מצוקת הקבלנים: חג'ג' בהנחה אפקטיבית של 20%

שוק הדירות הקפוא ממשיך לדחוף את היזמים למבצעי מכירות יצירתיים, והפעם זו חברת חג'ג' שמבקשת למשוך את הרוכשים באמצעות שילוב בין דחייה משמעותית של התשלום לבין התחייבות להכנסות משכר דירה.  

הקבלנים במצוקה ויש להם שיטות יצירתיות ליצור ולהציג מכירות. להרחבה - מצוקת הקבלנים: פרשקובסקי מוציאה מאות דירות למכירה פומבית, מצוקת הקבלנים: דירות לחברי המועדונים בהנחה אפקטיבית של עד 18%. נראה שכעת זוהי חג׳ג׳ שיוצאת במבצע מכירת אגרסיבי יותר מ-30 דירות בפרויקט אינפיניטי בתל אביב, אשר במסגרתו ישלם הרוכש מיליון שקל במועד חתימת החוזה ואת יתרת מחיר הדירה רק בעוד כשלוש שנים, ללא ריבית וללא הצמדה. במקביל, החברה מתחייבת לדמי שכירות מינימליים בשנתיים הראשונות לאכלוס, שיגיעו לפי סוג הדירה ל-10 עד 22 אלף שקל בחודש.

הכותרת השיווקית של המבצע היא ״משלמים מיליון שקל ומקבלים מפתח לדירה חדשה״, אבל מיליון שקל הוא כמובן לא מחיר הדירה. מדובר בתשלום הראשון בלבד, כאשר הרוכש מתחייב כבר במועד החתימה לרכוש דירה שמחירה המלא עשוי להגיע לכמה מיליוני שקלים. ההקלה שמעניקה חג'ג' היא בדחיית יתרת התמורה: במקום לקחת כיום משכנתא, הלוואת קבלן או הלוואת מזנין, הרוכש מקבל תקופה של כשלוש שנים שבה אינו נדרש לקחת אשראי לצורך העסקה. להעמקת המבצעים וההטבות של הקבלנים שמצביעה על מצוקה מצידם - מצוקת הקבלנים: היזמית הגדולה בהתחדשות עירונית עם פרויקטים תקועים.

איכלוס בקרוב, כסף בהמשך

הפרויקט צפוי להתאכלס במהלך השנה הקרובה, ולכן לפי המודל שמציגה החברה הרוכש יוכל לקבל את הדירה עוד לפני שישלם את מלוא מחירה. הדבר עשוי להתאים בעיקר למשפרי דיור שמחזיקים בדירה קיימת, מעוניינים לעבור לדירה חדשה אבל מתקשים או אינם מעוניינים למכור מיד את הנכס שבבעלותם. דחיית התשלום מאפשרת להם לקבל זמן נוסף למכירת הדירה הקיימת או לגיבוש מקור מימון אחר. המודל פונה גם למשקיעים, באמצעות התחייבות של חג'ג' לרף מינימלי של דמי שכירות בשנתיים הראשונות.

לפי הטבלה שצירפה החברה, רוכשי דירת שני חדרים בשטח של 70–75 מ"ר ישלמו מיליון שקל במועד החתימה ויקבלו התחייבות לשכר דירה של 10,000 שקל בחודש. מדובר בהכנסה כוללת של 240 אלף שקל במשך 24 חודשים, שאותה מציגה חג'ג' כתשואה של 24%. בדירת שני חדרים עם ממ"ד, בשטח של 65–75 מ"ר, ההתחייבות היא ל-11 אלף שקל בחודש ול-264 אלף שקל בשנתיים, כלומר תשואה מוצגת של 26%.

בדירת שלושה חדרים בשטח של 75–91 מ"ר מתחייבת החברה לשכר דירה של 13 אלף שקל בחודש, ובסך הכול 312 אלף שקל בשנתיים. בדירת ארבעה חדרים בשטח של 120–140 מ"ר מדובר ב-18 אלף שקל בחודש וב-432 אלף שקל במשך שנתיים. בדירות חמישה חדרים בשטח של 125–138 מ"ר ובמיני-פנטהאוזים בשטח של 142 מ"ר, ההתחייבות מגיעה ל-22 אלף שקל בחודש, או 528 אלף שקל במשך השנתיים הראשונות.

אלא שהשימוש במונח ״תשואה״ דורש הסבר. התשואה שמציגה חג'ג', שנעים בין 24% ל-52%, אינם מחושבים ביחס למחיר המלא של הדירה, אלא רק ביחס למיליון השקלים ששילם הרוכש בתחילת הדרך. בנוסף, מדובר בתשואה מצטברת במשך שנתיים ולא בתשואה שנתית. בדירת שני חדרים, לדוגמה, 240 אלף שקל בשנתיים מייצגים 24% מהמקדמה, או 12% לשנה בחישוב פשוט. בדירת חמישה חדרים, 528 אלף שקל מייצגים 52.8% מהמקדמה בשנתיים, או 26.4% לשנה. אבל בשני המקרים הרוכש מחויב לשלם בהמשך את יתרת מחיר הדירה, ולכן אין מדובר בתשואה של 12% או 26.4% על שווי הנכס.

חג׳ג׳ תעמיד את האשראי עבור הרוכשים

מחירי הדירות בפרויקט מתחילים בכ-60 אלף שקל למ"ר. לפי הרף הזה, דירת שני חדרים בשטח של 70 מ"ר תעלה לפחות כ-4.2 מיליון שקל. שכר דירה של 10,000 שקל בחודש משקף הכנסה שנתית של 120 אלף שקל ותשואה שנתית ברוטו של כ-2.9% ביחס למחיר המלא של הדירה. דירת שלושה חדרים בשטח של 75 מ"ר תעלה לפי אותו מחיר התחלתי לפחות כ-4.5 מיליון שקל, ושכר דירה של 13 אלף שקל בחודש משקף תשואה של כ-3.5% ברוטו. מכיוון שהמחירים מתחילים ב-60 אלף שקל למ"ר ועשויים להיות גבוהים יותר בהתאם לקומה, לכיוון ולסוג הדירה, התשואה בפועל על המחיר המלא עשויה להיות נמוכה יותר.

דחיית תשלום של כמה מיליוני שקלים למשך כשלוש שנים, ללא ריבית וללא הצמדה, שווה כסף לרוכש: היא מאפשרת לו להשאיר את ההון בידיו, להימנע זמנית מעלויות מימון וליהנות מהדירה או מדמי השכירות לפני שהעביר את מלוא התמורה. מבחינה כלכלית, חג'ג' מעניקה לרוכש אשראי, גם אם לא נחתם הסכם הלוואה ולא נלקחת משכנתה בתקופת הביניים.

• 1.4 מיליון שקל לדירה: האם עפולה מצליחה לחמוק מירידות המחירים?
• מחירי הדירות בפתח תקווה, רמת גן וגבעתיים - עסקאות נדל"ן ומגמת המחירים בשכונות מרכזיות

מנגד, דחיית התשלום אינה מבטלת את ההתחייבות. בעוד כשלוש שנים יצטרך הרוכש להשלים את יתרת מחיר הדירה, שעשויה להגיע לכמה מיליוני שקלים. אם הוא לא יצליח למכור את הנכס הקיים, אם שווי הנכס ירד או אם תנאי המשכנתאות יהיו פחות נוחים, הוא עדיין יצטרך לעמוד בחוזה. ההכנסות משכר הדירה יכולות לסייע, אבל גם הסכום הגבוה ביותר שמובטח בטבלה, 528 אלף שקל בשנתיים, מכסה רק חלק מהיתרה. אנחנו עדים היום לגל של ביטולי דירות כאשר ברקע המחירים יורדים וההתחייבויות הגדולות שלקחו על עצמם חלק מהציבור הופכות לחוזים מכבידים מאוד.

גם התחייבות השכירות עצמה צריכה להיבחן בחוזה. בהערות לטבלה נכתב כי השכירות מובטחת לתקופה של 24 חודשים ראשונים בלבד, וכי שכר הדירה המוצג הוא הרף התחתון והסכום הסופי ייקבע בהסכם המכר בהתאם לנתוני הדירה. הרוכשים יצטרכו לבדוק מי משלם את דמי השכירות אם לא נמצא שוכר, האם מדובר בסכום ברוטו או נטו, מי נושא בדמי הניהול ובעלויות התחזוקה ומה קורה במקרה של עיכוב באכלוס.

המהלך אינו מלמד בהכרח על מצוקה פיננסית של חג'ג', אך הוא מצטרף לשורה ארוכה של מבצעים שבהם יזמים מנסים להתגבר על ההאטה במכירות מבלי להפחית באופן רשמי את מחירי הדירות. כפי שניתן היה לראות גם במכירה הפומבית של פרשקובסקי, התחרות על כל רוכש הולכת ומחריפה. במקום להוריד את מחיר המחירון, החברות מעניקות דחיות תשלום, פטור מריבית והצמדה, הלוואות קבלן או התחייבויות לשכר דירה. מבחינת הרוכש, חלק מההטבות עשויות להיות בעלות ערך כלכלי משמעותי; מבחינת היזם, הן מאפשרות להמשיך למכור מבלי לרשום ירידת מחיר גלויה בפרויקט.

על הפרויקט

פרויקט אינפיניטי ממוקם בצומת הרחובות אבן גבירול וז'בוטינסקי בתל אביב, בסמוך לכיכר המדינה ולתוואי הרכבת הקלה. הוא כולל מגדל מגורים בן 52 קומות ובניין בוטיק בן שבע קומות, ובסך הכול 278 דירות, שרובן, לפי החברה, כבר נמכרו. הדירות שיוצעו במסגרת המבצע הן בנות שניים עד חמישה חדרים. בפרויקט מתוכננים גם בריכת אינפיניטי, חדר כושר, לאונג', שטחים ירוקים, לובי ושירותי שמירה.