42 חודשים: הקלת מס שבח של 25% אינה ניתנת להארכה
הקלה במס שבח שנועדה לעודד מכירת קרקע ובניית דירות נעצרת בקו זמן קשיח. ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין שליד בית המשפט המחוזי מרכז-לוד, בראשות השופט אבי גורמן, דחתה ערר של רות פנינה זהבי ושל אגת נווה זמר שותפות מוגבלת, וקבעה שלמנהל מיסוי מקרקעין אין סמכות להאריך את לוח הזמנים הקבוע בחוק כתנאי לקבלת הטבת המס. העוררות ישאו בהוצאות המשפט של המשיב בסכום של 25 אלף שקל.
במוקד ההליך עמדה הוראת שעה בחוק ההתייעלות הכלכלית. ההוראה הזו מפחיתה את שיעור מס השבח ל-25% על השבח הריאלי עד יום התחילה (תאריך מעבר קריטי - 7 בנובמבר 2001 - המשמש לפיצול תקופת החזקת הנכס לצורך חישוב לינארי של השבח הריאלי), אם בניית הדירות מסתיימת בתוך פרק זמן של 42 חודש ממועד המכירה. מטרת החקיקה היתה לעודד בעלי קרקע למכור ולזרז בניית דירות למגורים. השותפות רכשה מזהבי זכויות במקרקעין בגוש 7661, בשני הסכמים נפרדים: הסכם מכר לחלקה אחת והסכם מכר וקומבינציה לחלקה השנייה.
בהסכמים התחייבה השותפות להמציא אישור חיבור תשתיות לפי סעיף 265 לחוק התכנון והבנייה, המכונה טופס 4 או תעודת גמר, עד תום אותו פרק זמן. בדיווח לרשות המסים התבקשה ההקלה. הצדדים הסכימו שאם הבנייה היתה מסתיימת במועד, זהבי היתה זכאית לשיעור המופחת. בפועל הבנייה לא הסתיימה בזמן, והבקשה עברה לשאלה משפטית אחרת לגמרי: מי מוסמך לקבוע את לוח הזמנים.
הידעת?מהי הקלת מס השבח של 25% בהוראת השעה?
המועד שהפך לתנאי
זמן קצר לפני שהסתיים פרק הזמן שנקבע, פנתה השותפות למנהל וביקשה הארכה של כעשרה חודשים נוספים. לטענתה, נסיבות של כוח עליון מנעו את סיום הבנייה בלוח הזמנים המקורי. המנהל דחה את הבקשה על הסף. לדבריו, השלמת הבנייה בתוך 42 חודש היא תנאי מהותי לזכאות להטבה, ולא מועד שהוא יכול להאריך לפי סעיף 107 לחוק מיסוי מקרקעין. הוועדה אימצה את ההבחנה הזו במלואה.
סעיף 107 מאפשר להאריך פרקי זמן שנקבעו לביצוע פעולות מול רשות המס, אבל אינו מעניק כוח לשנות תנאי שקבע המחוקק עצמו למתן פטור או הקלה. השופט גורמן הדגיש שהרחבת הסמכות באופן שיאפשר למנהל לקבוע בפועל מי זכאי להטבת מס ומי לא, חורגת מהתפקיד של רשות מנהלית ושייכת למחוקק. הוא הפנה לפסיקה קודמת של ועדות ערר, שבה נקבע כי כשמדובר בתנאי לתחולת פטור או הקלה אין הוראה חוקית שמחייבת פעולה מצד הנישום, אלא רף שהמחוקק הציב מראש.
הידעת?מה מאפשר סעיף 107 לחוק מיסוי מקרקעין?
חברי הוועדה, רות אשכנזי וגידי גבאי, הצטרפו לתוצאה פה אחד. המחלוקת אינה על עצם קיומה של הקלה בחוק, וגם לא על השאלה אם בנייה במועד היתה מזכה בה. הוויכוח הצטמצם לסמכות: האם אפשר להאריך את לוח הזמנים אחרי שהמחוקק קבע אותו כחלק מההטבה. התשובה של הוועדה היתה חד משמעית. בלי אישור גמר שהתקבל בתוך פרק הזמן שנקבע מראש, שיעור המס המופחת אינו חל, ואין למנהל סמכות לפתוח את השער בדיעבד.
הוועדה גם הבהירה שההבחנה אינה סמנטית בלבד. כשמדובר במועד להגשת דו"ח או לתשלום, סעיף 107 נותן למנהל מרחב תמרון. כשמדובר בתנאי שקובע אם בכלל נוצרת הזכאות להטבה, המרחב הזה נסגר. בקשת ההארכה נדחתה למעשה לא משום שהנסיבות אינן קשות, אלא משום שהמחוקק לא הסמיך את המנהל לבחון אותן לצורך שינוי התנאי.
להרחבה: התמונות עלו לרוכשי הדירה במיסוי גבוה בהרבה
להרחבה: מסר דיווח לא נכון על הפנטהאוז שרכש - וישלם מס רכישה כפול
