4.2 מיליון שקל לארבעה חדרים: למה כמעט לא נמכרות דירות בתל ברוך צפון?

תל ברוך צפון נבנתה בסוף שנות התשעים ובעשור שאחריהן. בשכונה יש בניינים בני ארבע עד שמונה קומות, שדרות רחבות, חניה תת-קרקעית, ובין הבניינים רצועות של בתים פרטיים. הרחובות נקראים על שם יוצרים ואישי ציבור, אלכסנדר פן, חנה רובינא, סטפן צווייג, אהרון בקר ויעקב מרידור, והם מסודרים במערך ברור עם מרכז מסחרי אחד. השכונה נחשבת מבוססת, רוב התושבים בעלי הדירות שבהן הם גרים, ורבים מהם בעלי מקצועות חופשיים ועוד שלל אוכלוסיות.

המספר שמעניין קונה פוטנציאלי הוא המחיר למ״ר  בעסקאות שנסגרו בפועל, וכאן נדרשת זהירות מסוימת: נכון לסוף יולי השנה, נסגרו בשכונה שבע עסקאות מכירה בלבד. חציון המחיר למ״ר בהן עמד על כ-46,000 שקל, לעומת כ-44,400 שקל בשנה שקדמה לה וכ-46,900 שקל בשנה שלפניה. חציון המחיר בדירות ארבעה חדרים ירד מכ-4.4 מיליון שקל לכ-4.21 מיליון. שכר הדירה בדירת ארבעה חדרים נע סביב 10,000 שקל בחודש ובדירת חמישה חדרים סביב 12,000 שקל, כלומר תשואה שנעה סביב 2.6% עד 3%.

4.34 מיליון שקל לדירה ברחוב חנה רובינא

במרץ 2026 נמכרה ברחוב חנה רובינא 3 דירת ארבעה חדרים בת 103 מ״ר בקומה השמינית, בבניין משנת 1997, ב-4.335 מיליון שקל, כ-42,090 שקל למ״ר. בפברואר נסגרה ברחוב חנה רובינא 7 דירת שלושה חדרים בת 76 מ״ר בקומת קרקע, בבניין משנת 2001, ב-3.4 מיליון שקל. בדצמבר 2025 עברה ברחוב חנה רובינא 5 דירת חמישה חדרים בת 114 מ״ר בקומה הרביעית ב-5.24 מיליון שקל, כ-45,970 שקל למ״ר, ובאותו חודש נמכרה ברחוב חנה רובינא 7 דירת שלושה חדרים בת 68 מ״ר בקומה השביעית ב-3.5 מיליון שקל.

כמו כן, בנובמבר 2025 נסגרה ברחוב חנה רובינא 1 דירת ארבעה חדרים בת 86 מ״ר בקומה השישית ב-4.075 מיליון שקל, וביולי 2025 נמכרה ברחוב אלכסנדר פן 18 דירת ארבעה חדרים בת 115 מ״ר בקומה החמישית, בבניין משנת 2008, ב-4.775 מיליון שקל, כ-41,520 שקל למ״ר. שימו לב שכמעט כל העסקאות מרוכזות בשני רחובות, וששבע עסקאות בשנה בשכונה שלמה הן נזילות נמוכה במיוחד: שנתיים קודם לכן נסגרו כאן 17 עסקאות באותה תקופת זמן.

פער גדול בין מחיר העסקה למחיר המבוקש

ברחוב בקר אהרון 19 מוצעת דירת ארבעה חדרים בת 89 מ״ר בקומה הראשונה במחיר מבוקש של 3.8 מיליון שקל. ברחוב סטפן צווייג 31 מוצעת דירת ארבעה חדרים בת 100 מ״ר בקומה השלישית ב-4.3 מיליון שקל. ברחוב אהרון בקר 1 מוצעת דירת ארבעה חדרים בת 100 מ״ר בקומה הראשונה ב-4.43 מיליון שקל, וברחוב חנה רובינא 15 מוצעת דירת ארבעה חדרים בת 92 מ״ר בקומה השלישית ב-4.5 מיליון שקל. בקצה היקר מוצעת ברחוב אלכסנדר פן 19 דירת חמישה חדרים בת 125 מ״ר בקומה השלישית ב-8.75 מיליון שקל.

חציון המחיר המבוקש בדירות שלושה וחצי עד ארבעה וחצי חדרים עומד על כ-4.5 מיליון שקל, וחציון העסקאות שנסגרו בדירות ארבעה חדרים עמד על כ-4.21 מיליון, פער של כ-7%. הדוגמה החדה ביותר נמצאת ברחוב חנה רובינא 7: דירת ארבעה חדרים בת 110 מ״ר בקומה הראשונה יצאה לשוק ביוני 2024 במחיר מבוקש של 4.9 מיליון שקל, ירדה תוך שבועיים ל-4.8 מיליון, ובמאי 2026 המחיר בה עודכן ל-4.69 מיליון. שנתיים בשוק ושלושה מחירים. דירת שני חדרים בת 61 מ״ר באותו רחוב מוצעת מאז ינואר 2023, ירדה בדרך ל-3.1 מיליון שקל וחזרה כעת ל-3.3 מיליון.

מה תהיה ההשפעה של שדה דב על השכונה?

בתל אביב, נבנה רובע שדה דב על שטח שדה התעופה שנסגר. התוכנית כוללת כ-16 אלף דירות בשלושה מתחמים: מתחם אשכול הדרומי עם כ-4,844 יחידות, מתחם מרכזי עם כ-7,128 יחידות ומתחם צפוני עם כ-4,022 יחידות שגובל בחוף תל ברוך. עד מאי 2026 שווקו ליזמים קרקעות לכ-9,000 יחידות, תוכניות העיצוב הראשונות במתחם המרכזי אושרו במהלך 2026 והמכירות בו נפתחו, ובמתחם הצפוני השיווק טרם החל. האכלוס הראשון צפוי ב-2029. המחירים שם נעים בין 60 ל-90 אלף שקל למ״ר, כלומר פי אחד וחצי עד פי שניים מהמחיר בשכונה הוותיקה שממש מעליה. פירוט מחירי הדירות ברובע שדה דב ממחיש את גודל הפער.

החסרונות מרוכזים בתחבורה ובעשור הקרוב. השכונה יושבת בקצה הצפוני של העיר, ותחנת רכבת קלה במרחק הליכה עדיין חסרה, כך שהתלות ברכב פרטי גבוהה. הנסיעה למרכז תל אביב בשעת בוקר נמשכת כ-30 עד 45 דקות, והיציאה מהשכונה מתנקזת לצירים בודדים שנעשים עמוסים. עבודות התשתית של הרובע החדש מדרום ילוו את התושבים בשנים הקרובות באבק, ברעש ובתנועת משאיות. גם בשכונת כוכב הצפון הסמוכה נרשמה היחלשות במחירים, ומי שקונה בתל ברוך צפון היום קונה דירה בת עשרים עד שלושים שנה בשכונה שהמלאי החדש הגדול ביותר בישראל עומד לקום ממש מתחת לחלון שלה.