הקפאון בנדל"ן: היקף המשכנתאות שנלקחו בספטמבר נחתך ב-20% ל-8.7 מיליארד שקל
כ-86 אלף דירות חדשות ממתינות לקונים ובספטמבר ראינו נפילה בהיקף המשכנתאות - אותה ניתן לייחס גם לעונתיות ולחגים - עם זאת מתחילת השנה נרשמת עלייה של 12% בהיקף המשכנתאות ליותר מ-88 מיליארד שקל - הנתון הגבוה ביותר מאז 2022; איך מסתדרת הצמיחה המצטברת עם הנפילה
בחודש האחרון, ומה באמת מספרים הנתונים על מצב שוק הדיור?
שוק הדירות בישראל ממשיך לסבול מחולשה בביקושים. כמעט 86 אלף דירות חדשות ממתינות לקונים, הקבלנים ממשיכים להציע הטבות מימון והיקף העסקאות עדיין רחוק מרמות השיא. אלא שכשמסתכלים על נתוני המשכנתאות, מתקבלת תמונה קצת אחרת. מתחילת השנה ועד סוף ספטמבר העמידו הבנקים משכנתאות בהיקף של כ-88.3 מיליארד שקל, עלייה של כ-12% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, אז הסתכם ההיקף בכ-78.8 מיליארד שקל.
למעשה, מדובר בהיקף המשכנתאות הגבוה ביותר לתשעת החודשים הראשונים של השנה מאז 2022. לשם השוואה, בתקופה המקבילה ב-2024 ניתנו משכנתאות בהיקף של כ-64.5 מיליארד שקל בלבד. ב-2022, לפני שהעלאות הריבית הכבידו על השוק, הגיע הסכום לכ-96.4 מיליארד שקל.
אז איך ייתכן ששוק הדירות מתקשה להתאושש, אבל המשכנתאות דווקא צומחות? התשובה היא שלא מדובר באותם נתונים. משכנתה שנלקחת היום לא בהכרח משקפת עסקת רכישה שנחתמה היום. חלק מהמשכנתאות משמשות למימון עסקאות שנחתמו לפני חודשים ואף שנים, במיוחד בעסקאות קבלן שבהן חלק גדול מהתשלום נדחה למועד המסירה. נוסף על כך, נתוני בנק ישראל כוללים גם מחזורי משכנתאות בין בנקים, כך שלא כל שקל שנרשם בהם מייצג ביקוש חדש לדירה.
חולשה בספטמבר - ירידה של 20% בתוך חודש
לצד העלייה המצטברת מתחילת השנה, הנתונים העדכניים מצביעים דווקא על התמתנות. בספטמבר ניתנו משכנתאות בהיקף של כ-8.67 מיליארד שקל, לעומת כ-10.9 מיליארד שקל באוגוסט וכ-11.6 מיליארד שקל ביולי. מדובר בירידה של כ-20.5% בתוך חודש ושל כ-25% לעומת יולי.
גם בהשוואה לספטמבר אשתקד נרשמה ירידה, אם כי מתונה בהרבה, של כ-2%. כלומר, למרות שהפעילות המצטברת מתחילת השנה עדיין גבוהה מזו של 2025, החודש האחרון כבר אינו מציג צמיחה ביחס לשנה שעברה. עם זאת, חשוב להביא בחשבון גם את השפעת החגים ומספר ימי הפעילות הבנקאית, ולכן מוקדם להסיק מחודש בודד על שינוי מגמה.
הישראלים חוזרים לפריים - זינוק של 150% בתוך שנה
אחד השינויים הבולטים בנתונים נמצא בהרכב המשכנתאות. במשך תקופה ממושכת, כשהריבית במשק הייתה גבוהה, מסלול הפריים איבד מהאטרקטיביות שלו. כעת, עם הירידה בריבית, הוא חוזר לתפוס נתח משמעותי מההלוואות החדשות.
בספטמבר הועמדו הלוואות במסלול הפריים, ללא הלוואות בולט ובלון, בהיקף של כמעט 2 מיליארד שקל. שנה קודם הסתכם הסכום בכ-799 מיליון שקל בלבד. מדובר בזינוק של כ-150% בתוך שנה.
הפריים היווה בספטמבר כ-23% מכלל המשכנתאות שניתנו, לעומת כ-9% בלבד בספטמבר 2025 וכ-7% בספטמבר 2024. במילים אחרות, בתוך שנתיים חלקו של הפריים בתמהיל המשכנתאות גדל ביותר מפי שלושה.
- טופ רמדור רוכשת את פעילות הום קונקס ומרחיבה את הפעילות בניהול דיירים
- 86 אלף דירות מחכות לקונים - אז למה שכר הדירה דווקא עלול לעלות?
הסיבה האפשרית לשינוי נמצאת בעלות המימון ובציפיות להמשך תוואי הריבית. לפי נתוני בנק ישראל, הריבית הממוצעת בהלוואות הפריים החדשות עמדה בספטמבר על כ-4.15%, לעומת כ-5.31% שנה קודם. לשם השוואה, הריבית הממוצעת במשכנתאות בריבית קבועה שאינה צמודה למדד עמדה על כ-4.65%.
הפער הזה יכול להיות משמעותי עבור רוכשי דירות, במיוחד כשהם מעריכים שהריבית עוד עשויה לרדת. אבל לצד היתרון האפשרי יש גם סיכון. בניגוד לריבית קבועה, ריבית הפריים עשויה להשתנות לאורך חיי ההלוואה, ואם הריבית במשק תעלה מחדש גם ההחזר החודשי עלול לגדול.
זה משמעותי עוד יותר כשמסתכלים על משך ההלוואות. תקופת הפירעון הממוצעת במסלול הפריים עמדה בספטמבר על כ-27.3 שנים. המשמעות היא שהלווים בוחרים במסלול שיכול להוזיל את ההחזר בטווח הקצר, אבל חושפים את עצמם לשינויים בריבית לאורך שנים רבות.
המשכנתאות הצמודות למדד מאבדות גובה
במקביל לחזרת הפריים, נמשכת הירידה בחלקן של המשכנתאות הצמודות למדד המחירים לצרכן. בספטמבר ניתנו הלוואות צמודות בהיקף של כ-790 מיליון שקל בלבד, לעומת כ-1.25 מיליארד שקל שנה קודם. מדובר בירידה של כ-37%.
חלקן של ההלוואות הצמודות ירד לכ-9.1% מכלל המשכנתאות, לעומת כ-14.1% לפני שנה וכ-21.5% בספטמבר 2024. זו הרמה הנמוכה ביותר בסדרת הנתונים שבחנו, המשתרעת על פני חמש שנים.
- משרד השיכון פונה לחברות בנייה זרות כדי להגדיל את היקף הבנייה
- מבצעי ה-20/80 על הכוונת: רשות ני"ע רוצה דיווח למשקיעים על הטבות המימון וביטולי העסקאות
לכאורה, המשכנתאות הצמודות עדיין מציעות ריבית נמוכה יותר. בספטמבר עמדה הריבית הממוצעת במסלולים האלה על כ-3.31%, לעומת כ-4.46% בהלוואות שאינן צמודות למדד. אלא שבמסלול צמוד, עליית המדד מגדילה גם את יתרת הקרן, ולכן הריבית הנקובה לבדה אינה מספרת את כל הסיפור.
השינוי בתמהיל עשוי להעיד על העדפה גוברת של לווים להימנע מחשיפה לאינפלציה, גם במחיר של ריבית התחלתית גבוהה יותר, ובמקביל לנצל את האפשרות ליהנות מהפחתות ריבית עתידיות דרך מסלולים משתנים.
ומה קורה בהלוואות הבלון?
נתון נוסף שמעניין במיוחד על רקע מבצעי המימון של הקבלנים הוא היקף הלוואות הבולט והבלון. אלה הלוואות שבהן החזר הקרן נדחה, כולו או חלקו, למועד מאוחר יותר, ולעיתים משמשות במסגרת עסקאות שבהן הקבלן משתתף בעלויות המימון.
בספטמבר הועמדו הלוואות כאלה בהיקף של כ-1.11 מיליארד שקל, כ-12.8% מסך המשכנתאות שניתנו באותו חודש. מדובר בירידה לעומת אוגוסט, אז הסתכם ההיקף בכ-1.41 מיליארד שקל, וגם בירידה של כ-17% לעומת ספטמבר אשתקד.
עם זאת, במבט מתחילת השנה התמונה שונה. בתשעת החודשים הראשונים של 2026 הסתכם היקף הלוואות הבולט והבלון בכ-12.6 מיליארד שקל, לעומת כ-12.1 מיליארד שקל בתקופה המקבילה ב-2025. כלומר, אף שחלקן היחסי בכלל המשכנתאות ירד, היקף האשראי המצטבר במסלולים האלה עדיין גבוה מעט מבשנה שעברה.
חשוב להבחין בין כלל הלוואות הבולט והבלון לבין הלוואות בסבסוד קבלן. בנק ישראל הגביל את האחרונות ל-10% מהיקף המשכנתאות הרלוונטיות ברבעון, וההגבלה חלה רק על הלוואות שבהן היזם משתתף בתשלומי הריבית. הנתונים בלוח אינם מפרידים בין הלוואות מסובסדות להלוואות אחרות, ולכן העובדה שכלל הלוואות הבלון מהוות כ-13% מהשוק אינה מעידה על חריגה מהמגבלה.
אבל גם ללא קשר למגבלה, עצם היקף השימוש בהלוואות האלה ממשיך לעורר שאלות. דחיית ההחזר יכולה להקל על הרוכש בטווח הקצר, אך היא אינה מבטלת את ההתחייבות. כשההלוואה מגיעה לפירעון, הלווה נדרש להחזיר את הקרן או למצוא מימון חלופי, לעיתים בתנאי שוק שונים מאלה שהיו במועד הרכישה.
מה מלמדים הנתונים על שוק הדירות?
נתוני המשכנתאות אינם מצביעים בהכרח על התאוששות בביקושים לדירות, אבל הם כן מלמדים על שינוי בהתנהגות הלווים. הריבית הנמוכה יותר מחזירה בהדרגה את מסלול הפריים לתמונה, ההצמדה למדד נדחקת, והלוואות הבלון ממשיכות להיות חלק משמעותי מפעילות האשראי לדיור, גם אם חלקן היחסי יורד.
מנגד, מלאי הדירות הלא מכורות נותר גבוה, ומספר העסקאות בשוק עדיין אינו מצביע על חזרה לתקופות השיא. השאלה החשובה היא כמה מהמשכנתאות שניתנות היום מממנות רכישות חדשות, וכמה מהן משקפות עסקאות שנחתמו בעבר או מחזורי חוב.
ההבחנה הזאת חשובה גם למשקיעים בחברות הנדל"ן ובבנקים. עבור הקבלנים, משכנתאות עשויות להעיד על קבלת כספים בגין עסקאות ישנות, אבל לא בהכרח על התעוררות במכירות החדשות. עבור הבנקים, הפעילות הגבוהה ממשיכה לתמוך בהיקף האשראי, בעוד השינוי בתמהיל המסלולים משפיע על החשיפה לריבית ועל מאפייני הסיכון של הלווים. השאלה כעת היא אם העלייה המצטברת במשכנתאות תימשך גם בחודשים הקרובים, או שההיחלשות בספטמבר היא תחילתה של מגמה רחבה יותר.
