בונים מעל כביש 1: 200 דירות, דיור מוגן ומסחר במחלף הראל

התוכנית, ביוזמת רשות מקרקעי ישראל, משתרעת על כ-37 דונם ומציעה 200 דירות חדשות, מתוכן 100 דירות שיועדו להשכרה ארוכת טווח לתקופה של 15 שנה. לצדן מתוכננות 300 יחידות דיור מוגן, כ-26 אלף מ"ר למסחר ותעסוקה וכ-4,700 מ"ר לשימושים ציבוריים.

הבינוי יגיע עד תשע קומות. המשמעות היא שמדובר במתחם עירוני צפוף יחסית למרקם הקיים בחלקים רבים של מבשרת ציון, עם שילוב של מגורים ומקומות עבודה באותו אזור. מבחינת התכנון העירוני, הערך המרכזי טמון במיקום: המתחם אמור להפוך אזור שמשמש כיום בעיקר לתנועה בין ירושלים למרכז הארץ לשטח עירוני פעיל.

כביש 1 חוצה כיום את מבשרת ציון ויוצר הפרדה פיזית בין חלקי היישוב. התוכנית מנסה להשתמש בקרקע שמעל תשתית התחבורה כדי ליצור חיבור עירוני, במקום להמשיך ולפתח שטחים פתוחים בשולי היישוב. זהו מהלך שמאפשר להוסיף שימושים בהיקף משמעותי במקום שבו הקרקע כבר מוקפת בנייה ותשתיות.

מחצית מהדירות יישארו בשוק השכירות

המרכיב החריג יחסית הוא תמהיל המגורים. מתוך 200 הדירות, 100 מיועדות לשכירות ארוכת טווח ל-15 שנה. מדובר בנתח של 50% מהדירות הרגילות בפרויקט, שיעור גבוה ביחס לפרויקטים רבים שבהם עיקר המלאי משווק למכירה.

המגמה הזאת מתחזקת גם בירושלים. השבוע קודמה בגבעת רם תוכנית אחרת הכוללת כ-400 דירות להשכרה ארוכת טווח, על רקע העלייה במחירי השכירות והחיפוש אחר פתרונות שמעניקים יציבות לתקופות ארוכות יותר. בחוזים שבהם התחלף שוכר נרשמה בשנה האחרונה עלייה של כ-5.3% בשכר הדירה.

עבור מבשרת ציון, 100 דירות להשכרה יכולות להוסיף סוג דיור שכיום תופס חלק קטן יחסית מהשוק המקומי. התוכנית עשויה להתאים בין היתר למשקי בית שמבקשים להתגורר בסמוך לירושלים במשך כמה שנים בלי לרכוש דירה.

המרכיב השני הוא 300 יחידות דיור מוגן, כמות גדולה יותר ממספר הדירות הרגילות בפרויקט. השילוב הזה יוצר מתחם עם אוכלוסייה מגוונת מבחינת גיל ושלב בחיים, לצד מסחר ושירותים שנועדו לפעול לאורך שעות היום.

גם מבחינה כלכלית, 26 אלף מ"ר של מסחר ותעסוקה הם תוספת משמעותית ליישוב. השטחים יכולים להרחיב את בסיס הארנונה העסקית של הרשות המקומית וליצור מקומות עבודה בתוך מבשרת, במקום להסתמך בעיקר על ירושלים והמרכז. במקביל, הצלחת החלק המסחרי תושפע מכמות המבקרים, מנגישות הולכי הרגל ומהחיבור בין המתחם לבין השכונות הקיימות.

• מלכודת משפרי הדיור: כמעט שליש מהמכירות במרכז - דירות שבעליהן כבר קנו את הבאה
• הבנקים מאבדים סבלנות? האשראי לנדל"ן מתייקר גם ליזמים בסיכון נמוך

ההפקדה היא שלב משמעותי בהליך הסטטוטורי, כאשר הדרך לבנייה כוללת תקופת התנגדויות, המשך דיונים, אישור סופי והוצאת היתרים. מערכת התכנון הממשלתית מאפשרת לציבור לעקוב אחרי סטטוס תוכניות ומסמכיהן לאורך התהליך.

אם התוכנית תתקדם עד שלב הביצוע, מחלף הראל ישנה תפקיד: מצומת שמחלק את מבשרת ציון לשניים למתחם שמחבר בין שני צדדיו, עם 500 יחידות מגורים ודיור מוגן ומרכז מסחרי ותעסוקתי חדש מעל אחד הכבישים המרכזיים במדינה.