הבנקים מאבדים סבלנות? האשראי לנדל"ן מתייקר גם ליזמים בסיכון נמוך
סקר קציני האשראי של בנק ישראל מצביע על המשך הירידה בביקוש למימון מצד ענפי הבינוי והנדל"ן, ובמקביל על הקשחה במרווחי האשראי גם ללווים ברמות סיכון נמוכות; בינתיים היקף הדירות החדשות שלא נמכרו שוברים שירים, כשיש זינוק של 40% באשראי לליווי פרויקטים במהלך
2025 והערכה שהביקוש לאשראי בענף ימשיך לרדת גם ברבעון הבא
הבנקים מתחילים להקשיח את תנאי המימון לענפי הבינוי והנדל"ן, ולא רק עבור היזמים שנחשבים למסוכנים יותר. מסקר קציני האשראי של בנק ישראל לרבעון השלישי של 2026, שמתפרסם היום, עולה כי הבנקים מדווחים על הקשחה במרווחי האשראי לענפי הבינוי והנדל"ן, הן ברמות סיכון גבוהות והן ברמות סיכון נמוכות. במקביל, נמשכת הירידה בביקוש לאשראי מצד הענף, והבנקים מעריכים כי המגמה תימשך גם ברבעון האחרון של השנה.
זוהי התפתחות נוספת בשוק הנדל"ן המקומי, שבו היזמים מתמודדים עם מלאי גבוה של דירות לא מכורות, הוצאות מימון משמעותיות וקושי לתרגם את היקף הבנייה למכירות בפועל. כעת, גם מחיר האשראי שהבנקים מוכנים להעמיד לענף מתחיל לשקף זהירות גדולה יותר.
בסקר הקודם של בנק ישראל, שפורסם ביולי והתייחס לרבעון השני, כבר הסתמנה ירידה בביקוש לאשראי מצד ענפי הבינוי והנדל"ן. באותו זמן דיווחו הבנקים על הקשחת מרווחי האשראי ברמות הסיכון הגבוהות בענף, אך ברוב מגזרי האשראי נמשכה דווקא ההקלה במרווחים ללווים בעלי סיכון נמוך.
הסקר הנוכחי מצביע על שינוי נוסף. הפעם מדווחים הבנקים על הקשחה במרווחי האשראי המסוכן והלא מסוכן בענפי הבינוי והנדל"ן, וכן במגזר העסקים הגדולים. לעומת זאת, בעסקים הקטנים והבינוניים נרשמה הקלה במרווחי האשראי ללווים ברמת סיכון נמוכה.
ההבחנה הזאת חשובה. מרווח האשראי הוא התוספת שהבנק גובה מעבר לעלות המימון או לריבית הבסיס המשמשת לתמחור ההלוואה. כאשר המרווח גדל, הלווה משלם יותר, גם אם ריבית בנק ישראל לא השתנתה. עבור יזם שמממן קרקע או פרויקט בנייה בעשרות ומאות מיליוני שקלים, גם שינוי לא גדול במרווח יכול להצטבר להוצאות מימון משמעותיות לאורך חיי הפרויקט.
האשראי לבנייה זינק ב-40% - והמכירות לא מדביקות את הקצב
כדי להבין את הרקע להקשחת התנאים צריך לחזור לנתונים שפרסם הפיקוח על הבנקים בחודש מאי. לפי הסקירה, האשראי המאזני לענפי הבינוי והנדל"ן מהווה כ-39% מכלל האשראי העסקי של הבנקים בישראל, וכ-21% מסך האשראי המאזני לציבור. מדובר בחשיפה משמעותית של המערכת הבנקאית לענף אחד, שהפעילות בו תלויה במידה רבה במחירי הדירות, בקצב המכירות ובעלויות המימון.
במהלך 2025 המשיך האשראי לענף לצמוח בכ-14% בחמש הקבוצות הבנקאיות הגדולות. הנתון הבולט ביותר נמצא באשראי הכספי למימון פרויקטים לבנייה למגורים, שזינק בכ-40%, מכ-49 מיליארד שקל בסוף 2024 לכ-69 מיליארד שקל בסוף 2025.
אלא שהגידול באשראי לא נבע בהכרח מפרויקטים חדשים או מצמיחה במכירות. בבנק ישראל הסבירו כי חלק מהעלייה בצורכי המימון נבע דווקא מהאטה בעסקאות, מעליית עלויות הבנייה ומהמבצעים שהציעו הקבלנים לרוכשים, לרבות עסקאות שבהן חלק גדול מהתשלום נדחה למועד מאוחר יותר. כאשר הרוכש משלם רק חלק קטן ממחיר הדירה בעת החתימה, היזם נדרש לממן בעצמו חלק גדול יותר מהבנייה עד לקבלת יתרת התמורה.
הסיכון הזה כבר הופיע בנתוני הבנקים. בסוף 2025 הגיע ל-44% שיעור החשיפה הכוללת של חמש הקבוצות הבנקאיות הגדולות לפרויקטים שבהם קצב התקדמות הבנייה היה גבוה מקצב המכירות, עלייה של תשע נקודות אחוז בתוך שנה. במקביל, נשחק יחס כושר הספיגה הממוצע בפרויקטים, שמבטא את היכולת לספוג ירידה במחירי הדירות בלי שהבנק יפסיד, בכ-12 נקודות אחוז לרמה של כ-58%. בבנק ישראל הדגישו כי היחס עדיין משקף שולי ביטחון משמעותיים יחסית.
- הבנקים מתרחקים מהנדל"ן: האשראי ליזמים מתייקר והביקוש ממשיך לרדת
- האחים חג'ג' גזרו קופון של 75 מיליון שקל מהמצוקה של רני צים
מאז, מצב המלאי בענף לא השתנה מהותית. לפי נתוני הלמ"ס האחרונים, בסוף אוגוסט המתינו למכירה כ-85.7 אלף דירות חדשות, ומספר חודשי ההיצע הגיע ל-26.7 חודשים. כלומר, בקצב המכירות הנוכחי, מדובר במלאי השקול ליותר משנתיים של מכירות. יותר ממחצית הדירות שנותרו למכירה נמצאות במחוזות תל אביב והמרכז.
גם מבצעי המימון של הקבלנים עדיין חלק מהשוק. לפי סקירת הכלכלן הראשי במשרד האוצר, באוגוסט הגיע שיעור העסקאות שבהן דווחה הטבת מימון ל-30% ממכירות הקבלנים בשוק החופשי בחמשת האזורים שנבדקו, בעסקאות שבהן מועד המסירה רחוק בשנה לפחות. מדובר בעלייה של עשר נקודות אחוז לעומת מאי. הנתון אינו מייצג את כלל העסקאות בישראל, אך הוא ממחיש את המשך השימוש בהטבות כדי לעודד מכירות.
השילוב הזה יוצר לחץ כפול על היזמים. מצד אחד, כדי למכור דירות הם נדרשים להציע הטבות ותנאי תשלום נוחים יותר. מצד שני, ככל שהתשלומים מהרוכשים נדחים, הצורך באשראי בנקאי גדל. אם במקביל הבנקים מעלים את מרווחי האשראי, עלויות המימון עלולות לכרסם ברווחיות הפרויקטים ולהכביד על התזרים.
אצל רוכשי הדירות התמונה שונה
מעניין לראות שההקשחה אינה מגיעה בינתיים באותה צורה לשוק המשכנתאות. לפי סקר קציני האשראי, הביקוש לאשראי לדיור ברבעון השלישי נותר ללא שינוי, וגם מרווחי האשראי בתחום לא השתנו. הבנקים אף צופים גידול בביקוש למשכנתאות ברבעון הרביעי, בזמן שהם מעריכים שהביקוש לאשראי מצד ענפי הבינוי והנדל"ן ימשיך לרדת.
נתוני המשכנתאות של ספטמבר הראו ירידה של כ-20.5% בהיקף ההלוואות לעומת אוגוסט, לכ-8.67 מיליארד שקל. עם זאת, חלק מהירידה מוסבר במיעוט ימי העבודה בשל חגי תשרי, ומתחילת השנה הסתכם היקף המשכנתאות בכ-88.3 מיליארד שקל, עלייה של כ-12% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. לכן קשה להסיק מהירידה החודשית לבדה על חולשה נוספת בביקוש למשכנתאות.
צריך גם לזכור שמשכנתאות שנלקחות היום עשויות לממן עסקאות שנחתמו לפני חודשים ואף שנים, במיוחד בעסקאות קבלן שבהן מרבית התשלום נדחה למועד המסירה. לכן היקף המשכנתאות אינו משקף בהכרח את מספר העסקאות החדשות שנחתמות כעת.
ברקע לכל אלה עומדת החלטת הריבית של בנק ישראל מאתמול. הוועדה המוניטרית הותירה את הריבית על 3.25%, ותחזית חטיבת המחקר צופה ריבית ממוצעת של 3% ברבעון השלישי של 2027. כלומר, בתרחיש הבסיס של בנק ישראל לא צפויה הקלה גדולה ומהירה בעלויות המימון במשק.
