מצוקת הקבלנים: עמרם אברהם בשיטת שיווק אגרסיבית; 8 ביטולי עסקאות ברבעון הראשון

שיטת המכירה של חברת עמרם נשענת מאז 2024 גם על מבצעי מימון אגרסיביים בעיקר בתחום "החוזים הגמישים". החברה מאפשרת לרוכשים לשלם במועד החתימה שיעור נמוך של כ 10% עד 20% ממחיר הדירה, ואת היתרה סמוך למועד המסירה. בחלק מהמקרים מדובר גם במודל של הלוואות קבלן, שבו הרוכש משלם במועד החתימה כ 10% עד 20%, תוספת של כ 40% עד 70% ממחיר הדירה ממומנת באמצעות הלוואה שמקבל הרוכש מהבנק בערבות החברה, והיתרה משולמת סמוך למסירה.

מצוקת הקבלנים: אנשי העיר מוכרת פרויקטים במכירת חיסול

מצוקת הקבלנים - הנחה של 700 אלף שקל מבלי להודות בהפחתת מחיר

מצוקת הקבלנים: כמעט 300 קבלני ביצוע נעלמו מהשוק תוך ארבעה חודשים

המודל הזה מסייע לחברות נדל"ן לשמור על קצב מכירות בתקופה שבה הרוכשים זהירים יותר, הריבית עדיין מכבידה והיכולת להביא הון עצמי מלא כבר במועד החתימה מוגבלת יותר. אבל הוא גם מייצר חשיפה גבוהה יותר לביטולים ולשינויים בהתנהגות הרוכשים, מאחר שחלק מהקונים לא עומדים בפועל בתשלומים שנדחו או מתקשים להשלים את העסקה כאשר מגיע מועד התשלום המשמעותי. 

בדוח של עמרם מצוין כי החשיפה לחוזים הגמישים אינה מהותית ביחס להתחייבויותיה, אך מדובר בחלק מאוד גדול של מכירות דרך שיטות שיווקיות שמעידות על מחיר בפועל נמוך יותר משמעותית ממחיר המכירה הנקוב.  

ברבעון הראשון נרשמו 8 ביטולי עסקאות. זה נתון שכדאי לעקוב אחריו, בעיקר משום שהמודל של תשלום נמוך במועד החתימה אומנם מגדיל את הנגישות לרוכשים ומסייע לשיווק, אך בד בבד הוא עלול לדחות את מבחן היכולת הפיננסית האמיתי של הלקוח לשלבים מאוחרים יותר בפרויקט.

הבעיה בשוק הדירות היא לא בעיה של החברות הגדולות - עמרם בזכות ההנפקה, גיוסי אגרות החוב והנגישות לשוק ההון, די בטוחה. אבל אפשר ללמוד ממנה ומהדוחות והמספרים על מצוקת הקבלנים. היא תעבור את הירידה במכירות וירידת המחירים, אבל יש מאות קבלנים קטנים שמתמודדים עם בעיות פיננסיות שוטפות קשות. 

המצוקה שלהם מתגלגלת למחירים, אבל לא למחירים הרשמיים - כי את המחיר הרשמי הם לא רוצים להוריד כדי שהלמ"ס תמשיך להתייחס למחיר המחירון ולא למחיר הכלכלי שמבטא ירידה. אז מה הם עושים? הנחות מימוניות - כמו "שיטת עמרם" ושיטות נוספות, היום אפשר לקנות דירה ולשלם עליה רק שנה-שנתיים אחרי הכניסה לדירה. 

• נחתם הסכם פיתוח בחדרה ל-724 יח"ד ורובע תעסוקה
• האח תבע מיליונים - האח השני סיכל את התביעה

קבוצת עמרם אברהם פתחה את 2026 עם עלייה מתונה בהכנסות, אך עם שחיקה ברווחיות. החברה, שפועלת בתחום הייזום למגורים ובנדל"ן מניב בישראל, דיווחה ברבעון הראשון על הכנסות של כ-390.5 מיליון שקל, לעומת כ-370 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד - עלייה של כ-5.5%. הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות הסתכם ברבעון בכ-13 מיליון שקל, לעומת כ-30 מיליון שקל ברבעון המקביל. 

הירידה ברווח נבעה בעיקר משחיקה ברווח הגולמי ומעלייה בהוצאות המימון, על רקע סביבת שוק מאתגרת בענף הנדל"ן.

הרווח הגולמי של הקבוצה עמד ברבעון הראשון על כ-78 מיליון שקל, לעומת כ-82.5 מיליון שקל בתקופה המקבילה. שיעור הרווח הגולמי ירד לכ-20.2%, לעומת כ-22.3% ברבעון המקביל. לפי החברה, הירידה נבעה בעיקר משינוי בתמהיל הפרויקטים ומהעובדה שחלק מהפרויקטים נמצאים בשלבי ביצוע מוקדמים, שבהם ההכרה החשבונאית ברווחיות נמוכה יותר. הוצאות המימון נטו עלו לכ-34.5 מיליון שקל, לעומת כ-22 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד.

מתחילת 2026 ועד מועד פרסום הדוח מכרה הקבוצה 147 יחידות דיור, כולל 5 יחידות מסחר ומשרדים בשטח של כ-613 מ"ר. במהלך הרבעון הראשון עצמו מכרה החברה 113 יחידות, מתוכן 105 יחידות דיור בשוק החופשי. הנתון משקף המשך פעילות מכירות, אך גם את תנאי השוק המורכבים שבהם פועל הענף.

נכון לסוף מרץ 2026, לקבוצה צבר פרויקטים יזמיים בישראל בהיקף של כ-22,821 יחידות דיור, מתוכן חלק החברה עומד על כ-15,378 יחידות. סמוך למועד הדוח, הקבוצה יוזמת כ-26,033 יחידות דיור לביצוע, לצד שטחי מסחר, משרדים ומלונאות בפרויקטים שונים ברחבי הארץ. החברה מעריכה כי בהמשך 2026 יוצאו היתרי בנייה עבור פרויקטים בהיקף של יותר מ-2,000 יחידות דיור לשיווק. נתון זה עשוי להגדיל את המלאי הזמין למכירה ולתמוך בהמשך פעילות החברה, במיוחד אם סביבת הריבית תמשיך להתמתן והמצב הביטחוני יתייצב.

• פער שלילי של 10% בטאואר: מניות הטנק צפויות למשוך את מדד ת"א למטה
• הביטחוניות עולות - הנה הסיבה

בתחום הנדל"ן המניב, עמרם אברהם מחזיקה, מקימה ומתפעלת 19 נכסים ברחבי הארץ, בשטח כולל של כ-300 אלף מ"ר, לצד כ-970 חדרי מלון. חלק החברה עומד על כ-117 אלף מ"ר וכ-350 חדרי מלון. פעילות זו כוללת נכסים בתחומי תעשייה, אחסנה, לוגיסטיקה, מסחר, משרדים ומלונאות. במהלך התקופה ולאחריה דיווחה החברה על כמה מהלכים להרחבת הפעילות. 

באפריל זכתה במכרז רמ"י בשכונת נווה שמיר בבית שמש להקמת כ-511 יחידות דיור וכ-3,000 מ"ר מסחר, בהשקעה מוערכת של כ-387 מיליון שקל. במרץ דיווחה על שתי עסקאות פינוי־בינוי בארמון הנציב בירושלים, בהיקף כולל של כ-868 יחידות דיור חדשות לשיווק.

במאי השלימה החברה את השלב המוסדי בגיוס אג"ח מסדרה חדשה, שבמסגרתו נרשמו ביקושים של כ-574 מיליון שקל והחברה גייסה כ-245.5 מיליון שקל. ההון העצמי של הקבוצה הסתכם בסוף הרבעון בכ-1.56 מיליארד שקל, לעומת כ-1.41 מיליארד שקל בתקופה המקבילה. לדברי מנכ"ל החברה, נועם גרייף, עמרם אברהם ממשיכה להרחיב פעילות ולבנות מלאי פרויקטים, כאשר התמתנות הריבית והתייצבות ביטחונית עשויות לתמוך בהמשך הביקושים בענף.