22 אלף דולר ומרפסת סגורה: כך ניצח דייר מוגן אחרי יותר מ-30 שנה
בעלות דירה בחיפה רצו לפנות דייר מוגן שגר בה מ-1992, ולהרוס מבנה שהוקם על "שטח שנוי במחלוקת". אלא שבית משפט השלום גילה שהתביעה עצמה הגיעה באיחור ניכר, ופסק לטובת הדייר גם הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בכ-27 אלף שקל
הסיפור הבא מתחיל עוד בשנות התשעים, והגיע להכרעה רק באחרונה - 33 שנה מאוחר יותר. בית משפט השלום בחיפה דחה תביעת פינוי שהגישו שתי בעלות נכסים בבניין ברחוב שבתאי הלוי בחיפה, נגד דייר מוגן שמתגורר באחת הדירות מ-1992, וקבע כי התובעות עצמן הן שפעלו בחוסר תום לב כשהשתהו שנים ארוכות בהגשת התביעה.
הסיפור התחיל כשהדייר, המכונה בפסק הדין ג'וני, שילם דמי מפתח של 22 אלף דולר וקיבל מנאמן שטיפל בנכסי הבעלים הקודם, שהיה אז בפשיטת רגל, חוזה שכירות מוגנת עבור דירה בת חדר וחצי. כחלק מהחוזה, הוא התחייב לתקן על חשבונו מרפסת צמודה, וקיבל רשות לסגור אותה אם ירצה. עם השנים הוקם במקום מבנה, שהתובעות מתארות כ"גג" שנבנה עליו ללא רשות, ואילו הדייר טוען שזו אותה מרפסת ששולמה עבורה תמורה, רק סגורה.
הסבך המשפטי החל עוד ב-2002, אז הוגש נגד ג'וני כתב אישום על בנייה ללא היתר, שהוביל להרשעתו ולהוצאת צו להריסת חלונות זכוכית שהוא התקין. בשנה שלאחר מכן הוגשה נגדו ונגד אשתו גם תביעה אזרחית, אך לא מטעם בעלות הדירה הנוכחיות, אלא מטעם בנו של הבעלים הקודם. אותה תביעה נדחתה אז בנימוק של היעדר יריבות (כלומר שאין לבן זכויות בנכס כדי לתבוע את ג'וני), מבלי שהוכרעה כלל שאלת הזכויות במרפסת.
רק ב-2019, כ-12 שנה אחרי פסק הדין ההוא, ו-17 שנה אחרי שלטענתן רכשו את הזכויות בדירה ובגג, החליטו התובעות לפעול - ועתרו לבית המשפט לפינוי הדייר, להריסת המבנה ולתשלום של יותר מ-100 אלף שקל כדמי שימוש.
השופטת לא התרשמה מהטענות. היא קבעה שהשיהוי הרב בהגשת התביעה גרם לדייר "נזק ראייתי" של ממש: עדים מרכזיים - הנאמן, הבעלים הקודם, אפילו אשתו לשעבר של הדייר - נפטרו במהלך השנים, ועדותם היתה עשויה לחזק את גרסתו. השופטת הדגישה כי "יישום האמור על נסיבות התיק דידן מביא למסקנה כי על התובעות הנטל להוכיח שהנתבע מחזיק שלא כדין במבנה".
לגבי השאלה המרכזית - האם המרפסת היא בכלל חלק מהדירה - השופטת קיבלה את גרסת הדייר. היא נשענה בעיקר על נוסח התנאים המיוחדים לחוזה השכירות מ-1992, שבו נכתב במפורש כי, "הדייר יהיה חייב לתקן את המרפסת... וכן יהיה רשאי לסגור אותה אם ימצא זאת לנכון". לדברי השופטת, אין היגיון לחייב שוכר לתקן שטח שאינו שלו ואסור לו להשתמש בו. ולחלופין, גם אם המרפסת לא נחשבת חלק רשמי מהדירה, נקבע שהנאמן נתן לדייר רשות שימוש בלעדית, ורשות כזו לא ניתן לבטל בדיעבד משיקולי הגינות ותום לב.
גם דרישת ההריסה נדחתה. השופטת קבעה כי אביה של אחת התובעות, שטיפל בעניינים מטעם המשפחה, הוא בעצמו היה זה שהתנגד בעבר באופן נחרץ למתן היתר בנייה למבנה, ואף כתב במברק חריף: "בתאריך 5.12.01 ביקרתי בבנין ונדהמתי לגלות שבנית על גג ביתי ללא רשות... לכן אבקשך להרוס הכל ומייד". לפי פסק הדין, מי שמנע בעצמו את קבלת ההיתר, לא יכול אחר כך להסתמך על היעדרו.
גם תביעת חוב שכר הדירה נדחתה. השופטת לא מצאה אמון בגרסת בא כוחן של התובעות, ולעומת זאת קיבלה את עדותו של הדייר, שתיאר כיצד דרשו ממנו קבלות מטעמים שאינם קשורים לשכירות: "הוא רוצה לתת לי קבלות, שרשום עליהן עבור שיפוצים... אני אומר לו, תראה לי חוזה שאתה בעל הבית".
ולמקרה שהכל היה אחרת, השופטת ציינה שגם אם היא היתה קובעת עילת פינוי, היא היתה מעניקה לדייר "סעד מן הצדק", בגלל מגוון נסיבות: תשלום דמי המפתח, 33 שנות מגורים בדירה היחידה שיש לו, מצב כלכלי קשה, והיותו הורה יחיד שמגדל בת קטינה. התביעה נדחתה במלואה, והתובעות חויבו לשלם לדייר 5,000 שקל עבור הוצאות משפט ו-17,047 שקל עבור שכר טרחת עורך דין.
