47 שנה אחרי: בית המשפט הכיר בדיירות מוגנת בשוק ברחובות

קיוסק קטן בשוק ביל"ו הישן ברחובות הפך לסכסוך משפטי בין שני אחים לבין העירייה, אחרי שהשוק נהרס והעסק הועבר למבנה חדש. סלמן אפרים טען שהוא דייר מוגן במחצית מהעסק מכוח חוזה שחתם עם העירייה לפני כמעט חמישה עשורים, והעירייה השיבה שמדובר היה בשכירות רגילה לשנה אחת. השופטת לימור חלד-רון מבית משפט השלום בפתח תקווה קבעה שהחוזה המקורי העניק לו 50% מזכויות הדיירות המוגנת בעסק, ושהזכויות האלה עדיין בתוקף. העירייה חויבה בהוצאות של 20 אלף שקל.

הסיפור מתחיל כשאפרים ודודו רכשו את הקיוסק מדייר מוגן קודם בשם ליאון אשכנזי, בחלקים שווים, תמורת 100 אלף לירות. מתוך הסכום, 88 אלף לירות היו דמי מפתח והיתרה שולמה על הציוד. כמה שבועות אחר כך חתמו השניים על חוזה שכירות מול העירייה. בהמשך מכר הדוד את חלקו לאביו של סלמן, אליהו אפרים, תמורת 48 אלף שקל, והאב קיבל מהעירייה פטור מדמי מפתח בגלל מצבו הכלכלי והרפואי.

חוזה אחד, שני שוכרים

כשהעירייה פינתה את השוק הישן והקימה שוק חדש, היא הקצתה את העסק החדש לאחיו של סלמן, זאב אפרים, שהפעיל את הדוכן בשנים האחרונות. סלמן ביקש מהעירייה להעביר גם את זכויותיו למבנה החדש, ונענה שהחוזה שלו אינו חוזה דיירות מוגנת. העירייה הסתמכה על חוזה שחתמה עם האב לבדו, שבו הוגדרה שכירות מוגנת על כל העסק. לפי טענת סלמן, החוזה הזה נחתם בלי ידיעתו ובלי שאיש פנה אליו.

לטענת העירייה, בחוזה המקורי נמחק סעיף שכותרתו "חידוש החוזה", שכלל התייחסות לחוק הגנת הדייר, ולצד המחיקה מופיעה חתימתו של סלמן. היא הוסיפה שהחוזה לא קיבל אישור של משרד הפנים, כפי שדורשת פקודת העיריות. האח טען שסלמן ניתק את הקשר עם העסק לפחות חמש עשרה שנה, לא שילם דמי שכירות או ארנונה, ושכאשר מבנה נהרס, הדיירות המוגנת נעלמת איתו.

השופטת דחתה קודם את טענות ההתיישנות והשיהוי. לדבריה, סלמן גילה שהעירייה אינה רואה בו דייר מוגן רק כשנדחתה בקשתו לקבל חנות בשוק החדש, ומאותו רגע נולדה עילת התביעה. עם זאת, היא ציינה שהיא ערה לנזק הראייתי, כי האב והדוד כבר הלכו לעולמם, ולכן בחנה את המסמכים בזהירות.

הקבלה שהכריעה

החוזה עם העירייה נחתם סמוך מאוד להסכם עם אשכנזי, וכמה ימים אחר כך קיבל סלמן קבלה על תשלום של 38 אלף לירות בעבור דמי מפתח. יום למחרת אישרה העירייה שקיבלה את הסכום במסגרת העברת הזכויות. נציג העירייה העיד בעצמו שמקום שמשולמים בו דמי מפתח מדובר בדיירות מוגנת. על ההסכם עם אשכנזי הוסיף אשכנזי בכתב ידו אישור על קבלת יתרת הכסף, באותו יום שבו נחתם החוזה מול העירייה.

השופטת העירה שמחיקת הסעיף על חידוש החוזה דווקא עשויה להעיד שהשכירות לא הוגבלה בזמן, כי חוזה לשנה אחת אמור לכלול דרך לחדש אותו. היא גם ציינה שהעירייה לא הציגה את החוזה שחתמה בעבר עם אשכנזי, אף שהדעת נותנת שהוא מצוי בתיק הנכס, ולא הציגה אישור של משרד הפנים גם לחוזה עם האב. לפי פסק הדין, העירייה מעולם לא הגישה תביעת פינוי נגד סלמן או דודו, וההליך הראשון לפינוי הנכס הוגש נגד האח בלבד.

לגבי החוזה עם האב, נקבע שהעירייה יכלה להעביר לו רק את המחצית שקנה מהדוד. "העירייה לא הציגה בדל ראיה כי יידעה או עירבה אותו", כתבה השופטת על סלמן. במכתב שכתב האב לעירייה כשביקש את הפטור, הוא תיאר רק את רכישת חלקו של אחיו, בלי שום אזכור לרכישה מבנו.

מי מפיק את הרווחים

את טענת הנטישה דחתה השופטת. היא קבעה שאומנם סלמן לא נכח פיזית בעסק בשנים האחרונות, אבל הוכח שהוא ואביו היו שותפים שנים ארוכות והפעילו את הקיוסק יחד. גם נציג העירייה אישר בחקירתו שלמיטב ידיעתו סלמן עבד בעסק לצד אביו. תיק השותפות ברשות המסים נרשם על שם שניהם בלבד, והתשלומים השוטפים, כמו מים, ארנונה ושילוט, שולמו מחשבון שהיה מקושר לשותפות.

• אפס קוט"ש וקורי עכביש: דייר מוגן יפונה מהחנות שלו
• דייר מוגן שילם 250 שקל בחודש על חנות נברשות - יפנה תמורת 125 אלף

הנתבעים הציגו תצהיר שבו כתב סלמן לרואי החשבון שפרש מהשותפות. לדברי השופטת, המסמך לא נשלח לעירייה, וסלמן הסביר שמטרתו הייתה להימנע מחיוב במס. "אין די בכך כדי להוכיח היעדר כוונה של התובע לשוב אל העסק", כתבה. לפי הפסיקה שאליה הפנתה, מותר לדייר מוגן להפעיל את העסק דרך מישהו אחר, כל עוד העסק נשאר שלו.

השאלה מי זכאי לחלקו של האב אחרי מותו, ובכלל זה מעמדו של האח בעסק החדש, נשארה מחוץ לפסק הדין. סלמן זנח את בקשתו לסגור את הדוכן של אחיו, והצדדים הסכימו שמדובר בסכסוך ירושה שצריך להתברר בערכאה אחרת. בגלל זה גם לא נדונו סידור חלוף או פיצוי. סלמן עצמו חויב לשלם לאחיו הוצאות של 8,000 שקל, כי התביעה נגדו התייתרה, אף שטענותיו נדחו לגופן.

להרחבה: דייר מוגן: הגנה מפינוי לכל החיים לפי חוק משנת 1972

להרחבה: 22 אלף דולר ומרפסת סגורה: כך ניצח דייר מוגן אחרי יותר מ-30 שנה