה רוכשים במיזמי מחיר למשתכן נכשל. "לא מדובר בחוזים שנקבעו והוכתבו על ידי משרד השיכון", קבע השופט, והוסיף כי החוזים נערכו והוכנו בידי הנתבעות עצמן. הנתבעות ביקשו גם להפחית 32% מתשלומי היתר של 2014 ו-2015, משום שלא הצליחו לסנן את נתוני השנים האלה, וסוקול השיב: "הקושי באיתור נתונים נעוץ במערכות הכספים והמחשוב של הנתבעות בלבד", ומכאן ש"אין להן אלא להלין על עצמן". מנגד, הותר להן לקזז תשלומי חסר, מקרים שבהם המדד ירד, בסך 82,999 שקל לקחם ו-2,015 שקל לקרן פז, לפני מע"מ.
הידעת?איך הסתיימה הייצוגית הראשונה על הצמדה למדד עתידי?
המספרים נשענים על חוות דעת של המומחה סלע קולקר, שעיין בנתונים במשרדי הנתבעות ומצא גבייה ביתר של 2,356,545 שקל במונחי קרן בשנים 2014 עד 2025. "מכיוון שדגמתי כמה עשרות מקרים ולא נמצא סטייה אפילו במקרה אחד, ניתן להניח שהשאילתא מדויקת גם עבור יתר המקרים שלא נדגמו", כתב. בצירוף הפרשי הצמדה וריבית הגיע הסכום ל-3,437,293 שקל, ועם ריבית פיגורים ל-4,541,591 שקל. הנתבעות העמידו את החוב על 2,149,444 שקל בתוספת מע"מ.
את ריבית הפיגורים השופט דחה. "תוספת פיגורים לא נועדה להשיב את החוב בערכים ריאליים אלא לשמש גורם מרתיע", כתב, וציין כי ההצמדה הזו הייתה נוהג נפוץ אצל כל חברות הבנייה וכי תיקון 9 לחוק המכר (דירות) מסיר את החשש מהוראות הצמדה מקפחות. התובעים יקבלו גמול של 3% מסכום ההשבה ובאי כוחם שכר טרחה של 20% בתוספת מע"מ, והנתבעות ישלמו הוצאות של 40 אלף שקל. ההשבה לחברי קבוצה מוכרים תבוצע בתוך 60 יום, והודעה על פסק הדין תפורסם בשני עיתונים יומיים.
מבחינה עסקית, החברה האם של הקבוצה שינתה את שמה ל-צילו בלו. במחצית הראשונה של 2026 רשמה רווח נקי של 76 מיליון שקל, ההון העצמי שלה עומד על כ-488 מיליון שקל ונותרו לה 69 דירות שטרם נמכרו. שוויה בבורסה בסיום המסחר האחרון עמד על כ-274 מיליון שקל, כך שרף ההשבה המינימלי שווה לכ-1% משווי השוק.
להרחבה: צילו בלו: רווח של 76 מיליון שקל ודיבידנד ראשון של 6 מיליון שקל
להרחבה: הרשות לניירות ערך פותחת בהליך אכיפה מנהלי נגד חנן מור בטענה להפרות דיווח חמורות
זבידה, שמונה ליו"ר הנתבעות במסגרת הסדר הנושים, מחזיק לפי נתוני הבורסה ב-23.54% ממניות צילו בלו.
